פסק-דין בתיק א 1130/01

1.         עסקינן בתובענה שהגישו התובעים, יהושע ועליזה מור (להלן: " התובע" או " התובעים", לפי הענין), לאכוף על הנתבעת, שרה גרזון (להלן: " הנתבעת"), את קיומו בעין של חוזה מכר מקרקעין אשר נחתם בין הצדדים, וכן לחייבה בתשלום הפיצוי המוסכם שקבעו ביניהם הצדדים בגין הפרתו.

רקע עובדתי

2.         הנתבעת היא בעלת מחצית הזכויות בבניין מגורים שברחוב נתיב הל"ה 1 ברעננה, הידוע כחלקה 599 בגוש 6579 (להלן: " הבניין"), ומתגוררת באחת מדירותיו.

ביום 23/10/94 נחתם בינה לבין התובעים חוזה למכירת דירה בת חמישה חדרים הממוקמת בקומה א' בבניין וכן חניה פרטית בשטח הבניין (להלן: " הדירה" ו- " החניה"), תמורת סכום בשקלים שווה ערך ל- 215,000$ לפי שער הדולר היציג במועד התשלום בפועל (להלן: " חוזה המכר", נספח א לתצהיר התובע).

            עובר לחתימת החוזה, מר איתן גרזון, בנה של הנתבעת (להלן: " איתן"), הוא שניהל את המשא ומתן עם התובעים, במהלכו סייר עימם בשטח הבניין מספר פעמים תוך שהציג בפניהם את הדירה ואת החניה (ראו עדותו, עמ' 23 לפרוטוקול, שורות 18-20; ועדותו של עו"ד שכט, עמ' 43 לפרוטוקול, שורות 10-11). איתן אף היה נוכח במעמד חתימת חוזה המכר (ראו עדותו של עו"ד שכט, עמ' 43 לפרוטוקול, שורות 1-2).

            חוזה המכר נוסח על ידי עו"ד מנחם שכט (לעיל והלן: " עו"ד שכט") ואף נחתם בפניו, תוך שהוא מייצג את שני הצדדים. יצויין כי התובעים היו מיודעים עם עו"ד שכט עוד קודם שפנו לקבלת שירותיו לצורך עסקה זו, שכן הוא ייצגם בשתי עסקאות מקרקעין קודמות שביצעו, אך הוברר כאמור כי בעסקה דנן הוא ייצג הן אותם והן את הנתבעת: עו"ד שכט קיבל מידי איתן שיק על סך 3,954ש"ח בגין שכר טרחה שמועד פרעונו ביום 23/10/94, מועד חתימת חוזה המכר כאמור. יתירה מכך, לדבריו של עו"ד שכט הנתבעת אף היתה שבעת רצון משירותיו המשפטיים, הא ראיה שהיא פנתה אליו בשנת 1996 על מנת שייצגה בעסקת מכר מקרקעין נוספת (ראו עדותו, עמ' 43 לפרוטוקול, שורות 19-26).

3.         מהמבוא לחוזה המכר משתמע לכאורה כי החניה שנמכרה לתובעים היא חניה מקורה:

"הואיל וע"פ הסכם בין המוכרת לבין בעל הזכויות לבעלות במחצית השניה של החלקה הנ"ל כי (כך במקור- ע.ב.) עם רישום הבית הממוקם על החלקה כבית משותף כמשמעותו בחוק המקרקעין 1969, תיוחד על שם המוכרת הבעלות הבלעדית לגבי הדירה דלעיל, דהיינו לגבי דירה בת 5 חדרים, בקומה א, הפונה לצדדים דרום, מזרח, וצמודה לה חניה מקורה." (ההדגשה שלי- ע.ב.)

עם זאת, לחוזה המכר צורף תשריט של הבניין, כשהוא חתום על ידי הצדדים, ועליו מסומנת החניה שבבעלות התובעים דווקא כחניה לא מקורה, בעוד שהחניה המקורה מסומנת כשייכת לנתבעת, שכפי שכבר צויין מתגוררת בדירה אחרת בבניין. לצורך האבחנה ביניהן נצבעו החניות בצבעים שונים, והסבר לצבעים הוסף בכתב יד:

"השטח המסומן בצבע ירוק שייך למשפ' גרזון ובבעלותה. השטח של החניה משפ' מור באדום." (נספח 1 לתצהיר הנתבעת).

4.         תנאי תשלום תמורת חוזה המכר נקבעו בסעיף 3 שבו, כדלקמן:

במעמד חתימת החוזה ישלמו התובעים לנתבעת סכום בשקלים שווה ערך ל- 100,000$.

כנגד מסירת החזקה בדירה ועד ליום 26/10/94, ישלמו התובעים לנתבעת סכום בשקלים שווה ערך ל- 55,000$. תשלום זה הותנה אף בכך שהנתבעת תרשום הערת אזהרה לטובת התובעים בגין רכישת הדירה.

יתרת התמורה בסך 60,000$ נקבע שתשולם לנתבעת עד ליום 10/1/95, ובתנאי שהנתבעת תסלק עד ליום 10/12/94 את כל השיעבודים, העיקולים והמשכנתא הרובצים על זכויותיה בדירה. הנתבעת אף הצהירה כי ידוע לה שהתובעים מתכוונים ליטול משכנתא לצורך מימון תשלום זה, וכי ללא סילוק המשכנתא שנטלה כנגד זכויותיה בבניין, לא יעלה בידם ליטול בעצמם משכנתא כנגד זכויותיהם בדירה. לפיכך, הוסכם בין הצדדים כי כל עיכוב בסילוק המשכנתא מצד הנתבעת יצדיק עיכוב מצד התובעים בתשלום זה.

5.         סעיף 5 לחוזה המכר קובע כי הנתבעת מתחייבת להעביר את הבעלות בדירה על שם התובעים בלשכת רישום המקרקעין בתוך חודשיים מיום רישום הבניין כבית משותף, כמשמעותו בחוק המקרקעין התשכ"ט-1969, אך בכפוף לכך שהתובעים ימציאו אישור מתאים מטעם עיריית רעננה עבור לשכת רישום המקרקעין.

            בסעיף 7 לחוזה המכר התחייבה הנתבעת לתת בידי עו"ד שכט במעמד חתימת החוזה יפוי כח בלתי חוזר לצורך העברת הבעלות בדירה כאמור, תוך שהוסכם כי הוא יהיה רשאי לפעול להעברת הזכויות רק לאחר שהתובעים יעמדו בכל התחייבויותיהם על פי החוזה וישלמו לנתבעת את מלוא התמורה.

            על פי סעיף 8 לחוזה המכר הנתבעת נושאת באחריות לתשלום מס שבח מקרקעין והיטל השבחה בגין הדירה, אם יחולו.

            לבסוף, סעיפים 10 ו-12 לחוזה המכר קובעים כי הפרה של כל אחת מן ההתחייבויות הללו מהווה הפרה יסודית של החוזה המזכה את הצד המקיים בפיצוי מוסכם בסך 30,000$ ללא צורך בהוכחת הנזק, וזאת מבלי לפגוע בזכותו של הצד הנפגע לכל סעד אחר הקבוע בחוק.

6.         הן התובעים והן הנתבעת, כל אחד בתורו, סברו כי חוזה המכר הופר על ידי הצד האחר (ראו תכתובות ביניהם, מוצגים 7א ו- 7ב למוצגי הנתבעת)