פסק-דין בתיק א 11029/03

תביעה נגד פרקליט, שערך חוזה מכר מקרקעין ובשל הפרת החוזה על ידי המוכר לא הועברו הבעלות והחזקה לקונה, למרות שלמעלה ממחצית התמורה שולמה על ידו. השאלה העומדת לדיון הינה האם חוזה המכר נוסח באופן רשלני ומבלי להקים מנגנוני הגנה ראויים עבור הרוכש. כן נשאלת השאלה האם נהג הפרקליט ברשלנות מקצועית במהלך קיומו של חוזה המכר.

העובדות והמחלוקת:

1.         הנתבע הינו פרקליט במקצועו, אשר יצג שני צדדים לחוזה מכר מקרקעין. ביום 21.2.96 חתמו הקונה והמוכר על חוזה מכר, שנוסח על ידי הנתבע, ולפיו ירכוש הקונה, הוא התובע (להלן: "התובע"), חנות בבני ברק שבבעלות המוכר (להלן: "המוכר") תמורת סך בשקלים השווה ל- 59,000 $ (להלן: "החוזה"). סכום זה, נכון ליום כריתת החוזה עמד כדי הסך של 182,723 ש"ח.

2.         על החנות רבצה משכנתא לטובת בנק משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ (להלן: "הבנק") בגין חוב העולה כדי הסך של 440,000 ש"ח. יחד עם זאת צורף כנספח 1 לחוזה מכתבו של הבנק מיום 20.2.96 בו הוא מוכן להסיר את המשכנתא הרובצת על החנות כנגד תשלום סך של 130,000 ש"ח לא יאוחר מיום 29.2.96.

3.         בהתאם לסעיף 5 לחוזה התחייב התובע לשלם את תמורת החנות בשלשה תשלומים כדלקמן:

א.         סך בשקלים השווה ל- 3,000 $ בעת חתימת החוזה וכנגד חתימה על יפוי כוח בלתי חוזר עליו יחתום המוכר. סכום זה שולם על ידי התובע והמוכר אכן חתם על יפוי כוח כמחוייב.

ב.         סך בשקלים השווה ל- 27,000 $ תוך 20 יום מיום כריתת החוזה, כנגד רישום הערת אזהרה על שם הקונה. סכום זה חוייב התובע לשלם, בהתאם להוראת סעיף 5 ב' לחוזה, ישירות לבנק ואילו המוכר התחייב לשלם את יתרת הסכום הנדרש לצורך סילוק המשכנתא.

התובע שילם לבנק את הסכום האמור אך - במקביל - המוכר היפר את חובתו החוזית ולא פרע יתרת החוב לבנק. לפיכך, לא הוסר שיעבוד המשכנתא מהחנות.

ג.          סך בשקלים השווה ל- 29,000 $ תוך 60 יום מיום כריתת החוזה כנגד המצאה על ידי המוכר של כל ומלוא האישורים הנדרשים להעברת החנות על שם התובע כשהיא נקייה מכל חוב, שיעבוד או עיקול. סכום זה לא שולם על ידי התובע לאחר שהסתבר לו כי המוכר לא פרע את חוב המשכנתא.

4.         במאמץ לפתרון הסכסוך, תוך התערבות של עורכי דין ממשרדו של הנתבע, נתן הבנק למוכר שתי אורכות נוספות לפרעון המשכנתא (מוצגים ב' ג' לתצהיר הנתבע). ארכה אחת נתנה עד ליום 31.3.96 והשנייה ניתנה עד ליום 14.6.96. במהלך אותה תקופה שילם התובע לידיו של המוכר, על פי בקשת האחרון, סכום של 2,000 $ ביום 22.4.96 וסכום של 6,000 ש"ח ביום 13.5.96.

התובע טוען כי לשאלתו את הנתבע אם ניתן לשלם הסכומים האמורים, קיבל מהנתבע אישור ובלבד שיצטייד בקבלה מטעם המוכר על פרעון הסכומים האמורים.

5.         למרות הארכות שנתנו למוכר הוא לא פרע חובו לבנק, הבנק לא הסיר את המשכנתא הרובצת על החנות והתובע נותר עם הערת אזהרה בלבד, כאשר בינתיים הוטלו עיקולים נוספים של נושים שונים להם חב המוכר כספים.

התובע קיבל פסק דין נגד המוכר, אשר לא התגונן, אך ספק אם בנסיבות האמורות יהיה, בכספי מימוש החנות כדי לכסות ולו מקצת מכספי התמורה ששילם התובע למוכר.

6.         התובע טוען כי הנתבע התרשל בניסוח החוזה בכך שלא הקים בו מנגנוני הגנה על הכספים ששילם למוכר. עוד טוען התובע כי עובר לכריתת החוזה לא ידע כי על החנות רובצת משכנתא וכי אם היה יודע על כך, והנתבע היה מזהיר אותו ומסביר לו משמעות העובדה ששווי המשכנתאות עולה על כפל התמורה החוזית, לא היה מתקשר בחוזה. עוד נטען כי הנתבע התרשל במהלך קיומו של החוזה בכך שהתיר לתובע לשלם סכומים נוספים למוכר, לאחר שהלה לא פרע את חוב המשכנתא, בכך שלא רשם מבעוד מועד את הערת האזהרה, ובכך שאחר בדיווחים לשלטונות מס שבח.

7.         הנתבע טוען כי מנגנוני ההגנה שנוסחו על  ידו בחוזה הינם מקובלים וראויים. כן הוא טוען שהתובע איחר בביצוע התשלום השני וכי יכול היה לצמצם את הנזק אם היה פורע את התשלום השלישי לבנק ובכך היתה מוסרת המשכנתא.

דיון:

העובדות שהתבררו בפני, ודי בעיון במסמכים, מביאות למסקנה כי הנתבע לא ניסח את החוזה באופן שמקים מנגנוני הגנה ראויים על תשלומים ששילם התובע בתמורה לרכישת החנות. החוזה הותיר את התובע חשוף לנזק מבלי שנוצר בו מנגנון כלשהו להגן על הכספים ששילם בתמורה לרכישת החנות, כפי שחוייב בחוזה. זהו עיקר המעשה הרשלני אם כי כפי שיפורט להלן, גם במהלך קיומו של החוזה נמנע הנתבע מלהזהיר את התובע לשלם תשלומים נוספים למוכר ובכך גרם נזק נוסף.

1.         נטען על ידי התובע כי לא ידע שעל החנות רובצת משכנתא ואם היה יודע לא היה מתקשר בחוזה. לא נחה דעתי מטענה זו, כאשר בחוזה נאמר במפורש כי על החנות רובצת משכנתא, כי סכומה יקטן אם תשולם תוך המועד שנקצב במכתב הבנק. התשלום השני, כנקוב בסעיף 5 ב' לחוזה מחייב את התובע לבצעו ישירות לבנק הממשכן והוא אף עשה כן. לפיכך לא תישמע טענתו על כי לא ידע על עצם קיומה של המשכנתא. הטענה כי הערת האזהרה נרשמה באחור, דהיינו רק ביום 11.3.96 הינה נכונה, אמנם, שכן היה על הנתבע לרשמה תוך יום מיום כריתת החוזה. יחד עם זאת האחור ברישומה לא גרם לתובע נזק כלשהו הואיל ובין מועד כריתת החוזה לבין מועד רישום הערת האזהרה לא נרשמו שיעבודים או עיקולים על החנות ולפיכך מיותר לדון בסוגיה זו.

מיותר גם לדון בטענת הנתבע כי התובע  איחר בביצוע התשלום השני, משני טעמים. האחד, משום שלא עלתה טענה כלשהי מטעם המוכר כי אחור זה של מספר ימים גרם לו להפר את החוזה כפי שהופר על ידו. השני, משום שהנתבע איחר ברישום הערת האזהרה באופן שהחוזה מאפשר פירוש כי אחור זה מצדיק אחור בתשלום השני. כך או כך, טענה זו בדבר איחור בתשלום הינה נטולת משמעות משפטית בנסיבות העניין.