פסק-דין בתיק א 1099/05

1. בתאריך 12.2.08 בוטל על ידי פסק הדין שניתן ביום 30.12.07, זאת לאחר שהוברר כי זה ניתן, קודם שהומצאו סיכומי הצדדים ובניגוד למוסכם בינהם, לפיו ינתן פסק הדין בהתאם לסעיף 79 א' לחוק בתי המשפט [נ"מ] תשמ"ד - 1984, לפשרה, לאחר קבלת סיכומים.

בנסיבות אלה המציאו הצדדים סיכומיהם ובהתאם ניתן פסק דין זה.

2. המדובר בתביעה כספית שהגישה התובעת, חברת ניהול קניון עין התכלת שבים המלח, כנגד הנתבעות, בעלות הזכויות בנכסים בקניון הנ"ל, לתשלום חובות דמי ניהול אשר לא שולמו על ידן. הנתבעות כופרות בחבותן וטוענות, הן באשר לזכותה של התובעת, מעמדה וחוקיות ההחלטות המהוות יסוד לתביעתה, והן באשר לגובה הסכומים הנתבעים. עוד טוענות הנתבעות, שמנהלי התובעת נוהגים בקניון מנהג בעלים, תוך שפוגעים וגורמים הם נזק לנתבעות ועסקיהן ואינם מספקים את השירותים הנדרשים, זאת נוכח התחרות שמהווים עסקים אלה לעסקי מנהלי התובעת. 

3. תמצית טענות התובעת בסיכומיה היא כדלקמן:

א.     המחלוקת אינה בין גופים פרטיים, אלא בין חברת ניהול המנהלת את כספי כלל בעלי העסקים בקניון, כנגד הנתבעות, אשר אינן משלמות את חלקן. אי קבלת התביעה תמסד למעשה את עובדת היותן של הנתבעות "חוטאות נשכרות".

ב.      חיוב הנתבעות לתשלום החובות נובע הן מכוחו של ס' 5.4 להסכם הרכישה (נספח א' למוצגי התובעת), לפיו התחייבה הנתבעת 2 לשלם את דמי הניהול לתובעת שהוקמה כשנה ורבע לפני חוזה הרכישה, הן מכח הדין - ס' 58 (א) בשילוב ס' 77 (ב) לחוק המקרקעין המחייב דייר להשתתף בהוצאות אחזקה ניהול ושירותים משותפים, הן מכח דיני עשיית עושר שלא כדין בקבלן שירותים בלא תשלום, והן מכח חובת תום הלב וההגינות.

ג.       אין יסוד לטענות הפורמליות בעניין אי חוקיות חברת הניהול, אשר הועלו רק עם הגשת התביעה בבית המשפט, זאת הן נוכח חתימת מנהל הנתבעות והן על רקע מסמכים נוספים המלמדים על הקמת התובעת כחברת ניהול בדין ובחוק.

ד.      חוסר יסוד לטענת הקיזוז הנטענת על ידי הנתבעות, בהיותה בלתי מסוימת ומפורטת, כמו גם העדר בסיס לטענות בדבר דמי ניהול מוגזמים, הנשללת עפ"י מבחנים משפטיים כלכליים נהוגים וברורים ובכללם, מבחנים השוואתיים, מבחני שוק חופשי ומבחני שוויון, שבכולם עומדת התביעה.

4.  תמצית טענות הנתבעות בסיכומיהן היא כדלקמן:

א.        התובעת אינה נציגת הדיירים ומעולם לא נבחרה כדין. ממילא אין לה זכות תביעה. בעניין זה טוענות הנתבעות שאין בסיס חוזי ו/או נזיקי לתביעה ובאשר להיבט שבדין - חוק המקרקעין, הרי שעילה זו לא נזכרה בכתב התביעה, ואף אם היתה מוזכרת, הרי שמכח החוק רשאית לתבוע רק נציגות הדיירים החוקית, דבר שהתובעת לא הוכיחה שהיא כזו, לא הציגה כל פרוטוקול אסיפה כללית של בעלי

הנכסים ואף נמנעה מלהביא לעדות את מנהל התובעת שהוא עד מרכזי בתיק זה. מכתב העברת הניהול מחברת "קונטור אסט" לתובעת אינו מבסס את מעמדה, שכן במועד שליחתו, לא היתה זו קיימת כלל ובתוכנו אין העברת הניהול אלא ציון שיעבור לידי נציגות בעלי הנכסים בקניון.

ב.          הנתבעת 2 התחייבה עפ"י ההסכם לשלם את חלקה בהוצאות האחזקה, לנציגות חוקית של המרכז המסחרי ולא לתובעת.

ג.          הימנעות התובעת וסירובה לפרט את  ההוצאות וההכנסות בפועל, תוך שהסכום השווה ל - 8$ למ"ר כדמי ניהול, שרירותי, מופרז, בלתי סביר וחסר בסיס, ואף כאן, לא הוצג כל פרוטוקול החלטה של אסיפת דיירים לקביעת הסכום. אף המסמך המלמד כי בעלי עסקים אחרים משלמים כאמור אין בו ממש, הן בשל העובדה שאינו מתייחס למועדים הרלוונטים לתביעה, הן בשל העובדה שהחתומים עליו לא באו להעיד, והן בשל העובדה, שאלה שהצהירו על האמור, "מקורבים" למנהלי התובעת וחלקם אינם בעלי נכסים אלא שוכרים במקום.

ד.         אין מקום למבחנים שיפוטיים לקביעת גובה דמי הניהול, ואינם יכולים אלה לבוא כתחליף להבאת ראיות.

ה.         בפועל לא ניתנים שירותים כמובטח וכמתחייב ע"י התובעת. בנסיבות אלה יש לדחות את התביעה ולחילופין לקבוע דמי ניהול בשיעור של 0.5$-1$ למ"ר ולכל היותר 4$ למ"ר.

5. חזרתי ועיינתי שוב בראיות שהוצגו בפני וכן עיינתי בתשומת לב רבה בטענות הצדדים כמופיע בסיכומיהם ומצאתי, שלא זו בלבד שאין מקום לשינוי תוצאת פסק דיני המקורי, אלא אדרבא, סיכומי הצדדים מחזקים ומבססים את היסודות ודרכי החישוב שהביאוני לפסיקה האמורה, אשר אליה הגעתי כאמור, לאחר ששמעתי את הראיות שבתיק.

6. נוכח הסכמת הצדדים למתן פס"ד לפשרה בהתאם לסעיף 79 א' כאמור, ועל רקע העובדה, כי עפ"י המקובל לא מפורטים נימוקי פסק הדין, לא אעשה כן אף אני ואך אעיר, כי בסיס החישוב אליו הגעתי, אכן התבסס על ערכים הנמוכים מהנתבע על ידי התובעת בכתב תביעתה (8$ למ"ר), כשלעניין זה אף נמנעתי מלשערך את מלוא השערוך העדכני על סכום היסוד לרבות לא חיוב במלוא ההוצאות  הריאליות.

7. לאור האמור הנני מחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת סך כולל של 66,000 ש"ח לסילוק תביעתם נשוא תיק זה. הסכום האמור ישולם תוך 21 יום מהיום, שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית מלאים כחוק, מהיום ועד למלוא התשלום בפועל.

המזכירות תמציא עותק פסק הדין לב"כ הצדדים.