פסק-דין בתיק א 10417/04

1.         התובעים בתביעה העיקרית עותרים לפינוי הנתבעת מהמושכר נשוא התביעה ותשלום הפרש דמי שכירות המתחייבת בגינו. התובעת בתביעה שכנגד עותרת להחזר דמי שכירות אשר שילמה ביתר וחיוב התובעים באחזקת ותיקון המושכר.

2.         להלן העובדות שאינן שנויות במחלוקת בין הצדדים:

א.         הנתבעת הינה דיירת מוגנת בדירת מגורים ברח' קרן היסוד 13, קרית ביאליק (להלן: "המושכר") וזאת בהתאם להסכם שכירות אשר נערך ונחתם בינה לבין הבעלים הקודמים של הדירה מיום 4.1.85 (להלן: "הסכם השכירות").

ב.         התובעים רכשו את המושכר מבעליו הקודמים והפכו לבעלים החדשים החל מיום 1.9.90.

ג.          בהתאם להוראות הדין, הנתבעת זכאית להנחה בעלייה בדמי השכירות בשיעור של 1/3 למשך 15 שנה.

ד.         הנתבעת ביצעה שיפוצים ותיקונים במושכר.

3.         לטענת התובעים, בתמצית, זכות הנתבעת להנחה בשיעור של 1/3 בגובה העלייה בדמי השכירות פגה בחודש ינואר 1997, אולם, ועל אף זאת, הנתבעת המשיכה בחלוף המועד הנ''ל לשלם דמי שכירות מופחתים. בגין תשלום דמי שכירות בחסר, הצטברה יתרת חוב של הנתבעת בסך של 12,088.48 ש"ח  נכון לחודש 2/04. במהלך השנים 94-97 נטשה הנתבעת את המושכר ועברה להתגורר בתל-אביב (התובעים לא העלו טענה זו בסיכומיהם) וביצעה שיפוצים ושינויים במושכר ללא הסכמת התובעים, כולל סגירת שתי מרפסות, סגירת דלת, שינויים במערכת האינסטלציה והחשמל, החלפת כיור ומכסה אסלה.

            בהתאם לסעיף 6 להסכם השכירות התחייבה הנתבעת לשלם דמי השכירות במלואם ובמועדם, ובהתאם לסעיף 9 לאותו הסכם, התחייבה הנתבעת שלא לבצע שינויים במושכר אלא בהסכמה בכתב של התובעים. הנתבעת הפרה שתי הוראות אלה ובהתאם לסעיף 19 להסכם השכירות, קמה לתובעים זכותם לפנותה מהמושכר.

לעניין ביצוע תיקונים ותחזוקת המושכר, טענו התובעים כי מעולם לא התנגדו להשתתף כחוק בעלותם, אולם, דיירי הבניין בו נמצא המושכר (שהינו בבעלות התובעים) הם אלה שסירבו לתת חלקם באותן עבודות.

4.         לטענת הנתבעת, בתמצית, מעולם לא קיבלה כל דרישה מהתובעים לתשלום דמי שכירות מלאים בעקבות ביטול ההנחה על העלאת דמי השכירות, ובהתאם לכך היא חישבה, למיטב  הבנתה, את דמי השכירות המגיעים לתובעים ושילמה אותם מבלי שהם העלו כל הסתייגות או דרישה לעניין זה. אדרבא, בגין חלק מהתקופה בה היתה התובעת זכאית להנחה, שולמו דמי שכירות מלאים ובגין כך היא זכאית להחזר בסך של 529 ש''ח.

            כן נטען, כי התיקונים והשיפוצים במושכר בוצעו בעקבות התפוררות התריס והבלאי שהיה בדירה ולאור סירוב התובעים לתקנם. מכל מקום, התיקונים שבוצעו במושכר לא שינו את הייעוד או החזות שלו ותובע מס' 1 ביקר במהלך הביצוע במושכר ולא העלה כל הסתייגות.

            לחילופין, הנתבעת עותרת למתן סעד מן היושר בנימוק כי היא אישה בודדה והדירה מהווה קורת גג יחידה עבורה ואין באפשרותה לרכוש דירה אחרת במקומה.

5.         בדיון אשר התקיים בתביעה הוגשו תצהירי עדות ראשית של תובע מס' 1 והחוקר מטעם התובעים, מר חיים פנחס. מנגד, הוגשו תצהירי עדותן הראשית של הנתבעת והעדה מטעמה, גב' שרה אוחיון.

            כל המצהירים לעיל נחקרו בפניי, כמו כן, התובעים העידו מטעמם ללא הגשת תצהיר את הקבלן מר ח'יר גדבאן, אשר ביצע את העבודות במושכר (להלן: "הקבלן").

6.         ההנחה לה זכאי השוכר בהעלאת דמי השכירות נקבעה בסעיף 58 (א) לחוק הגנת הדייר, ולפיו:

"ניתנו לבעל בית דמי מפתח בדירה ולאחר מכן נקבעה העלאה בדמי השכירות בתקנות המשנות, תופחת בשליש התוספת שעל הדייר לשלם לפי אותן תקנות".

חובתו של דייר מוגן לשאת במלוא דמי השכירות לאחר תום התקופה בה הוא זכאי להנחה כאמור לעיל (התקופה נקבעה בסעיף 58(ב) לחוק הגנת הדייר) אינה משתכללת מאליה, שכן, בהתאם לסעיף 154 לחוק הגנת הדייר, דמי השכירות בתעריף המלא " יחולו מהיום שדרש בעל הבית, בכתב, את תשלומם".  משמע, בהעדר דרישה של הבעלים, ימשיכו לחול דמי השכירות המופחתים והם לא יועלו מאליהם.

7.         במקרה דנן אין מחלוקת כי התובעים לא פנו לנתבעת בדרישה לתשלום דמי שכירות מלאים לאחר תום תקופת הזכאות להנחה, שכן, פנייתם האחרונה לנתבעת לעדכון דמי השכירות היתה ביום 14.12.93, נספח ד' (2) לתצהיר תובע מס' 1, כשבע שנים לפני תום תקופת ההנחה.

8.         יתירה מכך, במקרה דנן לא נטען כאילו הנתבעת הפסיקה לשלם דמי השכירות בגין המושכר במלואם, אלא, כאמור, הטענה היא שהנתבעת לא שילמה את ההפרשים המתחייבים בגין ביטול ההנחה לה היתה זכאית בעבר.