אייזן נ' ברנרד ואח'

לפני ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב יפו, הגב' דגנית קציר-ברין (להלן: "המפקחת"), בתיק 5/1637/2021 מיום 13/9/22 - במסגרתו התירה המפקחת, בתנאים ובשינויים כפי שנקבעו על ידה ובהתאם לסמכות המוקנית לה בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק"), מימוש פרויקט לפי תכנית מתאר ארצית 38/2 (להלן: "תמ"א 38" או "התמ"א") – הכולל הריסת בית משותף והקמתו מחדש וזאת, הגם התנגדותה של המערערת (שהיא בעלת דירה בבית המשותף), לביצוע הפרויקט במתכונתו.

מבוא;

1. ההליך נשוא הדיון נסב על בית משותף, הבנוי על מקרקעין הידועים כחלקה 835 בגוש 6213, הממוקם ברחוב זכרון יעקב 18 תל אביב ובו 12 דירות (לעיל ולהלן: "הבית המשותף").

    

2. בעלי 11 דירות מבין הדירות בבית המשותף, המהווים 91.6% מכלל בעלי הדירות בבית ואשר לדירותיהם צמוד שיעור של למעלה מ- 93% מחלקי הרכוש המשותף, התקשרו עם חברה יזמית בשם משולם לווינשטיין הנדסה וקבלנות בע"מ (להלן: "היזם"), בהסכם לביצוע הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש על המקרקעין. במסגרת ההסכם, התחייב היזם לבנות, חלף הבית המשותף הנוכחי, בית חדש הכולל 26 דירות חדשות, מתוכן 12 דירות אשר תוקננה לבעלי הדירות הקיימים. בין תנאי ההסכם, התחייב הקבלן כי הבית החדש אשר יבנה, יעמוד בכל התקנים לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה וכל אחת מהדירות בו תכלול ממ"ד. עוד במסגרת ההסכם חולקו הדירות הקיימות של בעלי הדירות לשלושה טיפוסים בהתאמה לגודלן (גדולות, בינוניות וקטנות) ונקבע כי לכל טיפוס דירות תתווסף תוספת שטח אחידה (לדירות הגדולות תוספת של 23 מ"ר ולדירות הבינוניות והקטנות תוספת של 19 מ"ר). נוסף על כך נקבע כי כל דירת תמורה תמוקם בעלייה של 2 קומות לעומת מיקום הדירה הנוכחי ולכל דירה יתווספו חניה צמודה ומרפסת בשטח של 11 מ"ר (אציין כי בפסק דינה קבעה המפקחת כי שטח מרפסת השמש יעמוד על 12 מ"ר ואולם, מנספח ב' להסכם התמ"א עולה כי שטח המרפסת יעמוד על 11 מ"ר) (ההסכם צורף כחלק מנספח 2 לנספחי הערעור לעיל ולהלן: "הסכם התמ"א").

    

3. ביום 4/8/21 ניתנה החלטת מוסד התכנון המאשרת את הבקשה להיתר בניה להקמת הבית החדש בתנאים, כאמור בסעיף 1 לחוק החיזוק.

    

4. המערערת סירבה לחתום על הסכם התמ"א ומשכך, הוגשה כנגדה התביעה אשר נדונה לפני המפקחת, במסגרתה עתרו המשיבים לסעד הכופה על המערערת חתימה על הסכם התמ"א.

    

5. המערערת טענה כי דין התביעה כנגדה להידחות. זאת ראשית הואיל ולטענתה יש להורות על צירוף היזם להליך, שכן הוא בעל הדין הנכון. עוד נטען כי הסכם התמ"א אשר מבוקש לאכוף על המערערת, מפלה אותה מהותית-כמותית – שכן, תוספת השטח לה זוכה דירת התמורה שלה, נמוכה מזו לה זוכות הדירות הגדולות וכן, הואיל וקטן חלקה היחסי ברכוש המשותף יחסית לדירות הגדולות. אשר לכך נטען כי שטח דירתה של המערערת הוא 43.95 מ"ר ואילו שטח הדירות הגדולות הוא 64.55 מ"ר ולכן הפרשי השטח ביניהן כיום עומדים על 20.60 מ"ר. נטען כי במצב החדש שטח הדירות הגדולות יעמוד על 123 מ"ר ושטח דירתה יעמוד על 90 מ"ר, קרי ההפרש בשטחים יהיה 33 מ"ר לעומת 20.60 כיום. עוד נטען כי ההסכם מפלה את המערערת לרעה, גם הואיל ודירתה ממוקמת כיום בקומה 3.5 ומשכך, לטענתה היא זכאית לדירת תמורה בקומה השישית ולא החמישית כפי שהוצע לה. זאת ועוד, נטען כי דירתה עדיפה על דירות אחרות, ראשית הואיל ומעליה גג (ולא דירות נוספות ודוק, יובהר כבר עתה כי הגג אינו צמוד לדירת המערערת ואף אין כל גישה מדירתה לגג) וכן הואיל והיא מתוכננת כיום באופן מיטבי בצורת ריבוע ואילו דירת התמורה, אשר מבוקש להקנות לה בהתאם להסכם התמ"א, כוללת קירות בזוויות חדות. המערערת הוסיפה וטענה כי לבעלי הדירות המתגוררים בפועל בבית המשותף, ניתנות הטבות ובכלל כך בדמות תשלום בגין העברת המיטלטלין שבדירותיהם, שעה שגם היא מבקשת לפרק שני מזגנים וגופי תאורה ואולם אין היא זכאית לתשלום בגין הוצאות אלו ואף בכך היא מופלית לרעה. עוד נטען כי ההסכם כולל תנאים בלתי סבירים ובכלל כך בכל הנוגע לערבות המהווה בטוחה לביצועו, שהיא ערבות חוק מכר בהבדל מערבות אוטונומית וכן, נכללות בו תניות שאינן סבירות המשחררות את הנציגות מכל אחריות למעשיה בשם בעלי הדירות מול היזם. יצויין כי בתמיכה לטענותיה בדבר הפגיעה בזכויותיה אל מול בעלי הדירות האחרים, צירפה המערערת חוות דעת שמאית מיום 31/12/09 שנערכה על ידי השמאי בני יוכפז (להלן: "שמאי או מומחה המערערת"). עוד התאפשר למערערת לבקשתה, לבצע מדידה של דירה אחת גדולה ודירה אחת קטנה.