וועדה מקומית לתכנון ובניה - גבעתיים נ' 14 בע"מ ואח'

בעליהן של הדירות הקיימות בבניין מגורים ותיק התקשרו בעסקת קומבינציה עם יזם לפיה הבניין הקיים ייהרס ובניין חדש ייבנה תחתיו. בבניין החדש יקבל כל בעל דירה יחידה חדשה והיזם יקבל את יתרת היחידות החדשות לשם שיווקן. העסקה מגלמת מכר חלקי של זכויות בעלי הדירות הקיימות. היתר הבנייה שניתן לצורך הקמת הבניין החדש מבוסס על שילוב של זכויות בנייה הנובעות מתוכניות מאושרות שונות (תב"ע) ושל זכויות הנובעות מכוח תמ"א 38 ("תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידת אדמה").

בשל שילוב הזכויות כאמור ושאלת "צביעתן" לצורך החלת הפטור מהיטל השבחה שניתן בקשר לתמ"א 38, מבקשים בעלי הדירות ליישם בעניינם את העקרון שנקבע בפסק דין אקו סיטי (המפורט בהמשך), כך שתחילה יילקחו בחשבון, לעניין ההיטל, מלוא הזכויות מכוח תמ"א 38, וזאת כדי למקסם את היקף הפטור הניתן על פי סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

הוועדה המקומית מקשה: לגישתה, עצם כריתת ההסכם מול היזם הביאה לאירוע מימוש, וכבר באותו שלב חייבים הבעלים בהיטל השבחה בגין התוכניות החלות אשר אושרו על פני העשורים הקודמים. במועד זה – בטרם מתן היתר הבנייה – עדיין לא התרחש כל אירוע מס הקשור לתמ"א 38 (וזאת כפי שנפסק בעניין אליק רון שיוזכר בהמשך), ולפיכך אין נפקות בשלב זה להלכת אקו סיטי.

זאת גדר המחלוקת בכל התיקים מושא הערעור.

הערעור נוגע לארבעה יזמים שונים אשר ביצעו פרויקטים מסוג תמ"א 38 (הריסה ובנייה) בשמונה אתרים שונים ברחבי העיר גבעתיים. בכל המקרים, ולאחר מתן היתרי הבנייה, הוועדה המקומית הוציאה חיוב בהיטל גם בשל המימוש הנטען בעת עריכת הסכמי הקומבינציה, כאשר ההשבחה הנטענת נובעת מתוכניות מאושרות שהתקבלו במועדים שונים בעבר.

כנגד החיובים הוגשו עררים לוועדת הערר לפיצוים והיטל השבחה במחוז תל אביב. ועדת הערר קיבלה את כל העררים, תוך התמקדות באחד המקרים כמקרה טיפוסי לדוגמה (זה של מותג עירוני צהל 14 בע"מ).

יצויין כי בערעור המינהלי הנוכחי מועלית סוגיה נוספת ונפרדת (בנושא היטל השבחה בגין זכויות בנייה על גגות הבניינים) ובהסכמת כל הצדדים הוחלט להפריד את הדיון בן שני חלקי הערעור. לפיכך פסק דין חלקי זה מתייחס אך ורק לסוגיית המימוש הנ"ל ולא לסוגיית הגגות.