רבין נ' ועדת משנה לתכנון ובניה עיריית תל אביב ואח'

לפני ערעור על החלטת ועדת הערר וועדת המשנה לתכנון ובנייה, לאשר היתר להריסה ובנייה, התואם את תכנית רובע 4 בתל אביב.

רקע בתמצית

עניינו של הערעור דנן בבית משותף שהוקם בשנות ה-50 של המאה הקודמת, והמצוי ברחוב ליסין 7-13 בתל אביב, גוש 6213 חלקה 841. המבנה הינו בן 3 קומות מעל קומת עמודים מפולשת ומרתפים, ובנויות בו 27 יחידות דיור ב-4 אגפים/בניינים המחוברים יחדיו ב"זיגזג" (להלן: "המבנה").

המערער הינו אחד מיוזמי הקמת המבנה ועד היום הינו הבעלים של אחת מיחידות הדיור במבנה. המשיבים 4-35 הינם הבעלים ביחידות הדיור האחרות במבנה (להלן: "הבעלים הנוספים"). תכנית המתאר החלה על המקרקעין בהם מצוי המבנה הינה תכנית 3729א – רובע 4 (להלן: "התוכנית" או "תוכנית רובע 4")

המשיבה 3, אורבניקה ייזום ובנייה (1994) בע"מ (להלן גם: "היזם"), הגישה בקשה להיתר להריסת המבנה הקיים ולהקמת בניין מגורים חדש במקומו. בתחילה, בקשת ההיתר כללה בקשה לחריגה ממספר הקומות המותר בתוכנית והקלה מקו בניין, והוגשו לה התנגדויות. לאחר קבלת חוו"ד שלילית של מהנדס הוועדה המקומית בדבר ההקלות המבוקשות, תוקנה בקשת ההיתר כך שהיא תהיה תואמת לתוכנית החלה.

ביום 21.1.2021 החליטה ועדה המשנה לתכנון ובנייה לאשר את בקשת ההיתר המתוקנת להריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש, לצורך חיזוק נגד רעידת אדמה. המבנה החדש שאושר מורכב משני אגפים המחוברים בקומת הלובי, בני 8 קומות לכל אגף, ובסך הכול 69 יחידות דיור.

המערער ושני דיירים נוספים לא השלימו עם החלטת ועדת המשנה לאשר את בקשת ההיתר, והגישו ערר לוועדת הערר. כעולה מפרוטוקול הדיון, בערר נטענו שתי טענות מרכזיות – האחת, שאין ליזם את הסכמת רוב בעלי הזכויות במבנה. בהקשר זה נטען כי היזם לא הציג את החתימות הדרושות לקבלת היתר ושטענות המתנגדים בעניין זה לא התבררו די הצורך בוועדת המשנה; השנייה, שעל פי סעיף 6 לתוכנית רובע 4, נדרש שהתכנון יעשה בהתאמה למרקם הקיים הבנוי בסביבה. נטען שהמבנה החדש מצוי במגרש מיוחד בגדול של 2.5 דונם, המצוי ברחוב צדי, ושהבינוי המבוקש אינו תואם את הסביבה.

ביום 1.7.2021 דחתה ועדת הערר את הערר על הסף בהיעדר זכות ערר. נקבע, כי המקור לזכות הערר על החלטת הוועדה המקומית בנושא היתרי הבניה מצוי בסעיף 152 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק"). נקבע כי על פי סעיף זה, זכות הערר קמה במקרה של דחיית התנגדות שהוגשה לפי סעיף 149(3) לחוק, שעניינו התנגדות המוגשת בעקבות פרסום הקלה או שימוש חורג, ואם סעיף 152 לחוק אינו חל, אין מקור אחר המקים לעורר זכות ערר. נקבע כי במקרה דנן, מבקשת ההיתר לא נדרשה להקלות, כי בקשת ההיתר תואמת את הוראות התוכנית החלה על המקרקעין, ועל כן אין לעורר המתנגד זכות ערר.

עוד נקבע כי אין מדובר במקרה בו הבקשה נוגדת תכנית, שהוכר בפסיקה כמקרה המקנה זכות ערר. נקבע כי בערר הועלו שתי טענות – אחת קניינית הנוגעת להעדר הסכמות. לגבי טענה זו נקבע כי טענות אלו נטענו ללא תשתית עובדתית מינימלית, כי הוועדה המקומית אישרה שהוצגו ההסכמות הנדרשות – ואין הצדקה להתערב בעניין זה. מכל מקום נקבע כי טענות קנייניות אינן מקנות זכות ערר וכי וועדת הערר אינה הערכאה המוסמכת לדון בטענות מסוג זה; הטענה השנייה הייתה כי התכנון המבוקש אינו תואם למרקם הקיים, בניגוד לנדרש על פי סעיפים 6.2 ו-6.5 לתוכנית רובע 4. בהקשר זה, ועדת הערר קבעה כי הטענה שהתכנון המבוקש אינו תואם למרקם הקיים דינה דחייה. נקבע כי הבניין הקיים בנוי ממספר אגפים שלכל אחד גרעין נפרד אך הם מחוברים ביניהם, ואין מדובר בבניינים נפרדים שקיימים ביניהם מרווחים שהם חלק מהמרקם הקיים. כיוון שהבינוי המבוקש אף הוא כולל מספר אגפים שחלקם מחוברים, הבינוי המבוקש תואם את המרקם הקיים כיום. נקבע כי לו היה מדובר בבניינים נפרדים ועצמאיים והיה מבוקש לחברם ולבטל את המרווחים ביניהם, הרי שיתכן וניתן היה לסבור שהמרקם המבוקש אינו תואם את הקיים, אך אין זה המקרה. ועדת הערר עמדה על כך שתוכנית רובע 4 אינה קובעת כי הבינוי החדש יהיה זהה לקיים, אלא יתאים לו – ובמקרה דנן הבינוי המבוקש תואם את הקיים, ועל כן אין מדובר בבינוי המהווה סטייה מתוכנית רובע 4. עוד הובהר כי הבינוי המבוקש תואם את המרקם הצפוי בסביבה, כיוון שהוא תואם להוראות תכנית רובע 4, המתירות בסביבה בנייה של 6 קומות מלאות ומעליהן 2 קומות חלקיות – כפי הבקשה שאושרה, וכי בסביבת הבניין ייבנו בעתיד בניינים בגובה זהה ואף גבוהים יותר.

ביום 14.11.2021 הגיש המערער "כתב ערר" לבית משפט זה כשוועדת המשנה היא המשיבה הראשונה בערר, ונפתח תיק "ערעור מנהלי" בהתאם. המערער טען כי אין ליזם את הרוב הדרוש מבין בעלי הזכויות לצורך מתן ההיתר; כי לא נדרש לבניין חיזוק נגד רעידת אדמה, וככל שנדרש חיזוק אין חובה להרוס את המבנה וניתן לחזקו ללא הריסה; כי קבלת בקשת ההיתר תפגע במרקם המגורים הקיים. בהקשר זה נטען שכיום המבנה הוא בעל 4 כיווני אוויר, טבול בירוק, עם מדשאה גדולה, עצים, חמצן ואור שמש, וכי הבניין החדש יפגע בכל אלה, וועדת הערר לא התייחסה לטענה בדבר ייחודיות המגרש.