עירית תל-אביב-יפו נ' נוי ואח'

ב"כ התובעת עו"ד גד חלד ב"כ הנתבע 1 עו"ד נטע ורשבסקי ב"כ הנתבע 2 עו"ד מרדכי לנצ'נר פסק דין

תביעה לפינוי דיירים מוגנים.

רקע

1.התובעת (להלן – העירייה) היא הבעלים של המקרקעין המצויים במתחם שבין הרחובות "בית לחם", "אלו מציאות", "טשרניחובסקי" ו"מכבי", בתל אביב, הכוללים את חלקה 15 בגוש 6912 (להלן – המקרקעין). בעבר התקיים במקום שוק ובו דוכנים לממכר פלאפל, שהיה מוכר בשם "שוק בצלאל". בפינת הרחובות בית לחם ואלו מציאות בנוי דוכן, שכונה בשעתו תאים 8-9 בשוק העירוני (להלן – המושכר), וסביבו סככות. ביום 23/10/1982 רכש הנתבע 1 את זכויות הדיירות המוגנת במחצית מהדוכן מדייר בשם משה כהן. ביום 24/10/1982 רכש הנתבע 2 את זכויות הדיירות המוגנת במחצית הדוכן השנייה מדייר בשם אשר מנחם. תמורת הזכויות שרכשו שילמו הנתבעים 400,000 שקל (ישן) כל אחד, כשסכום זה כולל את חלקה של התובעת בדמי המפתח.

2.בשנת 1996 הגישה העירייה תביעת פינוי נגד הנתבעים (להלן – התביעה הראשונה). בתביעתה טענה העירייה לקיומן של 3 עילות פינוי נגד הנתבעים: האחת – שינוי מטרת השכירות; השניה – ביצוע שינויים במושכר; והשלישית – אי תשלום דמי שכירות. בית המשפט, מפי הש' אשר גולדין, קיבל את טענות התובעת באשר לשינוי מטרת השכירות ואי תשלום דמי שכירות, וקבע כי התובעת לא הוכיחה את טענתה בדבר ביצוע שינויים במושכר. בית המשפט החליט ליתן לנתבעים סעד מן הצדק כנגד תשלום סך של 80,000 ש"ח לתובעת.

3.מזה שנים רבות שוקדת העירייה על תוכנית מתאר מקומית למתחם שוק בצלאל, באמצעות הוועדה המקומית לתכנון ובניה. על פי תוכנית מתאר מאושרת יוקמו במתחם שטחי מסחר ובנייני מגורים, וייוחדו בו שטחים ציבוריים שונים ובהם מקלטים וחניונים תת קרקעיים. לצורך קידום התוכנית פעלה העירייה לפינוי המתחם ודוכנים שפעלו בו. כבר בשנת 1995, עוד בטרם הוגשה תביעת הפינוי הקודמת הציעה העירייה לנתבעים תשלום כנגד פינוי.

התביעה

4.הנתבעים הפרו את חוזה השכירות באופן המקים לתובעת עילה לפינויים מהמושכר. ואלה ההפרות:

(א)הנתבעים אינם משלמים את דמי השכירות במועד, עילת פינוי לפי סע' 131(1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 (להלן – החוק);

(ב)הנתבעים ביצעו שינויים במושכר בניגוד לחוק ובניגוד לסע' 18 לחוזה השכירות;

(ג)הנתבעים נטשו את המושכר ומסרו את השימוש בו לאחרים, אשר מנהלים במושכר עסקים שאינם ממכר פלאפל או ממכר בגדים, ללא הסכמת התובעת, עילת פינוי לפי סע' 131(6) לחוק;

הואיל ומדובר בהפרה נמשכת, מן הסוג שבגינה כבר ניתן לנתבעים סעד מן הצדק בעבר, הרי שהנתבעים אינם זכאים לסעד נוסף מן הצדק. במיוחד נכון הדבר כשמדובר בבית עסק ולא בדירת מגורים, כבמקרה דנן.

5.בנוסף, רצונה של התובעת לממש את התוכנית החלה על מתחם שוק בצלאל מקים נגד הנתבעים עילות פינוי לפי סע' 131(8) לחוק – צורך ציבורי – ולפי סע' 131(10) לחוק – הקמת בניין חדש במקום המושכר. הנתבעים איבדו את הזכות לסידור חלוף בשל הפרות החוזה המנויות לעיל. זאת ועוד, לפי סע' 21 לחוזה השכירות רשאית העירייה לדרוש את פינוי המושכר בהתראה של 3 חודשים מראש במקרה שהעירייה תחליט על ביצוע שינויים בשוק, וזאת "מבלי שהשוכר יוכל לבוא בטענות או בתביעות כלשהן למשכיר בקשר לכך". הושק נסגר, ייעוד המקרקעין שונה משוק לחניון ציבורי ולמתחם מגורים, ובנסיבות אלה זכאית התובעת לפנות את הנתבעים ללא תמורה כנגד הפינוי.

ההגנה

6.הנתבע 1 טוען כי מדובר בתביעה שהוגשה בחוסר תום לב תוך הסתרת עובדות מהותיות מבית המשפט. על המקרקעין נושא התביעה הוציאה התובעת מכרז בו זכתה חברת דנקנר השקעות בע"מ. בין הנתבע 1 ובין דנקנר נכרת חוזה בדבר פינוי הנתבע 1 מהדוכן כנגד תמורה. החוזה לא יצא לפועל ובגינו הגיש הנתבע 1 עתירה לאכיפת הסכם, אשר מתבררת בבית המשפט המחוזי בתל אביב. משראתה העירייה כי לא עלה בידי הזוכה במכרז לפנות את הדיירים המוגנים החליטה להגיש נגדם תביעת פינוי בגין עילות פרי דמיונה. יש לסלק את התביעה על הסף מחמת חוסר תום הלב של התובעת.

7.לגופו של עניין, טענות בדבר ביצוע שינויים במושכר נדונו בתביעה שהגישה התובעת בשנת 1996 ונדחו. כנגד טענות אלה עומד מעשה בי דין והתובעת מנועה מלהעלותן בשנית. מיום מתן פסק הדין ועד היום לא בוצע כל שינוי במושכר על ידי הנתבע או מי מטעמו. הנתבע לא הפר את חוזה השכירות. עד להגשת כתב ההגנה בחודש נובמבר 2009 שילם הנתבע את כל דמי השכירות עד סוף שנת 2009. הנתבע לא נטש את המושכר והוא עובד בו אם אשתו באופן שוטף ויומיומי. לא קמה עילת פינוי לפי סע' 131(10) לחוק, הואיל והתובעת לא הציעה לנתבע סידור חלוף.

8.הנתבע 2 מכחיש את הפרות החוזה המיוחסות לו. לטענתו הוא משלם את דמי השכירות כסדרם, הוא לא ביצע עבודות בניה במושכר, לא נטש אותו ולא העביר את הזכויות בו לאחר. הנתבע 2 לא חתם על הסכם שכירות ועל כן האמור בסע' 21 להסכם – בעניין פינוי המושכר ללא תמורה במקרה של שינויים בשוק - אינו חל עליו. כנגד פינוי המושכר זכאי הנתבע לסידור חלוף או לפיצוי כספי מתאים. לא קמה עילת פינוי לפי סע' 131(10) הואיל וזכויות הבנייה נמכרו על ידי הנתבעת לצד ג'. הנתבע זכאי לסעד מן הצדק, הואיל והדוכן הוא מקור פרנסתו היחיד. עוד זאת, התובעת מנועה מלהעלות בשנית טענות שנדונו ונדחו בתביעה הקודמת.

ההליכים וראיות הצדדים

9.בפתח ההליכים מינה בית המשפט, לבקשת התובעת, את השמאית רחל קראוזה כמומחית מטעם בית המשפט, לצורך קביעת שווי הדוכנים נושא התביעה, וערך דמי המפתח המלאים של הדוכנים. לצורך כך נעשתה הפרדה בין חלק הדוכן המוחזק על ידי הנתבע 1 לזה המוחזק על ידי הנתבע 2. השמאית התבקשה להתייחס בחוות דעתה להשפעת חריגות הבנייה, ככל שישנן, על שומת הדוכנים. ביום 21/4/2010 התקבלה בתיק בית המשפט חוות דעת מפורטת של השמאית קראוזה.

10.מטעם התובעת הוגשו תצהיר ותצהיר משלים של מר אלי לוי, מנהל אגף הנכסים של העירייה. כמו כן, הוגשה חוות דעת של השמאי ספי רביב, וחוות דעת מומחה של המודד דורון כהן.