עיריית אשדוד ואח' נ' אדמת הצבי השקעות בע"מ

           לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בבאר שבע (כב' השופט יעקב דנינו) בת"א 14528-07-18 מיום 15.6.2020, במסגרתה התקבלה בקשת המשיבה לפסילת חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט. לצד הבקשה, הוגשה בקשה לעיכוב ביצוע ההחלטה.

רקע והשתלשלות העניינים

1. בין המבקשות – עיריית אשדוד והוועדה המקומית לתכנון ולבניה אשדוד (להלן: "העירייה" ו-"הוועדה המקומית", בהתאמה. יחד יכונו: "המבקשות"), לבין המשיבה – חברת אדמת הצבי השקעות בע"מ (להלן: "המשיבה"), נתגלע סכסוך בקשר עם הסכם גישור אשר נחתם בין הצדדים בשנת 2007 (וקיבל תוקף של פסק דין בה"פ (ב"ש) 5065/05 אדמת הצבי השקעות בע"מ נ' רסידו סי בע"מ (20.6.2007) (להלן: "הסכם הגישור")). במסגרת הסכם הגישור, הוסכם בין היתר כי המבקשות יתנו למשיבה (ולשתי חברות נוספות שלקחו חלק בהליך) "זכויות ל-3 [יחידות דיור] ללא קרקע בשטח ממוצע של 150 מ"ר שטח עיקרי ליחידת דיור בעיר אשדוד" (ראו סעיף 3 להסכם הגישור).

2. ביום 5.7.2018 הגישה המשיבה לבית המשפט המחוזי בבאר שבע תביעה נגד המבקשות, בטענה כי האחרונות אינן מקיימות את ההתחייבות שנטלו על עצמן כלפי המשיבה במסגרת הסכם הגישור. משכך, נתבקש בית המשפט קמא להורות על אכיפתה בעין של התחייבות המבקשות להעביר זכויות למשיבה, או על מתן פיצוי כספי בשווי זהה. להוכחת שוויין הכספי של הזכויות האמורות, צירפה המשיבה לכתב התביעה חוות דעת מומחה של השמאי יניב גוב ארי (להלן: "חוות הדעת מטעם המשיבה").

3. ביום 27.3.2019, לאחר שניסיונות להביא את הצדדים להסכמות לא צלחו, הורה בית המשפט קמא למבקשות על הגשת חוות דעת מומחה מטעמן, וציין כי ככל שיתברר כי קיימים פערים משמעותיים בין חוות הדעת מטעם המשיבה לבין חוות הדעת שתגשנה המבקשות, תיבחן האפשרות למינוי מומחה מטעם בית המשפט. בהתאם, ביום 21.5.2019 הגישו המבקשות את חוות דעתו של השמאי יעקב בן דוד (להלן: "חוות הדעת מטעם המבקשות").

4. נוכח הפערים בין חוות הדעת, ולאחר שהתקבלו עמדות הצדדים, החליט בית המשפט קמא ביום 19.7.2019 למנות את השמאי איתן שפיצר כמומחה מטעמו, לצורך הערכת שוויין של הזכויות שהוקנו למשיבה מכוח הסכם הגישור (להלן: "המומחה"). כן ציין בית המשפט קמא כי הצדדים יפעלו לפי דרישות המומחה, ויהיו רשאים להמציא לו כל מסמך רלוונטי שבידיהם, לרבות כתבי טענות וחוות דעת מומחים. לאחר זאת העבירו הצדדים למומחה מסמכים שונים, ובכלל זאת חוות דעת נוספות מטעם המבקשות ומטעם המשיבה (להלן, יכונו: "חוות הדעת הנוספות") ומסמכים נוספים אשר לא נכללו במסגרת ההליכים המקדמיים בתביעה.

5. ביום 18.11.2019 התקיים דיון לפני המומחה בו השתתפו נציגי הצדדים ובאי כוחם, ובמסגרתו נדונו חוות הדעת שהגישו הצדדים במסגרת ההליך (להלן: "הדיון אצל המומחה"). על פי הנטען, במהלך הדיון הועלו, בין היתר, טענות ביחס לרלוונטיות ולתוקף של המסמכים עליהם התבססה חוות הדעת מטעם המבקשות, ובכלל זאת: מסמך שהגישה השמאית גבע בלטר במסגרת הליך אחר, שנערך על יסוד חוזי מכר של יחידות דיור "צפות" שהוצגו לה באותו הליך (להלן: "מסמך בלטר"); ומסמך שאושר על ידי הוועדה המקומית בשנת 2007 המכיל פירוט שווי יחידות דיור זמינות ושווי זכויות אוויר באשדוד, בהתאם לאומדן שנערך בסוף שנת 2007 על ידי מנהל מחלקת ההשבחה בעירייה דאז, השמאי יעקב גרשוני (להלן: "חוות דעת גרשוני"). בתום הדיון, הורה המומחה כי הצדדים יעבירו לו מסמכים רלוונטיים להכנת חוות הדעת. יוער כי תוכנה המדויק של הוראת המומחה שנוי במחלוקת בין הצדדים: המבקשות מצדן טוענות כי המומחה הורה להן לפעול לאיתור חוזי מכר שנחתמו ביחס ל"זכויות אוויר" (בדומה לזכויות השנויות במחלוקת במקרה דנן; למשמעות המונח "זכויות אוויר" ראו חיים זנדברג "חלוקה ורישום תלת-ממדיים של המרחב התת-קרקעי" ספר ויסמן 308-305 (2002)), לרבות חוזי המכר עליהם מתבסס מסמך בלטר, ולהעבירם אליו, תוך שהוא דוחה את התנגדות המשיבה להגשתם של חוזי המכר האמורים; ואילו המשיבה טענה כי המומחה הורה למבקשות להעביר לידיו את חוות דעת גרשוני וכל אסמכתא נוספת לאישושה, וזאת על אף התנגדותה לכל השלמה של חוות הדעת מטעם המבקשות.

6. ביום 2.12.2019 העבירו הצדדים למומחה מסמכים שונים. בנוסף, ביום 11.12.2019, לאחר המועד שנקבע להעברת המסמכים, שלחו המבקשות הודעת דואר אלקטרוני למומחה אליה צורפו חוזי המכר שנזכרו במסמך בלטר וחוזי מכר נוספים ביחס ל"זכויות אוויר" (להלן: "חוזי המכר"), כאשר לטענתן רק באותו מועד הצליחו לאתר את חוזי המכר הללו. עקב כך, פנתה המשיבה למחרת למומחה בבקשה שיתעלם מההודעה האמורה ומחוזי המכר שצורפו אליה, וזאת מ-3 טעמים עיקריים: חוזי המכר נשלחו בחלוף המועד שקצב; חוזי המכר לא גולו על ידי המבקשות במסגרת הליכי גילוי המסמכים שהתקיימו בתיק (להלן: "הליכי הגילוי"); המבקשות אינן צד לחוזי המכר ולכן לא ניתן לבחון את אמיתות תוכנם (להלן: "התנגדות המשיבה"). המומחה לא הגיב להתנגדות המשיבה.

7. בחלוף שבועות אחדים, ביום 6.1.2020 הגיש המומחה את חוות דעתו, ואולם לא צירף אליה את פירוט האסמכתאות אשר שימשו לכתיבתה. משכך, ביום 6.2.2020 נעתר בית המשפט קמא לבקשת המשיבה, והורה למומחה לפרט מהן האסמכתאות ששימשו להכנת חוות דעתו.

8. לאחר שהגיש המומחה פירוט כאמור, אשר כלל את חוזי המכר שהעבירו לו המבקשות, הגישה המשיבה ביום 11.3.2020 בקשה לפסול את חוות דעתו של המומחה, בטענה כי זו נגועה בפגמים משמעותיים (להלן: "בקשת הפסילה"). בתוך כך, העלתה המשיבה מספר טענות, ובכלל זאת: חוות הדעת נסמכת על חוזי המכר אשר לא גולו במסגרת הליכי הגילוי; חוזי המכר הוגשו תוך הפרת הוראתו של המומחה עצמו; המומחה התעלם מהתנגדות המשיבה להגשת חוזי המכר ומבקשתה שלא יינתן להם כל משקל, ובכך גרם לה להניח שהוא מקבל את התנגדותה ומנע ממנה לפנות לבית המשפט בעניין; המומחה נמנע מלפעול בהתאם להוראת תקנה 133 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות") או בכל דרך אחרת שיש בה כדי לעשות צדק. בכך פעל באופן שאינו הולם את מעמדו כ"פקיד בית המשפט" והפר את כללי הצדק וההגינות.