עורך הדין התרשל בכך שלא יידע את הרוכשים על חריגות הבנייה ומשמעותם

1.         לפני ערעור על פסק דינו של בית המשפט השלום בתל-אביב- יפו (כב' השופטת חנה ינון) בת"א 18281/06 מיום 1.7.2009, בו נדחתה תביעתם הכספית של המערערים נגד המשיב, עו"ד, בעילת רשלנות מקצועית בייצוג המערערים בעריכת הסכם לרכישת מקרקעין.

רקע

2.         המערערים ביקשו לרכוש נכס ברחוב כנרת מס' 24 בישוב לפיד (להלן: הנכס). במהלך החיפושים שערכו הם נתקלו במודעה למכירת הנכס, אשר פורסמה על ידי סוכנות תיווך "יודן". ביום 2.11.2000 נפגשו המערערים עם בעל הסוכנות, המתווך אריה חסידים (להלן: חסידים), במשרדו וחתמו על טופס "הצעה לרכישת הנכס" (להלן: טופס ההצעה) (ת/1 נספח ג'), אליו צרפו שיק בנקאי על-סך 75,000 ש"ח (מתוך הצעת המחיר שניתנה בסך 180,000 דולר) משוך לפקודת כונס הנכסים של הנכס (להלן: הכונס). לצורך ליווי משפטי של עסקת המקרקעין הפנה חסידים את המערערים אל המשיב, אשר סיכם עמם כי ייצגם בעסקת המכר וידאג לרישום זכויותיהם. במעמד זה חתמו על ייפוי כח (ת/1 נספח ד') וסיכמו בעל פה על שכר טרחתו של המשיב. לאחר מו"מ של המשיב עם הכונס (ת/1 נספחים ו'1 עד ו'9) סוכם על מחיר סופי של הנכס בסך 185,000 דולר.

3.         בתאריך 25.11.00 נחתם ההסכם לרכישת הנכס בין המערערים לבין הכונס (ת/1 נספח ז'). המערערים נטלו הלוואה כנגד משכנתא בסך 300,000 ש"ח מבנק משכן - בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ (להלן: הבנק). בתאריך 22.3.2001 חתם ראש ההוצאה לפועל חדרה על צו המורה על העברת הזכויות בנכס על-שם המערערים ועל רישום זכויותיהם במינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) ובלשכת רישום המקרקעין (ת/1 נספח ח').

4.         על אף זאת חלפו שנתיים וזכויות המערערים בנכס טרם נרשמו על שמם. הבנק החל לדרוש מהם את קיום התחייבותם לרישום המשכנתא. בשלב כלשהו החליטו המערערים למכור את הנכס, כדי לשפר, לדבריהם, את מצבם הכלכלי: "למכור את הבית, לקנות במקומו דירה קטנה יותר ובהפרש לפתוח עסק קטן" (סעיף 23 בתצהיר עדות ראשית של המערער).

5.         בשלב זה, המערערים דרשו מאת המשיב לקבל לידם את התיק ומסמכיו והם ידאגו בעצמם להמשך הפעולות לרישום הנכס על שמם. בתאריך 05.05.03 מסר המשיב לידי המערער את התיק כולו, לאחר שהמערער חתם, לבקשת המשיב, על מסמך, שהצדדים כינוהו כתב ויתור, וזו לשונו:

"הנדון: כהן מאיר וריקי

            נכס ברח' ים כינרת 24 לפיד

אני הח"מ מאיר כהן ת.ז 022151781 בשמי ובשם אשתי ריקי מאשר בזאת כי לבקשתי, קיבלתי לידי את כל המסמכים בנוגע לעניין שבנדון שמסרתי לעו"ד שלמה מרבאום.

כן, הנני מאשר בזאת כי מעתה אטפל בכוחות עצמי בהשלמת הליכי רישום הנכס שבנדון על שמנו וכי עוה"ד שלמה מרבאום פטור מכל התחייבות כלפינו בעניין זה.

כמו כן, אני מאשר בזאת כי אין לנו כל טענה ו/או תביעה שהם כלפי עו"ד שלמה מרבאום".

6.         לדברי המערערים, לאחר שהעבירו את הטיפול בתיק לעו"ד חדש, נודע להם ממכתבי המינהל, כי בנכס קיימות חריגות בניה לגביהם הוגשה ע"י מי מהבעלים הקודמים של הנכס בקשה לאישור, שלא נענתה עקב אי-תשלום דמי היתר (נספחים יד/13, יד/14 לתצהיר הנ"ל). מדובר בבניה לא חוקית של מרפסת קדמית, פרגולות קדמית ואחורית, חדר כביסה, מחסן וחניה (סעיף 31 שם). המערערים החלו לטפל בהכשרת חריגות הבניה ומכרו את הנכס, ללא השלמת הטיפול, אותו קיבל על עצמו הקונה - תמורת סך של 260,500 ש"ח.

7.         המערערים הגישו נגד המשיב תובענה כספית בעילה של רשלנות מקצועית, על-סך 159,938 ש"ח. סכום זה כולל את דמי ההיתר למינהל, תשלומים בגין שירותים הנדסיים שניתנו ע"י הנדסאי וע"י מהנדס, אגרות לוועדה מקומית לתכנון ולבניה לודים, שכר טרחה לעוה"ד החדש (בועז רגב), ירידת ערך, הוצאות נלוות ועוגמת נפש.

פסק דינו של בית משפט קמא

8.         בית משפט קמא קבע כי המערערים חתמו על כתב הוויתור והבינו את תוכנו. הם לא הודיעו למשיב, כמתבקש בסעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 (להלן חוק החוזים) על ביטול כתב הוויתור תוך זמן סביר, אלא רק כעבור כשנה ממועד החתימה עליו, וזאת באמצעות הגשת כתב תביעה (סעיפים 102-103 לפסק הדין). בית משפט קמא לא שוכנע כי הופעל על המערערים לחץ לחתום על כתב הוויתור באופן שיש בו משום פסול מוסרי, חברתי או כלכלי. המשיב נהג כפי שהיה נוהג כל עורך דין סביר בנסיבות העניין (סעיף 104 לפסק הדין). כמו כן המערערים לא עמדו בנטל ההוכחה לקיומם של אותם לחצים והפגם בהתקשרות כפי שההלכה דורשת (סעיף 105 לפסק הדין). בית המשפט יצא מנקודת הנחה שהמערערים טוענים כי חתמו על כתב הוויתור עקב כפיה בשל המצוקה הכלכלית.

9.         בית משפט קמא הסיק מהראיות שהובאו בפניו כי המשיב טיפל עבור המערערים בהליכים הקשורים ללשכת ההוצאה לפועל, הגיש בשמם בקשות שונות לכונס ודאג לכך כי ביום 22.3.2001 יינתן צו מטעם ראש ההוצאה לפועל המורה על העברת הזכויות על שם המערערים (סעיף 113 לפסק הדין). כמו כן קיבל בית משפט קמא את גרסת המשיב כי אי תשלום המסים גרר סחבת וחוסר יכולת להעביר את הזכויות בנכס על שמם (סעיף 115 לפסק הדין). בית משפט קמא קבע כי אין ממש בטענה של המערערים כי המשיב התרשל במילוי תפקידו, ולמעשה פעל באורח סביר, כפי שכל עורך דין היה נוהג בנסיבות העניין ובאילוצים שנוצרו (סעיף 124 לפסק הדין).

10.        בית משפט קמא קיבל את טענת המשיב כי כבר בפגישתו הראשונה עם המערערים בנובמבר 2000 הציגו בפניהם את טופס ההצעה (ת/1 נספח ג') בו הם חתומים כי ביקרו בנכס וביררו את מצבו הפיזי ומצב התחייבויות בו ומצאו אותו מתאים להם (סעיפים 127,130 לפסק הדין). כמו כן בית משפט קמא קיבל את גרסת המשיב שטען כי הציג בפני המערערים את חוות הדעת של השמאי ברקובסקי (שערך שומה לבקשת הכונס), בה מצוין באופן מפורש קיומן של חריגות הבנייה (סעיפים 129-130 לפסק הדין). בית משפט קמא האמין לגרסת חסידים שהעיד כי הבהיר למערערים מפורשות כי בנכס קיימות חריגות בנייה, ואף הראה להם אותן פיזית במהלך הביקור בנכס (סעיף 132 לפסק הדין). לאור כל האמור, התביעה נדחתה. 

המערערים לא השלימו עם התוצאה, מכאן הערעור שבפני.

הערעור