עבדאלקאדר מנאע ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל חיפה

פסק דין

1.המבקשים הגישו נגד המשיב בקשה לפי סעיף 9 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות").

2.המבקשים בעלי הזכויות בחלק מחלקה 1 בגוש 19044 (בשטח של 8,760 מ"ר) וחלקה 27 בגוש 19044 (בשטח של 2,265 מ"ר) (להלן: "החלקות"). בחלק מהחלקות נעשה שימוש לצרכי עסק של מחצבה.

3.ביום 19.3.76 פורסמה ברשומות הודעת הפקעה של החלקות , לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות. ביום 1.9.83 פורסמה ברשומות הודעת הקניה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות וביום 1.9.83 תפס המשיב חזקה בחלקות.

4.בבקשתם טענו המבקשים כי כתוצאה ממעשה ההפקעה נגרם להם נזק והם זכאים לפיצוי מאת המשיב בגין נזק זה. המשיב הודה בחבותו לפצות את המבקשים

5.הצדדים נחלקו באשר לאופן חישוב הפיצוי. המבקשים טענו כי יש לחשב את הפיצוי בהתאם לשווי חומרי הגלם המופק ו/או הניתן להפקה מן החלקות ו/או לפי השימוש בה כמחצבה. המשיב טען כי יש לחשב את הפיצוי בהתאם לשווי השוק של החלקות במועד ההפקעה בהתאם ליעוד החלקות על-פי התוכנית החלה על השטח – חקלאות, וכי החציבה בחלקות בוצעה ללא היתר כחוק.

6.ביום 11.2.2001 קבעתי כי יש לשום את שווי החלקות בהתאם לשווי השוק שלהם כמחצבה (דהיינו, עפ"י השימוש והפוטנציאל הגלום בהן), כאמור בסעיף 12 לפקודת הקרקעות, כאשר לצורך ההערכה תלקח בחשבון העובדה כי השימוש לחציבה נעשה ללא היתר כחוק. כן קבעתי כי בשלב ראשון יש לבחון איזה חלק מהחלקות שימש בפועל לחציבה ואיזה היווה "קרקע חקלאית" בלבד – ששוויה יוערך בהתאם.

7.בקשת רשות ערעור שהגיש המשיב לבית המשפט העליון (בר"ע 2620/01) נדחתה ובית המשפט העליון קבע, בין היתר, כי "קנה המידה שעל פיו מוערך שוויה של הקרקע, הוא, איפוא, השווי שעשוי היה בעל המקרקעין לקבל תמורתה, לו העמיד אותה למכירה בשוק במועד ההפקעה.... ערך זה מגלם לא רק את ייעודה התכנוני של הקרקע, אלא גם את השימוש שנעשה בה בפועל.... במקרה זה, צדק איפוא בית המשפט המחוזי בקובעו כי ערך המקרקעין שעל פיו צריכים להשתלם הפיצויים, גבוה מערכה על פי דיני התכנון כקרקע חקלאית, אך נמוך מערכה כקרקע חציבה בעלת היתר. שקלול זה של מאפיינים השונים של הקרקע בעת ההפקעה מתאר באופן מדויק את ערכה, ועל כן יש בו כדי להגשים באופן ראוי את ההסדר הסטטוטורי".

8.ביום 15.1.02 מונה על ידי שמאי מומחה על מנת שיקבע את שווי החלקות בהתאם לפרמטרים שנקבעו בהחלטתי מיום 11.2.01.

9.ביום 8.6.06 הסכימו הצדדים כי המשיב ישלם למבקשים את הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת – 82,100 לירות בצרוף הפרשי הצמדה וריבית לפי החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד- 1964, כאשר המועד הרלבנטי לחישוב הינו 19.3.76.

10.השמאי המומחה, מר אהוד המאירי, ניתח בחוות דעתו את מצב החלקות, כמות המחצבים והתמלוגים והעריך את שווי החלקות בסכום של 172,435 לירות ליום פרסום הודעת ההפקעה – 19.3.76. בחוות דעתו ציין המומחה כי סוגיית העדר ההיתר היתה עשויה להפחית משווי הזכויות בגבולות 10%-20% (ובממוצע 15%) "וזאת בכפוף למצב ששרר בשוק המחצבות בתאריך הקובע ולעובדה כי במשך שנים רבות נערכה חציבה בחלקה הנדונה ללא הפרעה". ראוי לציין כי המומחה העריך רק את שווי חלקה 1 בהתאם לשימוש בפועל בעוד שחלקה 27 הוערכה כקרקע חקלאית בלבד.

11.בהמשך ביקשו המבקשים לתקן את הבקשה, באופן שתכלול גם פיצוי לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות ופיצוי בגין הפעילות העסקית.

12.בהחלטה מיום 13.305 נדחתה הבקשה.

13.המבקשים הגישו בקשת רשות ערעור על ההחלטה (בר"ע 2792/05) ובפסק דין מיום 25.7.05 נקבע כי המבקשים יהיו רשאים לתקן את בקשתם ולהוסיף לה את האפשרות לפיצוי לפי סעיף 13 בלבד. הבקשה נדחתה ככל שעניינה הפיצוי בגין הפעילות העסקית.בסיכומים ביקשו המבקשים לזנוח את החישוב לפי סעיף 13.

14.בפסק דין מיום 29.5.07 אימצתי את חוות דעת השמאי וחייבתי את המשיב לשלם למבקשים את הסכום של 172,435 ₪.

15.שני הצדדים ערערו על פסק הדין (ע"א 6183/07 וע"א 6650/07) .בפסק דין מיום 9.12.08 שניתן בערעורים אלה, ביחד עם ערעורים נוספים בעניינם של פנינה פינקלשטיין (ע"א 3015/06 וע"א 3053/06) ובענין עזבונות דבאח ובכרי (ע"א 9990/06 וע"א 10011/06) נקבע כי "שווי הקרקע לצורך פיצויים בגין ההפקעה יקבע בהתאם לייעודה התכנוני במועד ההפקעה ומבלי להתחשב בשימושים בלתי חוקיים שנעשו בה. עם זאת, בנסיבותיו המיוחדות של המקרה דנן, המשיבים יהיו זכאים לפיצוי נוסף שישקף 30% משווייה של קרקע חקלאית". בהתאם הוחזרו התיקים לבית המשפט לשם קביעת שווי החלקות כקרקע חקלאית לצורך חישוב הפיצויים.

16.בישיבת יום 12.3.09 ביקש ב"כ המבקשים להגיש חוות דעת חדשה, בשים לב למצב התכנוני הקיים של חלקה מס' 1. ב"כ המשיב התנגד לבקשה וטען כי המומחה כבר העריך את שווי הקרקע החקלאית ליום ההפקעה – בסכום של 4,100 לירות לדונם ולפיכך יש לחשב את הפיצוי בהתאם, לפי המתווה שקבע בית המשפט העליון.

17.בהחלטתי התרתי למבקשים להגיש חוות דעת נוספת. יחד עם זאת קבעתי כי לא אסטה מהעקרונות שנקבעו על ידי בית המשפט העליון וכי הלכות חדשות, ככל שניתנו, לא יוכלו לעמוד למבקשים.

18.ביום 20.10.09 הוגשה חוות דעתו של השמאי נחום פרמינגר. מר פרמינגר ציין כי במועד הקובע חלה על השטח תכנית 50/42/RP משנת 1946, אשר סיווגה את השטח כאזור כפרי, בו ניתן לבנות בנין אחד למגורים על כל מגרש . כן ציין כי יש לקחת בחשבון לצרוך הערכת שווי גם ציפיה סבירה לשינוי היעוד של הקרקע. מר פרמינגר העריך את שווי בסכום של 1,221,263 לירות.

19.ב"כ המשיב הגיש תגובה לחוות הדעת וטען כי יש בחוות דעת זו משום חזרה על חוות דעת קודמת ועל עמדות שהשמיע מר פרמינגר גם בפני מר המאירי, וכי בפסק דינו הכריע בית המשפט בענין ואין מקום לחזור ולפתוח אותו מחדש.