ע"א 55314-12-14 מוקתדר נ' בן חיון ואח'

לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בפתח תקווה (כבוד השופטת שלהבת קמיר וייס) בת"א 50713-06-11 שניתן ביום 09/11/14, ואשר דחה את תביעתה של המערערת לפינוי וסילוק ידם של המשיבים ממקרקעין שבבעלותה.

הצדדים להליך והרקע העובדתי

1. המערערת, גב' רות מוקתדר, היא הבעלים של מבנה מסחרי המצוי ברחוב השקמה 17 באזור (להלן: "הנכס").

   המשיב 1, מר ישראל בן חיון, הוא שוכר ראשי של הנכס על פי הסכם שכירות עם המערערת מיום 21/01/2003 (להלן: "הסכם השכירות הראשי").

   המשיב 2, מר משה שמש, הוא שוכר משנה של חלק מהנכס, על פי הסכם שכירות משנה עם המשיב 1 מיום 03/03/2003 (להלן: "הסכם שכירות המשנה").

2. על פי הסכם השכירות הראשי, המערערת השכירה למשיב 1 את הנכס בדמי שכירות חודשיים בסך 475$ למשך 5 שנים. ההסכם כלל אופציה להמשיך ולשכור את הנכס למשך 5 שנים נוספות בדמי שכירות חודשיים בסך 570$. כמו כן כלל ההסכם בסעיף 9 שבו, הוראה המתירה למשיב 1 להשכיר את הנכס לאחר בשכירות משנה.

3. ביום 03/03/2003 השכיר המשיב 1 חלק מן הנכס למשיב 2 בשכירות משנה. סעיף 8 בהסכם שכירות המשנה קבע את תקופת שכירות המשנה למשך 5 שנים החל מיום 01/04/03 ועד ליום 31/03/08. נוסף על כך, ניתנה למשיב 2 אופציה להאריך את תקופת שכירות המשנה בשתי תקופות נוספות: האחת לחמש שנים שבגינן יעמדו דמי השכירות על סכום של 66,000$ בתוספת מע"מ; השנייה לחמש שנים נוספות בדמי שכירות של "לא יותר מ 100,000$ לחמש שנות שכירות" (סעיף 8.3 בהסכם שכירות המשנה).

   אין זאת אלא כי תקופת השכירות המירבית (במימוש שתי האופציות) על פי הסכם שכירות המשנה חורגת בחמש שנים מתקופת השכירות המירבית (במימוש האופציה האחת) על פי הסכם השכירות הראשי.

4. המשיב 1 והמשיב 2 יידעו את המערערת בדבר חתימת הסכם שכירות המשנה ואף החתימו אותה על מסמך, הנראה להיות דף אחרון של הסכם, שבו היא מאשרת "כי המשכיר (בן חיון ישראל) כהגדרתו בהסכם זה, רשאי ומוסמך להשכיר את המושכר לשוכר, עפ"י תנאי הסכם זה".

    

5. ביום 07/07/2008, כחמש וחצי שנים לאחר חתימת הסכם השכירות הראשי, הגישה המערערת תביעה כנגד המשיב 1 לפינוי וסילוק יד מהנכס, וכן לתשלום דמי שכירות ראויים בגין התקופה שתחילתה במועד סיומו של הסכם השכירות הראשית ועד למועד הגשת התביעה (ת"א (פ"ת) 3990/08). טענתה העיקרית של המערערת בתביעה זו הייתה כי המשיב 1 לא הודיע על כוונתו לממש את האופציה שבהסכם השכירות הראשי, ושלפיכך תמו היחסים החוזיים בין הצדדים. בנוסף על כך טענה המערערת להפרה יסודית שהפר המשיב 1 את ההסכם, בכך שבנה במושכר בניה ללא היתר כדין וכן העביר תשלומים לבנה מדי חודש בחודשו כ"השלמה" לדמי השכירות, וזאת ללא ידיעתה.

6. ביום 02/02/2010, לאחר דיון שהתקיים לפני כב' השופטת ש' קמיר-וייס, הגיעו המשיב 1 והמערערת להסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין (להלן: "הסכם הפשרה"), ושבו נקבע כי המשיב 1 יהיה רשאי להישאר במושכר עד לתום תקופת האופציה. הוסכם כי דמי השכירות החל ממועד פסק הדין יעמדו על סך של 3,200$ לכל חודש וכי יתר תנאי הסכם השכירות הראשי יעמדו בעינם, למעט שינויים במועדי התשלומים שעליהם הסכימו הצדדים. עוד הוסכם כי בתום תקופת השכירות "יפנה הנתבע (המשיב 1) את הנכס מכל חפץ, כאשר הנתבע יהא רשאי לפנות חפצים שאינם מחוברים חיבור של קבע למקרקעין" (עמ' 4 ש' 3 - 4 בפרוטוקול הדיון מיום 02/02/2010).