נדחתה עתירה כנגד תשלום תשלומי איזון בגין חילופי מקרקעין

  הרקע לעתירה:

העותרת 1 הינה חברה בע"מ ובעלת הזכויות במקרקעין בשכונת רמת אשכול בחיפה עליהם בנוי בית הדיור המוגן "כרמל" (להלן: "העותרת"). העותרת הינה חברת בת של העותרת 2 - מרכז משען בע"מ. המשיבה הינה הועדה המקומית לתו"ב חיפה והיוזמת של תוכנית מתאר מקומית מס' חפ/1611 אשר נתפרסמה ברשומות ב- 14.7.83 (להלן: "התוכנית"). מטרות התוכנית הינן להציע חלוקה חדשה של חלקות ושינוי סיווג חלקות. על פי התוכנית העותרת היתה אמורה לקבל שטח מסוים של מקרקעין ולוותר על שטח מסוים, קטן מזה שאותו היא מקבלת.

בתוכנית נקבע כי בתמורה לקרקע אותה זכאית העותרת לקבל (שני קטעים מחלקות 45 ו- 63 בגוש 10785 - 1,224 מ"ר) תמסור העותרת חלק מחלקה שבבעלותה (קטע מחלקה 36 בגוש 10785 - 530 מ"ר). בשנות ה- 80 מסרה העיריה את החזקה בקטע הקרקע של העותרת בחלקה 36 לידי גורמים פרטיים והתירה להם לבנות בתי מגורים צמודי קרקע. לעומת זאת, החליפין מעולם לא בוצעו וחזקה בקרקע שאמורה היתה להימסר לעותרת מכוח התוכנית לא נמסרה לה מעולם, זאת מאחר שהעותרת לא שילמה את תשלומי האיזון בגין הקרקע המגיעה לה על פי התוכנית. לטענת העותרת, בשלהי שנת 1989 העלתה העיריה לראשונה את טענתה בדבר קיומם של הפרשי שווי בין הקרקעות המוחלפות ודרשה מהעותרת לשלם לה את סכום ההפרש בהתאם לקביעת שמאי העיריה. העותרת מתנגדת לכך וטוענת כי אין כל יסוד לדרישת העיריה לקבלת תשלום כספי במסגרת החילופין.

על כן, מבקשת העותרת להצהיר כי ההחלטה שנתקבלה בישיבת הועדה מיום 11.4.05, לפיה על העותרת לשלם למשיבה סך של 474,000 ש"ח נכון ליום 13.3.96 לא כולל מע"מ בתוספת הצמדה, הינה בטלה ומבוטלת ו/או לבטלה. לחילופין מבקשת העותרת להצהיר כי העותרת אינה חייבת לשלם למשיבה את הסכום הנ"ל הואיל וזכותם של מקבלי ההקצאה הזכאים לסכום זה התיישנה מאחר וחלפו כמעט 22 שנים מאז אישור התוכנית שבעטיה ניתנה ההחלטה.

טענות הצדדים:

העותרת טוענת כי אין כל יסוד לדרישת העיריה לקבלת תשלום כספי במסגרת החילופין של המקרקעין וכי העותרת הבהירה לעיריה מהרגע הראשון שמדובר בהחלפת קרקע תמורת קרקע. לטענת העותרת, כך גם עולה מלשונה של תקנה 11ד' לתקנות התכנית, אשר מדברת רק על החלפת קרקע תמורת קרקע ולא מאזכרת חובת תשלום של תשלומי איזון בגין הקרקעות המוחלפות. לטענת העותרת, בטבלת האיזון שצורפה לתוכנית מופיעים השטחים הרלוונטיים כשטחים המוחלפים זה מול זה מבלי להעריך את השווי הנכנס והשווי היוצא שלהם והפרשנות היחידה שניתן לתת לחוסר בציון השווי הוא כי הואיל ומדובר בהחלפה פשוטה, ללא תוספת כסף, הרי אין צורך ואין טעם בקביעת שווי יחסי או מוחלט. בנוסף, מציינת העותרת כי שמן של העותרות כלל לא מופיע בטבלת האיזון שצורפה לתוכנית וזאת להבדיל מגורמים אחרים בתוכנית זו אשר לגביהם צוין במפורש גובה תשלומי האיזון.

לטענת העותרת החלטת הועדה בדבר חיוב העותרת בהפרשי שווי עבור הקרקע בטלה מחמת חוסר סמכות מאחר ואינה נסמכת על הוראות חוק התכנון והבניה אלא על פקודת העיריות והמדובר בחילופי קרקעות מכוח דיני המקרקעין. כן טוענת העותרת כי ההחלטה הינה בניגוד לדין מאחר וההחלטה מאמצת את השומה של השמאי שלמה תענך אשר ערך את שומתו שלא בהתאם להוראות הדין והפסיקה, לפיהן יש לבצע איזון יחסי (בחינת ערך החלקה הנכנס ביחס לכלל הערכים הנכנסים של כלל החלקות הנכנסות עליהן חלה תוכנית האיחוד והחלוקה ולאחר מכן להשוותו לערך חלקת התמורה ביחס לכלל הערכים היוצאים של כלל חלקות התמורה עליהן חלה תוכנית האיחוד והחלוקה).

לטענת העותרת, לשמאי לא ניתנו כל סמכויות להכריע או לחייב את העותרת. כמו כן, נפלו בחוות דעת השמאי פגמים משום שהוא התעלם הן מהיעוד של הקרקעות המוחלפות ערב אישור התוכנית והן מהמגבלות הצורניות, התכנוניות והטופוגרפיות של הקרקע שנתקבלה על ידי העותרת. העותרת מציינת כי השומה נקבעה על פי סיווג המקרקעין המגיעים לה במועד שהוא 12 שנים מאוחר יותר מעת אישור התוכנית, שאז היו מסווגים המקרקעין כ"דרך ציבורית", אך השמאי קבע את ערכם לפי מועד עריכת השומה בהיותם "שטח למבנה ציבור". עוד טוענת העותרת כי סעיף 122(4) לחוק התכנון והבניה, המסמיך ועדה מקומית למנות "בורר" שהסכימו עליו בעלי המגרש והועדה המקומית לא היה קיים בשנת 1983 בעת פרסום התוכנית ולכן ההחלטה המסתמכת על שמאות הבורר בטלה מחוסר סמכות.

העותרת טוענת כי ההחלטה בטלה הואיל וניתנה בחוסר תום לב ותוך שימוש בשיקולים זרים. לטענת העותרת המשיבה עשתה שימוש בלתי ראוי בכוחה השלטוני ונתנה החלטה שנועדה להעשיר את קופת העיריה בכספים שאינם מגיעים לה או לשרת אינטרסים פסולים. כן טוענת העותרת כי החלטת המשיבה נגועה בחוסר סבירות קיצוני וניתנה בשיהוי רב (מעל 21 שנים מאז פרסום התכנית ברשומות).

בנוסף, טוענת העותרת כי מאחר שחלפו 22 שנים ממועד יצירתו של החיוב הכספי, חלה התיישנות על התביעה הכספית של העותרות וכי המשיבה היא זו שהשתהתה במתן ההחלטה המורה על תשלום הסכום.

עוד טוענת העותרת כי ההחלטה מיום 11.4.05 היא החלטה ולא הודעה, כעולה מנוסח הפרוטוקול שצורף כנספח א' לכתב התשובה של העותרות וכי לא ניתנה בעבר כל החלטה בעניין לכן המדובר בהחלטה הראשונה הקובעת את חיובה של העותרת, למרות שהתוכנית אושרה כבר בשנת 83'.

המשיבה טוענת כי מטרת העתירה להימנע מתשלום הסכום שנקבע בהתאם לשמאות מוסכמת בין העותרת לעירייה בגין מקרקעין שהועברו אליה לפי התוכנית. כן טוענת המשיבה כי העתירה נגועה בחוסר תום לב, מניעות והשתק, התיישנות ושיהוי, כי הודעת הועדה מיום 14.4.05 הייתה סבירה ונכונה בנסיבות העניין וכי ביטול הודעת הועדה יהווה עשית עושר ולא במשפט.

המשיבה מציינת כי בסעיף 24 לתוכנית שפורסמה ב- 14.7.83 צוין כי טבלת האיזון המהווה חלק בלתי נפרד מהתוכנית קובעת לגבי יחסיות שטחי החלקות ומרכיביה בלבד ואילו גובה התשלומים אשר ישולמו בפועל יהיו כפופים ליחסיות הנ"ל ושיעורם יקבע על פי החלטת הועדה המקומית.

לטענת המשיבה אין הועדה המקומית יכולה לסרב ליתן היתרי בניה לאנשים בחלק מחלקה 36, אשר נלקח מהעותרת במסגרת התוכנית, הגם שלא בוצע רישום החלוקה החדשה בלשכת רישום המקרקעין והעותרת רשומה כבעלים של המקרקעין, שכן תכנונית רכשו מבקשי ההיתר זכויות מכוח סעיף 124 לחוק התכנון והבניה, אחרי אישור התוכנית.

המשיבה טוענת כי בשנת 1989, עת ביקשה העותרת לקדם את תכנון ורישוי האתר לבניין ציבורי שניתן לה לפי הוראות התוכנית, הובהרה לה עמדת העירייה כי העברת החלקות לידיה טעונים תשלום כספי וכי היא יכולה להחזיר את השטח אם אינה רוצה לשלם עבורו. העותרת בחרה שלא לוותר על השטח ולאור המחלוקת בינה לבין העירייה בשאלת התמורה המגיעה לעירייה בגין חילופי המקרקעין פנתה העותרת לממונה על המחוז במשרד הפנים לקבלת חוות דעתו. הממונה על המחוז, ד"ר קופלמן, הציע שהצדדים יפנו לשמאי מוסכם לקבלת הערכה בדבר שווי השטחים המוחלפים והעותרת הסכימה למינוי השמאי המוסכם. הצדדים פנו לשמאי המוסכם, שלמה תענך, אשר שומתו ניתנה ביום 13.3.96. העותרת לא שילמה לעירייה את הסכום שנקבע על ידי השמאי וגם לא התחייבה לשלם, כפי שהעירייה הציעה, ולכן עד היום לא הועברה החזקה בשטח לידיה.

עוד טוענת המשיבה כי מאז קבלת השומה המוסכמת ועד להגשת העתירה, דהיינו, כ- 9 שנים, לא ערערה העותרת על תוקפה של השומה ולא חלקה על חובתה לשלמה. רק לאחר שהתעורר אצל העותרת הצורך בשטחי המקרקעין, לשם הרחבת בית האבות הקיים, חידשה את הטיפול בהסכם שבינה ובין העירייה. רק ביום 31.10.04 בפגישה שהתקיימה אצל ראש עיריית חיפה לבקשת העותרת בהשתתפות נציגי הצדדים העלתה העותרת לראשונה בקשה לערוך שמאות חדשה של השטחים המוחלפים. היועץ המשפטי לעירייה דאז השיב לעותרת כי אין מקום לשנות את השמאות המוסכמת לאחר שנים כה רבות ובהעדר ערעור על אותה שומה. לטענת המשיבה, העותרת היא שביקשה שחילופי המקרקעין יבוצעו במסגרת סעיף 122(3) לחוק. בהמשך הודיעה ביום 14.4.05 הוועדה המקומית, בהתאם לסעיף 122(3) לחוק כי על העותרת לשלם לוועדה את הסכום, כפי שנקבע בשמאות המוסכמת בתוספת הצמדה. כעת מבקשת העותרת את ביטול ההחלטה הנ"ל. לטענת המשיבה, אין זה משנה האם החיוב הוא מכוח סעיף 188(א) לפקודת העיריות (נוסח חדש) או לפי סעיף 122(3) לחוק התכנון והבניה. החיוב הכספי מושתת על השמאות המוסכמת בין הצדדים ולכן יש לכבדו.

המשיבה טוענת כי העותרת לוקה בחוסר תום לב ונקיון כפיים מאחר שלא צירפה לעתירתה מסמכים רבים אשר יכולים לפרוש את מלוא היריעה בפני ביהמ"ש; מאחר שבמשך כל השנים שחלפו מאז השמאות המוסכמת לא ערערה על תוקפה אלא חזרה ואישרה את מחויבותה לשלם את הסכום, אך ניסתה לדחות את מועד התשלום וכאשר הגיע מועד התשלום היא מנסה להשתמט ממילוי מחויבותה. לטענת המשיבה, חוסר תום ליבה של העותרת משתקף מהמסמכים שלא צורפו לעתירה ואשר משקפים את נכונותה של העותרת לשלם את סכום השמאות המוסכמת. המשיבה טוענת כי העותרת קידמה את ענייניה מול העירייה במשך השנים על ידי כך שאישרה את מחויבותה לשלם וכעת היא מנסה להתנער מכך.

עוד טוענת המשיבה כי העותרת הייתה שותפה מלאה לפניה מרצון אל השמאי המוסכם לשם הכרעה במחלוקת בין הצדדים ולכן הינה מנועה מלטעון כי לשמאי לא ניתנו סמכויות להכריע או לחייבה. בנוסף, טוענת המשיבה כי טענת העותרת כי הערכת השמאי המוסכם הייתה שגויה מועלית כעשר שנים לאחר השומה המוסכמת ולכן התיישנה. כן טוענת המשיבה כי האפשרות של העותרת לפנות לביהמ"ש בנושא התמורה בגין חילופי המקרקעין התיישנה מאחר שסוכם על שמאות מוסכמת והשמאות שרירה וקיימת מאז 13.3.96.

המשיבה טוענת כי העותרת השתהתה בהגשת העתירה משום שמדובר בהוראות תוכנית מאושרת משנת 1983 שהעותרת לא התנגדה לה, העותרת בחרה שלא לפנות לביהמ"ש המוסמך לשם בירור המחלוקת ואף פנתה לשמאי מוסכם לשם הכרעה במחלוקת.