מייק בנין והנדסה בע"מ נ' א.ח.ל. גבאי אחזקות והשקעות בע"מ ואח'

פסק דין

העובדות

1.בפניי ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב (כבוד השופט אהוד שוורץ) מיום 10/3/2011 בתיק אזרחי 10805-12-09.

בתיק זה הוגשה תביעה כספית על סך 126,000 ₪ ע"י המערערת, שדרשה השבתם עקב ביטול זיכרון דברים שנחתם בין הצדדים ביום 19/10/2009 (להלן: "זיכרון הדברים") ושעל-פיו מכרו המשיבים למערערת בניין ברח' החרוץ 9 תל-אביב, בגוש 7018 חלקה 24 בשטח 451 מ"ר, לרבות כל אשר בנוי ושאינו בנוי, וכל הזכויות במגרש (להלן: "הממכר").

2.בהתאם לזיכרון הדברים, הוסכם כי התמורה בגין הממכר הינה 9,500,000 ₪ + מע"מ, כאשר הקונה נתן במעמד חתימתו על זיכרון הדברים סך של 126,000 ₪ "כדמי רצינות וזאת על חשבון התמורה". עוד התחייבו הצדדים לחתום על "חוזה מחייב" תוך 14 יום.

בהתאם לסעיף 5 לזיכרון הדברים, הוסכם במפורש בין הצדדים כי: "במידה וצד כזה או אחר יתחרט, ישלם לצד השני פיצוי מוסכם בסך 250,000 ₪".

לאחר חתימת זיכרון הדברים, שלח עו"ד דן מרכוס, בשם המערערת, מכתב (ללא תאריך) אל המשיבים שהגיע בדואר אלקטרוני בנוסח כדלקמן:

"לתדהמתם ולהפתעתם, התגלה למרשיי לאחר חתימת זכרון הדברים, כי אין המדובר בבעלות בממכר אלא בחכירה מעיריית תל-אביב, המסתיימת בשנת 2016. מדובר בהתנהלות חסרת תום לב תוך הפרת גסה ויסודית של ההסכמות אליהן הגיעו מרשיך ומרשיי, אשר יש בה בכדי להביא לביטול זכרון הדברים ולגרום לכך כי מרשיי חוזרים בהם מכוונתם לרכוש את הבניין שבנדון... אשר על כן ולאור האמור לעיל נדרשים מרשיך להשיב למרשיי לאלתר את הסך של 126,000 ₪ וזאת מבלי לגרוע מזכותם של מרשיי לתבוע ממרשיך את מלוא הפיצויים אשר נגרמו להם בשל התנהלות מרשיך".

ב"כ המשיבים, עו"ד אמנון מרחב, השיב ביום 1/11/2009 למכתב בנוסח המפורט להלן והמדבר בעד עצמו:

"אילו דבקו באמת היו מרשיך צריכים לעדכנך כי בעת שנחתם זכרון הדברים היו מרבית העובדות הנוגעות לממכר בידיעתם! בעת החתימה על זכרון הדברים נכח במקום עו"ד רונן אורן. החתימה על זכרון הדברים נעשתה לאחר שמרשיך מר מוטהדה ביקר מספר פעמים בנכס, בדק אותו פיזית, שוחח עם שוכרים ועיין במסמכים שונים, ואף כבר הציג עצמו כבעלים החדש של הבניין...

בייחוד הוצגה בפניך מרשיך ונמסרה לעיונם חוות דעת השמאי המפרט את כל הפרטים העובדתיים והמשפטיים הרלוונטיים לממכר – לרבות את העובדה שמדובר בנכס שזכויות מרשתי בו הן זכויות חכירה (עד ליום 31/8/2059 - ולא כפי שנטען במכתבך בסימוכין) (ההדגשה במקור – ר.ל.ש)

... אשר על כן נדרשים מרשייך, ביחד ולחוד, לשלם למרשיי את הסך של 250,000 ₪ כקבוע בזכרון הדברים בניכוי הסך של 126,000 ₪ שנזקף ע"י מרשיי על חשבון הפיצוי המוסכם, כך שיתרת חובם של מרשיך למרשיי עומדת על הסך של 124,000 ₪"

3.בכתב התביעה שהגישה המערערת, טענה שעקב ביטול זיכרון הדברים על-ידה, היא דורשת השבת הסך של 126,000 ₪ שהופקד על-ידה במועד חתימת זיכרון הדברים כ"דמי רצינות".

המשיבים הגישו בצירוף לכתב הגנתם כתב תביעה שכנגד, בו דרשו, כפי שפירטו במכתבם את יתרת הפיצוי המוסכם, דהיינו 124,000 ₪.

פסק דינו של בית המשפט קמא

4.בפני בית המשפט קמא העידו מטעם התובעת מנהלה, מר מוטהדה, מר אלי חלילי, עו"ד אמנון מרכוס ומר אלון בראוני. מטעם המשיבים העידו משיב 2 ועו"ד אמנון מרחב.

בית המשפט קמא ציין, כי המערערת טענה לטעות בהתאם לסעיף 14 ל"חוק החוזים", כאשר המשיבה התחייבה על-פי זיכרון הדברים "למכור" את הנכס, ולא גילתה שמדובר בזכויות חכירה, ולטענתה קיים הבדל משמעותי בין זכויות חכירה לבעלות. המערערת טענה כי מדובר בחרטה בשל אי-כדאיות העסקה, ונטען שלא ניתן לקיים את זיכרון הדברים, שכן "לא ניתן למכור את הבניין בהעדר זכות בעלות", ומשכך, נטען ע"י המערערת גם להטעיה לפי סעיף 15.

מנגד, טענו המשיבים בפני בית המשפט קמא שלא הוכחה הטעיה כלשהי, לא פורטה כל טעות ע"י המערערים, הממכר רשום בטאבו, הזכויות מהוונות, אין צורך ברשות של אף אחד לעסקה, והמשיבים מכרו את מלוא הזכויות שהיו להם. המערערת רשאית אמנם לבטל את זיכרון הדברים ולהתחרט, אך צריכה לשלם את מלוא הפיצוי המוסכם בגין ביטול ההסכם, כפי שהוסכם על-ידי הצדדים בזיכרון הדברים.

עוד טענו המשיבים כי לא היה להם מה להסתיר, וזיכרון הדברים מיצה את כל הבירורים הקודמים שעשו המערערים ורשאים היו לעשותם.

5.בית המשפט, לאחר ששמע את הראיות ועיין בכל המסמכים, ציין כי הוא לא שוכנע כי המשיבים הודיעו למערערת שמדובר בזכות חכירה, אלא שהמערערת סמכה על דעתו של מר חלילי מטעמה, שסמך על עו"ד רונן אורן, שהבטיח לו ש"הכל בסדר", ולמעשה מה שעמד בבסיס המשא ומתן ורצון המערער להתקשר בזיכרון הדברים, היה עניין התשואה מהכנסות הבניין, ועובדת הישארות המוכר כשוכר בממכר.