מונה דבסי נ' מוחמד אשרף סלאח רשדי חלואני ואח'

פסק דין

1.בפני תביעה ותביעה שכנגד. התובעת עותרת לאכיפת הסכם רכישה של דירה, ולפיצוי בגין הפרתו. הנתבעים, בתביעה שכנגד, טוענים כי התובעת היא שהפרה את ההסכם עימם והיא שנותרה חייבת סכומים שונים בגין תוספות בניה. כמו כן, טוענים הנתבעים כי על התובעת לפצותם בגין הפרת ההסכם.

רקע עובדתי:

ביום 5.10.08 חתמה התובעת על הסכם לרכישת דירה מהנתבע 1. הדירה מצויה בקומה השביעית בבניין דירות בן 7 קומות בכפר עקב, הידועה גם כחלקה מספר 83 גוש 8 (להלן: "הדירה", ו"ההסכם הראשון").

בהסכם הראשון, הנתבע 1 הצהיר כי הוא הבעלים של הדירה, ושל קומת הקרקע בבניין. ההסכם כולל תיאור של הבניין לרבות קיומם של מחסנים בקומת הקרקע. התובעת התחייבה לשלם 95,000$ והנתבע 1 התחייב למסור את הדירה עד ליום 31.12.09 כשהיא "מוכנה וגמורה, יחד עם בית מהמדרגות, המעלית, צבע האבנים, מים, חשמל, כשהם מוכנים ללא שום דיחוי". על פי ההסכם הראשון התשלומים נחלקו באופן הבא: 20,000$ במועד החתימה על ההסכם, 20,000$ עד ליום 5.11.08 והיתרה בסך 55,000 ב-28 תשלומים חודשיים, כמפורט בהסכם. על יתר חיובי הצדדים אעמוד בהמשך הדברים. הנתבע 2 הוא שחתם על ההסכם בפועל.

ביום 30.12.08 נחתם הסכם נוסף בין התובעת לבין הנתבע 1 כאשר על פי הסכם זה התובעת התחייבה לשלם 85,000$ בלבד ומועד המסירה נדחה בחודש ליום 30.1.09 (להלן: "ההסכם השני"). בהסכם זה נקבע כי התובעת כבר שילמה 25,000 $ ועליה לשלם 20,000$ נוספים ביום 3.1.09, ואת היתרה בסך 20,000$ במועד העברת הדירה לידה. הנתבע 1 התחייב במסגרת הסכם זה לתקן את כל התיקונים הנחוצים בדירה וזאת בשל איכות ירודה בגימור. גם על הסכם זה הנתבע 2 הוא שחתם בפועל.

אין חולק כי התובעת שילמה סך של 85,000$ בגין הדירה, אף כי קיימת מחלוקת אם פריסת התשלומים בפועל הייתה בהתאם להסכם השני. התובעת קיבלה את הדירה לחזקתה, במועד ששנוי במחלוקת, אך הנתבעים לא העבירו לידה ייפוי כוח המאשר את העברת הדירה לבעלותה. העתק ייפויי הכוח בסופו של יום צורף לסיכומי הנתבעים, ויש לקוות כי המקור הועבר לידי התובעת.

הנתבע 2 הוא אחיו של הנתבע 1, חלקים אחרים של המקרקעין והבניין היו בבעלותו, והוא שניהל את המשא ומתן עם התובעת ובעלה, והוא היחיד שהעיד מטעם שני הנתבעים. הנתבע 2 הוא שחתם על ההסכמים, לדבריו בשמו של הנתבע 1. התובעת טוענת כי הנתבע 2 הוא הבעלים למעשה של כל הקרקע.

המחלוקות:

הבעלות על המחסן בבניין - התובעת טוענת כי הנתבעים התחייבו בפניה שהדירה כוללת גם במחסן בבניין, והיא אכן עשתה שימוש במחסן זה, עד שפונתה ממנו באקט חד צדדי. הנתבעים טוענים כי המחסן לא היה חלק מהדירה, כי אין לו זכר בהסכם, והם התירו לתובעת להשתמש בו בלבד.

מועד מסירת הדירה - באיזה מועד נמסרה הדירה לתובעת, ובאילו נסיבות והאם הנתבעים הם שהפרו את התחייבותם על פי ההסכם.

ייפוי הכוח - התובעת טוענת כי בניגוד למוסכם בין הצדדים היא לא קיבלה ייפוי כוח המאשר את בעלותה בדירה. הנתבעים מודים בטענה זו, אך טוענים שלא העבירו את ייפוי הכוח בשל העובדה שהתובעת לא שילמה את מלוא התמורה בגין תוספות לדירה, ולא השלימה את התשלומים לדירה עצמה במועד.

התביעה שכנגד – האם התובעת נותרה חייבת כספים לנתבעים בגין תוספות לדירה? בנוגע לרוב התוספות תובעת טוענת כי הן לא בוצעו כלל או לא בוצעו על פי דרישתה. בכל הנוגע להוספת חלונות חשמליים וצבע מיוחד, התובעת טוענת כי ביקשה תוספות אלו, אך גם שילמה עבורן.

דיון והכרעה:

האם התובעת רכשה את המחסן:

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, ושמעתי את עדויותיהם, הרי שאני קובעת כי התובעת לא הרימה את הנטל ולא הוכיחה כי רכשה את המחסן. ההסכם הראשון שערכו הצדדים הוא הסכם מפורט הכולל הן התייחסות לעבודות הגימור בבניין כולו, והן התייחסות לעבודות הגימור בדירה, לרבות פרטי המטבח שיותקן וההכנה לחלונות החשמליים. ההסכם אינו מזכיר מכירה של מחסן, וההתייחסות היחידה למחסנים הינה בתיאור הכללי של הבניין.

בניגוד לנטען על ידי התובעת בסיכומיה, הרי שהנטל חל עליה להוכיח טענותיה שעה שהיא מעוניינת לסתור מסמך כתוב. אף כי התובעת, בעלה והמהנדס העידו במשתמע כי התובעת רכשה גם את המחסן, הרי שבפועל מהעדויות של כולם עולה כי הנתבע 2 אמר לה שהיא יכולה להשתמש במחסן לאחסון מיכלי מים, למשל. עדויות אלו מעידות כי לא הייתה כוונה להעביר את המחסן לבעלותה, אלא רק לאפשר לה שימוש בו.

גם בהסכם השני, אשר שינה את התמורה בגין הדירה, את מועדי התשלום ואת מועד המסירה, לא הוזכר כלל המחסן. דהיינו, חרף שינויים מהותיים בהסכם, התובעת לא עמדה על כך שההסכם השני יקבע במפורש שהמחסן עובר לבעלותה.

התובעת העידה כי היא עצמה התקינה את הדלת במחסן, דבר המעיד גם הוא, כי הנתבעים לא התכוונו להעביר את המחסן לבעלותה, אלא אך התכוונו לאפשר לה שימוש בו.

התובעת טענה בסיכומיה כי הנתבעים הפרו באופן שיטתי את הוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעה של רוכשי דירות) תשל"ד -1974. לטענת התובעת הפרה זו הופכת את נטל הראיה, ומחייבת את הנתבעים להוכיח מהו הנכס שנמכר. אין בידי לקבל טענה זו, ואסביר. אילו הייתה מחלוקת בדבר איזו דירה בבניין נמכרה, מה גודלה או תיאורה, הרי שהנטל אכן היה רובץ לפתחם של הנתבעים, שכן הם שניסחו את החוזה, והם לא צירפו לו תשריט. אך הטענה היא שהנתבעים מכרו גם מחסן, ומכירתו נכללה בהסכם המכר, אף שהדבר לא צוין במפורש או נרמז כלל. זו טענה שחורגת מכל פרשנות מילולית של ההסכם ועל התובעת הנטל להוכיח כי אכן כך הוסכם. כאמור דלעיל, התובעת לא הרימה נטל זה.