ליפשיץ נ' זריהן

פסק דין

1.בפני ערעור על פסק הדין של בית המשפט לתביעות קטנות (השופטת מלכה ספינזי), בתיק ת.ק. 11112-08-09 מיום 17.5.10, אשר דחתה את תביעתו של המבקש לתשלום מלוא דמי התיווך שהוסכם עליהם בינו לבין המשיב על פי הסכם מיום 7.5.09.

שמעתי את הבקשה לרשות ערעור כאילו ניתנה רשות ערעור, והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה.

2.מרבית העובדות העולות מפסק הדין של בית משפט קמא, אינן שנויות במחלוקת בין בעלי הדין; בעלי הדין חזרו על העובדות המוסכמות בפני.

המבקש הוא מתווך במקצועו. ביום 7.5.09 נחתם בין המבקש ובין המשיב הסכם תיווך, לפיו ישלם המשיב למבקש דמי תיווך בגובה 2% ממחיר הדירה שיקנה המשיב באמצעות תיווכו של המבקש (להלן: "הסכם התיווך").

המבקש הראה למשיב דירה, אשר פרטיה נרשמו בהסכם התיווך, והאחרון הביע רצונו לרכשה. בזמן בו הוצעה הדירה למשיב והוא ראה אותה, התנהל משא ומתן בין המוכרים ובין קונים פוטנציאליים אחרים, ועל כן לא ניתן היה לסיים את העיסקה.

המבקש מסר למשיב את שמו של עו"ד דוד גאון, שניהל את המשא ומתן בין הקונים הפוטנציאליים ובין המוכרים.

המשיב, מיוזמתו, ומבלי שפנה קודם לכן למבקש, פנה לעו"ד גאון ובירר אם אמנם הסתיים המו"מ עם הקונים הפוטנציאליים, אז נודע לו מפיו כי המו"מ כשל. ביום 7.6.09, קרי, כחודש לאחר שנחתם הסכם התיווך עם המבקש, נחתמה עיסקה על ידי המשיב עם בעלי הדירה לרכישתה. המשיב שילם למבקש שכ"ט בשיעור של 1% בלבד חרף האמור בהסכם התיווך.

המבקש הגיש, איפוא, את התביעה בפני בימ"ש קמא, לתשלום יתרת שכר טרחתו בשיעור של 1% נוסף ממחיר הדירה.

3.בפני בית משפט קמא העידו המבקש, המשיב וכן עו"ד גאון.

בית משפט קמא, בדחותו את התביעה, התייחס לסעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "החוק") הקובע, כי מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת הלקוח אם הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. עוד קבע בימ"ש קמא, בהסתמכו על ע.א. 2144/91 מוסקוביץ ואח' נ. עזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פד"י מ"ח(3) עמ' 116, 124 (להלן: "פד"י מוסקוביץ"), כי שאלת חיובו של היות המתווך הגורם היעיל, נלמדת ממכלול נסיבות המקרה.

בית משפט קמא, קבע כי אין מחלוקת שהמערער הוא זה שהביא לידיעת המשיב את דבר קיומה של הדירה, אותה רכש המשיב בסופו של דבר, ואולם למעט עובדה זו לא עשה המבקש דבר וחצי כדי לקיים את העסקה, בטענה כי קיימים קונים פוטנציאליים הנמצאים במו"מ עם המוכרת והודיע על כך למשיב. מי שבסופו של דבר יזם את ההתקשרות עם המוכרת ובא כוחה היה המשיב עצמו, ללא עזרה מהמבקש, שכן המבקש סירב למסור לו פרטים כלשהם בדבר זהות המוכרת ו/או בא כוחו. בימ"ש קמא, לא קיבל את טענות המבקש, כי יכול ורשאי היה להראות את הדירה ללקוחות פוטנציאליים, שעה שידע שמתקיים משא ומתן עם לקוחות אחרים ואף להחתימם על הסכם תיווך בגין אותה דירה. בכך ראה בימ"ש השפעה על הקביעה, אם יש לראות במבקש גורם יעיל בהתקשרות. לאור כך, קבע בית משפט קמא, כי המבקש לא היה בבחינת הגורם היעיל בביצוע ההתקשרות שבין הצדדים. יחד עם זאת, ומאחר ולא היתה מחלוקת כי לולא המבקש לא היה המשיב יודע על הדירה, סבורה היה בימ"ש קמא, כי המבקש זכאי לשכר ראוי, הוא שכר הטרחה בשיעור של 1%, כפי ששולם בפועל. לפיכך דחה בימ"ש קמא את התביעה ללא צו להוצאות.

4.בבר"ע שבפני הסכימו הצדדים על העובדות כפי שפירטתי בפתיח לפסק דין זה, שהן למעשה העובדות אותן קבע בית משפט קמא בשינוי אחד. בעוד שבית משפט קמא, קבע, כי המבקש לא מסר למשיב את שמו של עו"ד גאון, כבא כוחם של המוכרים, הרי שבדיון בפני הסכימו הצדדים כי היה זה המבקש שמסר לו את שמו.

5.השאלה היחידה שעלי להכריע בה בבר"ע, הינה, האם יש לראות במבקש את הגורם היעיל לביצוע העיסקה.

6.על אף שרשות ערעור על פסק דינו של בית משפט לתביעות קטנות לא תינתן אלא כשמדובר בטעות משפטית או עובדתית גלויה, ברורה ופשוטה (אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה עשירית, עמוד 853), נראה לי, כי דין הבר"ע להתקבל, באשר מדובר בטעות משפטית ברורה של בית משפט קמא.

7.בפסק דין מוסקוביץ הנ"ל, מבהיר בית המשפט העליון, מהו המבחן לקיום הדרישה לפיה פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית, וקובע כי, הוא מבחן של סיבתיות.

כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים, מתקיים מש ומתן ובסיומו נכרת חוזה – אין קושי לקבוע כי המתווך הוא הגורם היעיל לעיסקה. זהו אף הדין בענייננו.

8.במקרה דנן, המבקש היה זה שזרע את זרע העיסקה והוא זה שנתן למשיב את כתובתו של עורך דין גאון, ב"כ המוכרים. המשיב, מיוזמתו, הוא שפנה אל עו"ד גאון כדי לברר אם הדירה זמינה. לא היתה כל מניעה כי המשיב יפנה למבקש, כדי שהוא יודיעו אם הסתיים המו"מ עם הקונים הפוטנציאליים. המו"מ שניהל המשיב עם עו"ד גאון בא על רקע המידע על הדירה שמסר לו המבקש. העובדה כי המשיב פנה מיוזמתו אל עו"ד גאון תוך עקיפת המבקש, אין בה כדי לנתק את הקשר הסיבתי שבין המבקש וגיבושה הסופי של העסקה. ההמתנה לסיום המו"מ עם הקונים הפוטנציאליים, למשך ימים ספורים אף היא, אינה מנתקת את הקשר הסיבתי שבין המבקש לביצוע העיסקה.

אין מדובר כאן במערכת דו שלבית ללא זיקה סיבתית, הדרושה בין השלבים לצורך זכאות בדמי תיווך, אלא בשלב ראשון שהיווה את הגורם היעיל שהצמיח את החוזה ובשלב נוסף שני שהיה המשכו; שהרי מוסכם על הכל שאלמלא המבקש, לא היה יודע המשיב כלל על הדירה, והעסקה לא היתה יוצאת אל הפועל.

9.לא ראיתי על יסוד מה קבע בית משפט קמא, כי המבקש לא היה רשאי להראות למשיב את הדירה, שעה שהתנהל משא ומתן לרכישתה על ידי קונים פוטנציאליים אחרים, וכי יש בכך כדי לנתק את הקשר הסיבתי. דבר שברגיל הוא, שמתווך מציע במקביל לקונים מספר את אותה דירה, באשר אין כל ביטחון כי משא ומתן כשלהו יבשיל לכלל עיסקה סופית. הודעת המבקש בדבר קיומם של קונים פוטנציאליים ואחרים, אינה אלא בבחינת גילוי נאות, שאין הדירה זמינה עד אשר יסתיים המו"מ עמם. הא ותו לא.