לביא ואח' נ' רוזנשיין

פסק דין

ביום 6/12/96 רכשו התובעים מהנתבע מחצית מחלקה 192 בגוש 8267 והתחייבו לבנות עבור הנתבע בית כפי העולה מתרשים שצורף לחוזה.

בסעיף 5א לחוזה התחייבו התובעים בין היתר כי יבנו על חשבונם בית עבור הנתבע על החלק הקדמי של החלקה בשטח שלא יפחת מ – 150 מ"ר כולל ממ"ד וזאת ע"פ תרשים, תוכניות ומפרט שצורפו לחוזה. התובעים התחייבו לנצל את מקסימום אחוזי הבנייה המותרים כולל אחוזי בנייה אשר יש לשלם היטל השבחה בגינם.

בסעיף 5ג התחייבו התובעים בין היתר לשאת במימון הבנייה וכל ההוצאות, המיסים, האגרות הדרושים להוצאת היתר הבנייה ו/או בקשר עם הבנייה "וכן לשאת בכל המיסים והאגרות בגין החלקה ובניין הבניה מיום חתימת חוזה זה ועד למסירת החזקה בבית לידי המוכר ולחזקתו כשהוא מושלם וראוי למגורים".

על עקרון זה חזרו הצדדים פעם נוספת בלשון דומה בסעיף 22ג "מיום חתימת הסכם זה ואילך ועד למסירת הבית של המוכר כשהוא גמור וראוי למגורים, יחולו על הקונה וישולמו על ידו כל המיסים, ההיטלים, האגרות, ותשלומי החובה בגין השטח וכל הנבנה עליו"

לפיכך, תחולת האמור בסעיף 26 לחוזה לפיו "כל מס אגרה היטל מלווה ותשלום חובה שיוטל ו/או שיווצרו (חדשים ו/או מתוקנים) לאחר חתימת חוזה זה הן בגין החלקה הן בגין הבית יחולו על הקונה" הינה עד למועד מסירת הבית למוכר כשהוא גמור וראוי למגורים.

ביום 26/11/98 ניתן תוקף לתוכנית בניין עיר המאפשרת הקמת עליית גג בחלל הגג המשופע וזאת בנוסף לשטחי הבנייה המותרים. מדובר בתוכנית בניין עיר חדשה המשביחה את הנכס אשר תוכנן ונבנה קודם למתן תוקף לתוכנית.

מאחר ומדובר בהיטל בגין השבחה אשר טרם מומשה קבע המחוקק את מועד תחילת החיוב בהיטל כמועד מימוש הזכות. לענייננו, מועד העברת הזכויות. מאחר והנתבע הוא בעל הזכויות הרי אין אפשרות להעביר את הזכויות במחצית המגרש ע"ש התובעים ללא תשלום היטל ההשבחה. המגרש כולו היה רשום ע"ש הנתבע ועל מנת להעביר את הזכויות במחצית המגרש ע"ש התובעים נדרשו התובעים על ידי הנתבע לשלם את היטל ההשבחה הן עבור הבית שהם בנו עבור עצמם והן עבור הבית של הנתבע.

המחלוקת בין הצדדים היא על מי החבות בתשלום היטל ההשבחה. בעקבות הליך קודם שניהלו הצדדים בבית המשפט המחוזי מחוז מרכז שולם ההיטל על ידי התובעים תוך שמירת זכותם לתבוע השבה מהנתבע ובתביעה שלפני התובעים עותרים לחייב את הנתבע להשיב להם את היטל ההשבחה ששולם על ידם.

לנתבע טענת סף והיא כי התביעה צריכה להידחות בשל התיישנות ושיהוי. הנתבע התחייב ע"פ ההסכם להעביר את הזכויות הנמכרות ע"ש התובעים. הנתבע לא ביצע התחייבות זו לטענתו מאחר והתובעים לא שילמו את היטל ההשבחה נשוא תביעה זו. ביום 5/10/10 הגיעו הצדדים להסכם פשרה לפיו בין היתר התובעים ישלמו את היטל ההשבחה ושומרים על זכותם לתבוע השבת הסכום שישולם עבור חלקו של הנתבע. עילת ההשבה שבפני לא התיישנה, בסמוך לאחר ביצוע התשלום הוגשה התביעה שלפני וממילא אין כל עילה לטענת התיישנות או שיהוי. טענת השיהוי נדחית גם בשל העובדה כי מדובר בשאלה של פרשנות חוזה ולא נטען, לא פורט ולא הוכח כל נזק ראייתי בבירורה כיום של שאלה זו.

טענת סף נוספת של הנתבע היא כי התביעה צריכה להידחות בשל השתק עילה, השתק פלוגתא ומניעות, כל זאת בשל הליך קודם בבית המשפט השלום אשר הסתיים בהסדר פשרה לפיו תביעות הדדיות שהגישו הצדדים ידחו ואין לצדדים כל טענה זה כנגד זה. טענה זו יש לדחות משני נימוקים; ראשית, הנתבע התחייב להעביר את הזכויות בחלק מהחלקה ע"ש התובעים, הנתבע לא השלים את התחייבותו בתואנה כי קיים חוב היטל השבחה הרשום על שמו ואשר לטענתו התובעים חייבים לשלם אותו. ממילא אם סבר הנתבע כי קיים השתק ומניעות מכוח הסכמת הצדדים, אזי השתק זה מחייב אותו לשאת בתשלום. שנית והעיקר, משהוגשה התביעה לבית המשפט המחוזי ומשהגיעו הצדדים להסכם שם אשר קיבל תוקף פסק דין הרי כל טענותיהם ההדדיות בנוגע להסכמה קודמת שקיבלה תוקף פסק דין נבלעו בפסק דין האחרון ולפיו זכותם של התובעים להגיש את תביעת ההשבה שבפני.

הצדדים חלוקים בשאלה מתי נמסרה החזקה בנכס לנתבע.

לשיטת התובעים לכל המאוחר ביום 20/08/98 קיבל הנתבע את החזקה בבית. התובעים מחזקים טענה זו באמור בתצהירו של הנתבע אשר הוגש בהליך קודם. שם טען הנתבע כי "בפועל מסירת החזקה נעשתה רק ביום 20/8/98".

הנתבע בחקירתו הודה במפורש כי קיבל את מפתחות הדירה בחודש אוגוסט 98 וכי מאז ועד היום הדירה מושכרת לשוכרים. הנתבע נשאל ע"י ב"כ התובעים, "מתי קיבלת חזקה שהיא מושלמת וראויה למגורים" וענה "קיבלתי מפתחות באוגוסט 98" (פרוט' בעמ' 14 שורה 4-11).

למרות הודאה ברורה זו של הנתבע, לטענתו היה על התובעים למסור לו ביחד עם הדירה גם טופס גמר בנייה, וכן פרוטוקול מסירה ומאחר ואלו לא נמסרו הרי לא היתה מסירה והתובעים נותרו אחראים לחיובי היטל ההשבחה המאוחרים למסירת החזקה בדירה.

הנתבע מפנה לאמור בסעיף 18(א) להסכם לפיה על התובעים להודיע למוכר את המועד לקבלת החזקה בבית כשהוא בנוי ומוכן לפי התחייבויות התובעים וכשבידיו "טופס גמר בנייה", עוד הוא מפנה להוראת סעיף 18(ב) להסכם לפיה במעמד המסירה יערכו הצדדים פרוטוקול מסירה בו ירשמו ליקויי הבניה.

בנוסף, טוען הנתבע כי התגלו בדירה ליקויי בנייה רבים וזאת בניגוד להתחייבות התובע בהסכם, ועל כן גם מסיבה זו לא בוצעה מסירת החזקה בדירה.

15 .סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: " חוק החוזים "), קובע כי:

" (א) חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות . ...... " .

כפי שמורה סעיף זה, בבוא בית המשפט לפרש חוזה עליו לעמוד על אומד דעת הצדדים וכוונותיהם; אומד דעת זה פירושו המטרות, היעדים, האינטרסים והתכנים אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים.