לא יינתן פטור מהיטל השבחה בגין מימוש זכויות בנייה בהעדר זהות בין המחזיק לחייב

השופטת א' חיות:

           בית המשפט המחוזי בירושלים דחה ערעור שהגישה המערערת על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים בו נקבע כי המשיבה זכאית לפטור מתשלום היטל השבחה. על כך הערעור הנוסף בפנינו שהוגש לאחר מתן רשות ערעור, בשל השאלה העקרונית המתעוררת בו לעניין פירושם של סעיף 19(ב)(4) וסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: התוספת ו-חוק התכנון והבניה בהתאמה).

עיקרי העובדות הצריכות לעניין

1.        היישוב נווה שלום נוסד לפני כשלושים שנים באזור לטרון במתכונת של כפר שיתופי אשר בו מתגוררת אוכלוסיה מעורבת של יהודים וערבים ומקיימת חיי קהילה משותפים. היישוב הוקם על ידי המשיבה שהינה חברה מוגבלת בערבות אשר הציבה לה למטרה כמפורט בתזכיר התאגדותה "לייסד, לקיים, לטפח ולנהל מרכזים התיישבותיים [בהם] יוכלו בני כל הדתות וכל העמים, תושבי ישראל ותושבי ארצות אחרות - כל אחד מהם נאמן להשקפותיו והמכבד את השקפות הזולת - להיפגש, לקיים מגעים, להתגורר ולהתפרנס בצוותא מתוך הבנה הדדית, החלפת רעיונות ותפילות למען קידום השלום והצדק". כמו כן נקבע בתזכיר ההתאגדות כי המשיבה לא תעביר לחבריה מרווחיה, מרכושה או מנכסיה וכי כל הכנסותיה, במידה ותהיינה כאלה, תשמשנה אך ורק לשם מימוש המטרות המפורטות בתזכיר ההתאגדות.

2.        לצורך מימוש שלב ב' של חלוקת מגרשים ביישוב למגורי תושביו, ביקשה המשיבה בשנת 1997 ואף קיבלה היתרי בנייה להקמת שמונה יחידות מגורים ומבנה ציבור אחד במגרשים המצויים כולם בחלקה 3 (חלקה ישנה מס' 1) בגוש 4326. על מגרשים אלה חלה תוכנית מתאר מ.י. 192 א' שפורסמה למתן תוקף ביום 21.5.1989 ולפיה מסווגים שמונה מתוך תשעה המגרשים האמורים כאזור מגורים ואילו המגרש התשיעי (מגרש מס' 48) מסווג כמגרש למוסדות ציבור וחינוך וחלות עליו הוראות תוכנית המתאר מ.י. 200. קדמה לתוכניות המתאר המפורטות לעיל תוכנית תמ"מ 1 לפיה סווגו מקרקעין אלה כאזור חקלאי ובפנינו אין עוד מחלוקת כי  תוכנית מתאר מ.י. 200 ותוכנית מתאר מ.י. 192 א' השביחו את המקרקעין וכי בשל השבחה זו קמה ביום אישורן של תוכניות אלה חבות לשלם היטל השבחה (ראו ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבניה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז, פ"ד נז(4) 119, 123 (2003) (להלן: עניין נוה בנין)). כמו כן, אין חולק כי קבלת היתרי הבנייה מהווה "מימוש זכויות" במקרקעין על פי סעיף 1(א) שלתוספת ולפיכך על החייב בהיטל לשלמו לא יאוחר ממועד זה, כהוראת סעיף 7(א) לתוספת. בהתאם לכך, דרשה המערערת מן המשיבה לשלם היטל השבחה על פי שומות שהכינה. המשיבה חלקה על חבותה זו מטעמים שונים וביניהם הטענה הרלוונטית לדיון שבפנינו לפיה יש לפטרה מתשלום ההיטל מכוח הוראות התוספת בסעיף 19(ב)(4) (לעניין מבנה הציבור) ובסעיף 19(ג)(1) (לעניין מבני המגורים). השמאי המכריע אשר מונה לעניין זה בהתאם לסעיף 14(ב) לתוספת, קבע כי על המשיבה לשאת בהיטל השבחה בסכומים אשר פורטו בעמ' 15 לחוות דעתו (ערך ליום 5.6.1989, חמישה עשר יום ממועד פרסום למתן תוקף של תוכנית מ.י. 192 א').    

3.        המשיבה לא השלימה עם קביעות השמאי המכריע והגישה ערעור על השומה לבית משפט השלום בירושלים (ע"ה 107/98). הערעור בבית משפט השלום נדון על בסיס רשימת עובדות מוסכמות שהגישו הצדדים ואלו הן:

1.      בנובמבר 1970 נחתם הסכם בין "קונבנט אוף דה טרפיסט אוף לטרון" הידוע בכינוי "מנזר לטרון" (להלן: "המנזר") שהינו הבעלים של הקרקע הידועה כגוש 4326 חלקה 1 (להלן: "הקרקע") לבין ישוב נווה שלום חברה מוגבלת בערבות (להלן: "נווה שלום") לפיו המנזר מחכיר לנווה שלום את הקרקע בתנאים שיפורטו להלן (להלן: "ההסכם"). ...

2.      ע"פ ההסכם מחכיר המנזר את הקרקע (בגודל 511 דונם) לנווה שלום בתמורה סמלית של 100 ל"י (שהם שווי ערך כיום לסכום של כ-520 ש"ח).

3.      תקופת החכירה הינה 49 שנה עם אופציה להארכה ל-49 שנים נוספות.

4.      כפי שכתוב בסעיף 10 להסכם, נווה שלום רשאית להחזיק בקרקע לנצלה ולהשתמש בה אך ורק למטרות הנזכרות בתזכיר ההתאגדות שלה ולא לשם מטרות אחרות.

5.      המטרות לשמן נוסדה נווה שלום רשומות בתזכיר ההתאגדות שלה (להלן: "תזכיר ההתאגדות")... ואלו הן (סעיף 2 לתזכיר ההתאגדות:

      "לייסד, לקיים, לטפח ולנהל מרכזים התיישבותיים [בהם] יוכלו בני כל הדתות וכל העמים, תושבי ישראל ותושבי ארצות אחרות - כל אחד מהם נאמן להשקפותיו והמכבד את השקפות הזולת - להיפגש, לקיים מגעים, להתגורר, ולהתפרנס בצוותא מתוך הבנה הדדית, החלפת רעיונות ותכליות למען קידום השלום והצדק".

6.      תזכיר ההתאגדות קובע (בסעיף 4(א)) כי לנווה שלום אסור להעביר בצורה כלשהי שום חלק מרווחיה, מרכושה או מנכסיה לחברי החברה לא במישרין ולא בעקיפין.

7.      התזכיר קובע (בסעיף 4(ב)) כי כל ההכנסות של נווה שלום, במידה שתהיינה, ישמשו ויוצאו אך ורק לשם מימוש מטרות נווה שלום כפי שפורטו בתזכיר ההתאגדות.

8.      תזכיר ההתאגדות קובע (סעיף 4(ב)) כי אם תפורק חברת ישוב נווה שלום לא ישולם או יועבר בכל צורה שהיא עודף רכושה של החברה בין חבריה. כל נכסי החברה (אם ישארו) ימסרו לפי החלטת מנהליה לגוף אחר אשר ימשיך לקיים ולטפח את מטרות ישוב נווה שלום. במקרה כזה יחולו על הגוף החדש כל אותן מגבלות החלות על ישוב נווה שלום.

9.      כפי שנקבע בסעיף 7 בהסכם בין המנזר לנווה שלום, החכרת הקרקע לנווה שלום נעשתה על מנת שהישוב יממש את מטרותיו כמפורט בתזכיר ההתאגדות.

10.   כפי שכתוב בסעיף 11 להסכם אסור לחברה לוותר על זכויותיה או להחכיר או למשכן זכויות הנובעות מההסכם.

11.   כפי שכתוב בסעיף 14 להסכם הרי החכירה תבוטל אם "החברה תחדל לכנס אנשים בני דתות שונות לשם קידום ההבנה ההדדית באמצעות חילופי דעות ותפילה".

12.   חברי היישוב המתגוררים על הקרקע שבחזקת הישוב נעדרי כל זכות משפטית בקרקע והם בבחינת ברי-רשות בלבד.