טופ במרחבי השרון ייזום בע"מ נ' אורית קפלן ואח'

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד מיום 6.7.2015 בה"פ 34634-06-14 שניתן על ידי כבוד השופט א' שוורץ                                                                                               

השופטת א' חיות:

           ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופט א' שוורץ) מיום 6.7.2015 אשר קיבל את תביעת המשיבים 2-1 והמערערים שכנגד (להלן: אורית ו-יצחק בהתאמה וביחד - המשיבים) וקבע כי הם זכאים להירשם כבעלי הזכויות במקרקעין בנתניה העומדים במוקד המחלוקת בהליכים דנן.

רקע עובדתי

1. המערערת והמשיבה שכנגד (להלן: החברה) הינה חברה פרטית העוסקת בייזום ובנייה של פרויקטים שונים ובהם מיזמי נדל"ן ובניית דירות למגורים. בשנת 2008 רכשה החברה את הזכויות במספר מגרשים בנתניה שעל חלקם חלה תכנית מתאר המאפשרת בנייה רוויה ואילו על חלקם האחר - ובכלל זה מגרש 53 שהוא נושא הערעור דנן (להלן: המגרש) - חלה תכנית מתאר נת/במ/7/750 המאפשרת בניית יחידות דיור דו או תלת משפחתיות (להלן: תכנית 750). ביום 20.7.2009 התקשרו המשיבים בהסכמים עם החברה (מע/2, להלן: הסכמי המכר) אשר נערכו על ידי עורך דינה של החברה, עו"ד אשר מכלוף. הממכר הוגדר ב"והואיל" השלישי של הסכמי המכר כך:

והמוכר [החברה] מוכר לקונה/ים מגרש מס' 53א' [לאורית ו 53ב' ליצחק] עפ"י תב"ע נת/במ/7/750 הידוע כמחצית חלקה 38 בגוש 9089 המסומן בתרשים המצ"ב. המהווה זכות לבניית 1 יחידה/ות מתוך 17 יחידות. אשר מספרה 53א' [לאורית ו 53ב' ליצחק] בשטח של כ- 290 מ"ר (להלן "הממכר").

           בסעיף 2ג. להסכמי המכר הצהירה והתחייבה החברה כי היא כ"מוכר" תמכור ותעביר לקונה את הממכר "המהווה זכות לבניית יחידה/ות אחת/שתיים/שלוש בהתאם לתנאי חוזה זה", והמשיבים מצדם התחייבו לשלם לחברה תמורת הממכר כ- 950,000 ש"ח כל אחד. בסעיף 4ה. להסכמי המכר נקבע כי סכום זה ישולם ישירות לגילץ חברה להשקעות בע"מ (להלן: חברת גילץ), אשר עמה התקשרה החברה וממנה ביקשה לקנות את הזכויות במגרש. עוד נקבע בהסכמי המכר כי החברה תחתום על ייפוי כח בלתי חוזר להעברת הזכויות על שם הקונה וכי "מתן יפוי הכח לא ישחרר את המוכר מהעברת הזכויות במגרש על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין ...." (סעיף 6 להסכמי המכר). באותו היום אף חתמו המשיבים בפני עו"ד מכלוף על הסכם שיתוף במקרקעין (מש/1 ולהלן: הסכם השיתוף) לפיו "הסכימו לחלק את השימוש, הזכויות והחזקה במגרש, כך שעל המגרש ייבנה בית דו משפחתי" וכן הסכימו על פרצלציה, גידור הבתים, דרך ביצוע הבניה, חלוקת זכויות הבניה, השימוש במגרש, מכירת הזכויות ודיווח על הסכם השיתוף לשלטונות המס.

           ביום 15.9.2009 נרשמו לטובת המשיבים בגין הסכמי המכר הערות אזהרה על המגרש ובאותו היום, כנגד הלוואות על סך 665,000 ש"ח שנטל כל אחד מהמשיבים, חתמה החברה על התחייבות לרישום משכנתא לטובת בנק מזרחי טפחות בע"מ (להלן: הבנק), לפיה "מייד לכשתיווצר אפשרות לכך, ובכל מקרה לא יאוחר מתאריך 01/05/2010 [לאורית ו-01/08/2010 ליצחק] (להלן: "מועד הרישום"), נעביר את הבעלות בדירה (או נגרום לכך שתירשם חכירה לדורות בה) על שם הלווים [המשיבים]" (סעיף 5 לכתבי ההתחייבות, מש/2 ומש/3). בהמשך דיווחו הצדדים על הסכמי המכר והסכם השיתוף למנהל מיסוי מקרקעין והמשיבים שילמו בגינם מס רכישה.

2. אין חולק כי עוד במועד חתימת הסכמי המכר תכננה החברה להקים על המגרש (ועל מגרשים אחרים בחלקה) פרויקט בנייה רוויה של כ-220 יחידות דיור. אחד הבניינים באותו הפרויקט (בניין C) תוכנן לקום על המגרש. לצורך כך ביקשה החברה לשנות את תכנית 750 ועל כן, במעמד החתימה על הסכמי המכר חתמה החברה עם כל אחד מן המשיבים על "נספח להסכם רכישת מגרש מזרח נתניה" (להלן: הנספח), אשר מפאת חשיבותו להמשך הדיון נביאו כלשונו וכך נאמר בו:

על אף האמור בהסכם רכישת הקרקע [הסכמי המכר] מסכים הרוכש [המשיבים] כי תמורת המגרש האמור בחוזה יקבל הרוכש דירת 5 חדרים + מחסן + שתי חניות (עפ"י תכנית חדשה לבניין C). קומה 9 [לאורית וליצחק קומה 8] כיוונים דרום מערב מחיר הדירה יהיה זהה למחיר המגרש ששולם בחתימת החוזה. משמעות יחס ההמרה של מגרש לדירת 5 חדרים כאמור לעיל וכן מרפסת שמש (מע/3).