טובית דרור חברה לנכסים בע"מ נ' ב.ס.ר מהנדסים בע"מ

פסק דין

1. לפניי תביעה כספית על סך 3,602,640 ₪, בגין פיצוי והשבת סכומים שונים שבהם נשאה התובעת במסגרת פרויקט בנייה שנרכש במשותף עם רוכשים נוספים, במסגרת קבוצת רכישה.

הרקע העובדתי ותמצית טענות התביעה

2. התובעת, טובית דרור חב' לנכסים בע"מ (להלן: "טובית דרור" או "התובעת"), היא חברה פרטית שהתאגדה לצורך רכישת נכס בפרויקט הידוע כ"בית אדגר", הממוקם בקרית מטלון בפתח תקווה (להלן: "הפרויקט").

הנתבעת, ב.ס.ר. מהנדסים בע"מ (להלן: "ב.ס.ר." או "הנתבעת"), היא חברה העוסקת באיתור פרויקטים לבנייה, מאתרת יזמים או רוכשים פוטנציאליים המוכנים לרכוש מקרקעין במשותף זה עם זה, ולממן במשותף את הנכס המיועד על פי הסכם שיתוף, שעליו חותמים כל הרוכשים במשותף.

על פי הנטען, ב.ס.ר. מקבלת על עצמה את תכנון הבנייה, ניהול ופיקוח על הבנייה, תקצוב הפרויקט, וביקורת והשגחה על קבוצות הבנייה השונות הנשכרות לבניית הפרויקט.

בנוסף, ב.ס.ר. פועלת להשגת מימון בנקאי להקמת הפרויקט בדרך של מתן ליווי פיננסי בנקאי לבנייה, כאשר חלקו של כל רוכש משועבד לטובת הבנק המלווה להבטחת האשראי שינצל כל אחד מהשותפים, ובגמר הבנייה האשראי שנלקח הופך להלוואה, המוחזרת בתנאי משכנתא רבת שנים.

3. על פי הנטען בתביעה, הפרויקט היה מצוי בשלב שלאחר תכנון, תכניות הוגשו לצורך קבלת היתר, וב.ס.ר. יזמה קבוצת רוכשים לצורך רכישת הזכויות במקרקעין ובניית הבניין.

במסגרת זו, הציעה ב.ס.ר. את פרויקט "בית אדגר" לבעלי מניותיה של טובית דרור, כפי שהציעה לכלל הרוכשים, תוך הצגת תכניות הבנייה הקיימות, קביעת החלק בבניין שאמור היה להיות מיועד לתובעת עם גמר הבנייה, עלות הפרויקט המשוערת ומבנה העסקה מתחילתה ועד סופה, יחד עם הצגת המסמכים המשפטיים המחייבים.

בנוסף, ב.ס.ר. הייתה אחראית גם על הפקוח במהלך הבנייה, ותמורת זאת היא גבתה עמלה מכלל הרוכשים, המסתכמת בסך 1,800,000$, וכן שימשה כ"מנהל ההנדסי" לצורך חלוקת היחידות בין השותפים הרוכשים לאחר התגבשות הבנייה ולקביעת חלקיהם של כל אחד מהשותפים בעלויות הבנייה.

4. ביום 30/4/95 חתמה טובית דרור, יחד עם יתר הרוכשים, על הסכם שיתוף, שעניינו התאגדות החתומים עליו, וכן רכישת חלקות מסוימות, בניית מבנה מסחרי על פי התב"ע שבתוקף ובהתאם לסקיצות שצורפו להסכם, קביעה וייחוד מראש של השטחים שיוקצו לכל אחד מן הרוכשים עם גמר הבנייה, ורישום הבניין כבית משותף, תוך הצמדת שטחי המקרקעין לכל אחד מן הרוכשים.

בעקבות כך, כל אחד מהצדדים אמור היה לקבל את החזקה ואת הרישום הבלעדי בחלקה על שמו, והאחוזים נקבעו בחוזה הרכישה של המקרקעין. בהקשר זה, מפנה טובית דרור להסכם השיתוף ולנספחים השונים שצורפו לו.

5. טובית דרור טוענת, כי בפועל, ב.ס.ר. העריכה מראש את האומדן התקציבי של פרויקט הבנייה, קבעה את המפרט הטכני הבסיסי לכל רוכש, ניהלה משא ומתן עם בעלי הזכויות במקרקעין וסיכמה עם הבנק המלווה את תנאי הליווי הפיננסי.

על פי האומדן באותה עת, רכישת הזכויות במקרקעין, כולל המיסים הנלווים לרכישה, עלויות הבנייה ועלויות הפיקוח, היו אמורות להסתכם בסך של כ- 20,000,000$.

בסופו של דבר, הסכימה טובית דרור לחתום על הסכם השיתוף, על נספחיו, בהסתמך על המצג שהציגו מנהליה של ב.ס.ר. לטובית דרור לגבי האומדן הכספי של הפרויקט.

6. טובית דרור טוענת כי חלקה במקרקעין הוא נגזרת של המחיר שהיא נדרשה לשלם לגבי האומדן התקציבי הכולל, בהתחשב בשוויו של השטח שאמור היה להימסר לחזקתה.

לטענתה, הנכס נשוא ההליך הוא אולם, הבנוי בחלקו העורפי של הבניין, במפלס קרקע, האמור להיות בשטח של 700 מ"ר, הניתן לחלוקה אופקית לשתי יחידות נפרדות של 350 מ"ר כל אחת, ולנכס זה יוצמד שטח נרחב של פריקה וטעינה. על פי הנטען, הנכס אמור היה להיבנות במפלס ישר, ובו בנויה שורת עמודים.

טובית דרור טוענת, כי נאמר לה שקיימת אפשרות להוסיף לקומה קומת ביניים ("גלריה") בכפוף לקבלת היתר. על פי התוכנית, פיר המעלית אמור היה להיבנות בלובי המצוי בין היחידות השונות, באופן שתתאפשר כניסה ויציאה מהמעלית לקומת הביניים.

עוד טוענת טובית דרור, כי היא הסכימה לרכוש את השטח שהוצע לה לאחר שבדקה את יתרונות האולם על פי מיקומו ואפשרות השימוש בו לתעשייה או תעשייה קלה, עם אפשרות להוספת קומת גלריה ומשטח לפריקה וטעינה.

בהתאם לכך, הוסכם בין הצדדים כי לשטח שנרכש יוצמדו 12 חניות מקורות, בנוסף למשטח הפריקה והטעינה העורפי הגובל עם האולם.