חצב ואח' נ' שקולניק ואח'

פסק דין

בפני תביעה לפינוי.

התובעים הינם בעלי מקרקעין הידועים כחלקה 38 גוש 10929 ברח' רוזנפלד 1 בחיפה. על גבי מקרקעין אלו מצוי מבנה אשר נבנה לפני כ 80 שנה. התובעים טוענים כי באחת משלש הדירות המצויות במבנה מחזיקים הנתבעים שלא כדין (להלן :"הדירה"). לטענת התובעים, הנתבעים השתלטו שלא כדין על שטחים נוספים במבנה וזאת ללא רשותם של התובעים ומשכך, עליהם לסלק ידם מן הדירה ומהשטחים הנוספים אליהם פלשו. התובעים טוענים כי הנתבעים לא שילמו את דמי השכירות המגיעים מהם ואף משום כך עליהם לסלק ידם מן הנכס. לחלופין, טוענים התובעים כי אם יטענו הנתבעים למעמד של דייר מוגן, הרי שמתקיימת עילת הפינוי הנקובה בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר, דהיינו התובעים פועלים להריסת המבנה הבנוי בנכס וניתן להם היתר לעשות כן ופועלים להקים במקום בניין אחר. התובעים אף טוענים כי הודיעו לנתבעים בדבר נכונותם להעמיד לרשות הנתבעים סידור חלוף, אלא שהללו לא נענו להודעתם.

התובעים צירפו לתביעתם חוות דעת שמאי – מר אבי שעיו, הקובעת כי שווי דמי המפתח המלאים עומד ע"ס של 600,000 ₪ ולפיכך הציעו סידור חלוף בסך של 400,000 ₪.

הנתבעים טוענים כי לא השתלטו על שטח כלשהו וכי הם עושים שימוש בשטחי הנכס עפ"י רשות מפורשת מבעלי הנכס מזה עשרות בשנים. הנתבעים הכחישו את הטענה כי אינם משלמים את דמי השכירות המגיעים מהם וטענו כי מאז נקנו המקרקעין בידי התובעים, מועברים דמי השכירות לחשבון בנק אשר נמסר להם. הנתבעים טוענים כי הינם דיירים מוגנים בדירה וכי לא התמלאו התנאים הנקובים בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר מאחר והם טוענים כי היתר הבניה אשר ניתן לתובעים הינו היתר להריסה ומותנה באישור היתר לבניה. הנתבעים טוענים אף כי לא הובאה כל ראיה לכך שאכן בכוונת התובעים להקים בניין חדש במקום ואף טרם התקבל רשיון בניה לאותו בניין עתידי. הנתבעים טוענים כי לא היתה כל כוונה מאחורי הצעת הסידור החלוף לנתבעים, כי אם כוונה להכשיר את פינוים מדירתם ומשכך יש לדחות התביעה לפינוים.

הנתבעים טוענים כי חוות דעת השמאי אבי שעיו מגמתית ואינה נסמכת על מלוא הרכיבים שיש להביא בחשבון בעת הצעת סידור חלוף ולפיכך צירפו לעיונו של בית המשפט את חוות דעת השמאי ערן בנטל אשר העריך את שווי דמי המפתח המלאים בסך של 1,770,000 ₪ ולפיכך קבע כי דמי הפינוי אמורים להיות 2,360,000 ₪.

דיון :

בתחילתו של הדיון , הסכימו הצדדים ביניהם כי הנתבעים הינם דיירים מוגנים בדירה מכוחם של הסכמי השכירות עליהם חתמו עם בעלי המקרקעין מעת לעת.

האם הפרו הנתבעים את הסכם השכירות ופלשו לשטחים נוספים מעבר לדירה אשר הושכרה להם במסגרת הסכם השכירות, כמו גם ערכו שינויים במושכר שלא בהסכמת בעליו ?

עילת הפינוי של שינויים במושכר מתגבשת בתחומיו של סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר. מי שמעוניין לתבוע פינוי על פיה, חייב להוכיח שלושה תנאים מצטברים : תנאי מפורש בהסכם השכירות האוסר על עשייתם של שינויים במושכר, הפרת תנאי זה בידי הדייר וכי התנאי שהופר מעניק לבעל הבית על פי תנאי השכירות , את הזכות לתבוע פינוי.

ראה בספרו של כבוד השופט בר אופיר "סוגיות בדיני הגנת הדייר" מהדורה שניה עמ' 80.

ובע"א 460/77 דרוקר נ. פלטין פ"ד לב(2) 809.

הנתבעים חתמו על הסכם שכירות הנכס בו עסקינן, לראשונה, בהתאם להסכם השכירות אשר הוצג לבית המשפט (נ/15) ביום 25/9/1973. הסכם השכירות הראשון מדבר על דירת חדר וחצי, פינת בישול ונוחיות. אף הסכם השכירות אשר בא בעקבותיו משנת 1974, מדבר על דירת חדר וחצי (נ /16). החוזה האחרון אשר נחתם עם הנתבעים בשנת 1977 (נ/17) מדבר על דירה בת שלושה חדרים. אותו הסכם קובע אף כי השוכר מתחייב "לא לשנות את מבנה המושכר באיזה אופן שהוא וכן לא להוסיף לו כל מבנה בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר". בהסכם אף נאמר מפורשות בסעיף 10 "אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה זה או גם אם השוכר לא ישלם איזה סכום שהוא חייב אזי בכל אחד מן המקרים יחשב החוזה בטל ומבוטל ומבלי לפגוע בזכויותיו של המשכיר לקבל כל סעד או תרופה אחרים הוא יהיה רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר".

לעיון בית המשפט הוצג היתר הבניה אשר הוצא למבנה כבר בשנת 1935 והתשריט הנילווה אליו (ת/7) ועל גביו הקיף התובע 2 במסגרת עדותו את שלושת החדרים אשר הושכרו לנתבעים בהתאם להסכם השכירות משנת 1977. התובע 2, אשר הינן מהנדס בניין בהכשרתו נשאל על כך אף בחקירתו הנגדית והשיב "אני יודע שהושכרה להם דירת שלושה חדרים. ש. אותה סימנת בתשריט? ת. כן. ש. אתה יודע אם ב73' היתה מרפסת ? ת. אני יודע מה שהיה רשום בחוזה" (ראה עמ' 15 שורות 2-6 לפרוטוקול).

שני השמאים אשר ערכו שומות לנכס, הן השמאי מטעמם של התובעים והן השמאי מטעמם של הנתבעים ציינו כי בנכס מצויות גלריות אשר נבנו בו ואינן קיימות בהיתר הבניה המקורי, כך אף באשר למרפסת לא פתוחה אשר מקורה בגלריה, מחסנים, שירותים, חדרי כביסה חיצוניים וחניה כפולה. דברים אלו אינם נסתרים מן העין וניתן היה על הנקלה להבחין בהם אף בביקור בית המשפט אשר נערך בנכס.

הנתבעת 2 אשר נשאלה על כך, הכחישה תחילה כי נבנה דבר מעבר לאותם 3 חדרים "מה פתאום, בדירה שלנו לא בנינו שום דבר מעבר לשלושה חדרים שלנו"(ראה עמ' 42 לפרוטוקול שורה 17), אך כאשר נדרשה להתייחס למחסנים והשירותים המצויים מחוץ לאותם שלושה חדרים היא הודתה בפה מלא כי הם אינם חלק מהחוזה "ש. את מסכימה איתי שבעקבות החוזה השני, השירותים בחוץ לא היו חלק מהחוזה של ה 3 חדרים? ת. השירותים בחוץ לא היו חלק." (ראה עמ' 42 שורות 28 ואילך לפרוטוקול). כאשר נשאלה הנתבעת 2 אודות המזווה אשר בנו הנתבעים והאם היה בהסכם השכירות ענתה תשובה מתחמקת "אנחנו עשינו הכל ברשות, זה לא בניה, זה לא חדר, לא חורג מקו הבנין. יכול להיות שהמטר הזה שאתה רוצה לעמוד עליו, שהוא נבנה לא לפי המזווה של המטבח. המזווה הוא תוספת שעשינו למטבח שלא היה, אנחנו בנינו אותו." כך אף באשר למשטחי החניה אשר הניחו הנתבעים סביב לבית. הסבירה הנתבעת 2 "יש אפשרות או להשאיר את זה שיהיה מזבלה או להשתמש בזה ואנחנו משתמשים בזה" (ראה עמ' 43 שורות 10-11 לפרוטוקול).

גם הנתבע 1 הודה בפה מלא כי לא כל הבנוי הינו בעל היתר בניה וודאי שאינו מופיע בהסכם השכירות "ש. אתה מסכים איתי שלא כל מה שמופיע במפת המודד שצורפה לחוות הדעת השמאית קיים היתר בניה ? ת. כן. למחסן של ה 2 מטר אין היתר בניה." "ש. נכון שבחוזה שחתמת בשנת 77' מוזכרים 3 חדרים ולא מוזכרת מרפסת וגלריה? ת. נכון כי המרפסת הייתה סגורה ונחשבת כחדר, הוא נתן לי לאחד את זה שיהיה ברור שזה חדר"(ראה עמ' 48 שורות 19-21 לפרוטוקול).

יותר מהכל , תעיד על החלקים הנוספים שאינם בגדר אותם שלושה חדרים המופיעים בהסכם השכירות, העובדה כי קיים פער משמעותי במיוחד בין חיוב הארנונה בגין הנכס המבוצע על 51 מ"ר בלבד, בעוד ששני השמאים אשר ערכו שומה לנכס ובעיקר השמאי מטעמם של הנתבעים קבע כי מדובר בנכס בן 55.72 מ"ר הכולל מחסן ששטחו 4-5 מטרים לכל הפחות והסביר כי ביצע את תחשיבו בהתאם לכל השטחים בהם עושה המשפחה, דהיינו הנתבעים, שימוש ובכללם החניות והמרפסות "לדעתי צריך לקחת את המרפסות בחשבון ויותר מזה, למטרת שומה לפינוי דיירים מוגנים, יש להשתמש לכל השטחים בפועל, במידה ומדובר בשטחים ישנים ששימשו את המשפחה." (ראה עמ' 28 שורות 31-32 לפרוטוקול). השמאי בנטל בעדותו (שמאי הנתבעים) העיד כי "ההערכה שלי מבטאת את השטחים שהוצגו בפני ע"י הדיירים ואת השטחים שהראו לי שהם בשימוש בפועל . לא נגעתי בנושא של זכויות קנין או זכויות חוזיות." (ראה עמ' 29 שורות 14-15 לפרוטוקול).

הנתבעים אשר הודו בתוספות הבניה שהוסיפו עם השנים וחרגו מאותם שלושה חדרים טענו כי הדבר היה ברשותו של עוה"ד מטרי, אשר ניהל את הנכס עבור הבעלים מר ויקטור בנדרלי ולאחר עבור הגב' אביבית אמסטר אשר רכשה את הנכס ממר בנדרלי.

הנתבעת 2 הסבירה בעדותה "קיבלתי הסכמה עקרונית מעו"ד מטרי לעשות שינויים, הוא רצה שלא נבקש ממנו הוצאות ונסתדר בעצמנו" (ראה עמ' 42 שורות 8-9 לפרוטוקול).