חב'- רחוב בצלאל ,23 בעמ נ' פטל מנשה

1.המבקשת היא הבעלים של בנין דירות המצוי ברחוב בצלאל 17 תל-אביב, חלק מחלקות 66 ו- 107 בגוש 6217 (להלן: "הבנין").

בעלי הזכויות של כל הדירות בבניין רשומים בלשכת רישום המקרקעין כחוכרים של דירותיהם מאת המבקשת.

ככל הנראה, שיטת רישום זו נעשתה על פי מה שהיה נהוג בעבר הרחוק, משיקולי מיסוי (המשיב בסעיף 9 לתצהירו).

המשיב הינו החוכר של דירה המצויה בקומת המרתף של הבנין (להלן: "הדירה"), לאחר שרכש את הזכויות בה בשנת 1978 מאת בעלי הזכויות הקודמים שלה, שלום ומרים עדיני.

מאז רכישתה, השכיר המשיב את הדירה לאחרים לצורך שימושים שונים, ומאז שנת 2006 היא משמשת כגן ילדים.

2.המחלוקת נשוא התובענה היא על חצר הסמוכה לדירה, שכונתה על ידי הצדדים "חצר משוקעת" משום שהיא נמוכה בכ- 1.5 מטר ממפלס הרחוב (להלן "החצר").

המשיב ושוכרי הדירה ממנו עושים שימוש בחצר לצורך גן הילדים.

המבקשת טוענת כי החצר היא רכוש משותף של כל דיירי הבניין, ובתובענה זו היא עותרת למתן צו הצהרתי שיכריז על כך.

המשיב טוען כי החצר מהווה חלק מהדירה, וזכויותיו בדירה חלות גם על החצר.

3.בהיעדר תשריט ברור, המגדיר את גבולותיה של הדירה, סמך כל אחד מהצדדים על ראיות ועדויות שונות להוכחת גרסתם.

הראיות והעדויות היו משני סוגים: א. מסמכים שונים שנעשו במהלך השנים ב. השימוש שנעשה בפועל בכל אותם שנים.

לאחר שעיינתי בראיות ושמעתי את העדויות שהובאו בפניי, שוכנעתי כי החצר הינה חלק מהדירה, ולהלן אפרט את ראיות הצדדים ואנמק את מסקנתי.

4.המבקשת סמכה את גרסתה בעיקר בחוזי החכירה שנעשו בשנת 1955 בינה ובין הזוג עדיני, שממנו רכש המשיב את זכויותיו בדירה (נספחי ג' ו-ד').

באותם חוזים מופיעות ההגדרות הבאות (סעיף 1(ב) ו-(ג)):

"ב."מוחכר" – פירוש החלק הבלתי-מסוים בנכס המתואר בפרטי המוחכר שבשטר החכירה כולל דירה בת אולם חדרים, מטבח ונוחיות הנמצאים בנכס בקומה מרתף.

"ג.חלקי הנכס המיועדים לשימוש משותף" – יהיה פירושם הגינה, החצר, צינורות השופכין, הביוב הכללי, רשת המים הכללית, רשת החשמל הכללית, חדר המדרגות, חדר הכביסה, הגג ובדרך כלל כל חלקי הנכס פרט לאלה המיוחדים לחוכר לשימושו הפרטי או לחוכרים אחרים לשימושם הפרטי בלבד".

טוענת המבקשת: א. – החצר אינה מצוינת בהגדרת "המוחכר". ב. החצר נכללת ב"חלקי הנכס המיועדים לשימוש משותף".

המשיב טוען לעומתה: א. – חוזי המכר נעשו על "סטנסלים" שהיו נהוגים באותו זמן, בנוסח אחיד, כאשר בהגדרת "המוחכר" הוסיפו במקומות החסרים את מספר החדרים ומספר הקומה בלבד. במקרה דנן צוין במקום מספר החדרים "אולם" והקומה צוינה כמרתף.

ב. – באותו נוסח אחיד נכללה גם "החצר" בחלקי הנכס המיועדים לשימוש משותף, אך הסיפא של אותה הגדרה מוציאה מכלל הרכוש המשותף חלקים מיוחדים שנועדו ושיוחדו לחוכרים מסוימים, והחצר דנן אכן יוחדה לשימושם של עדיני.