זלוטי נ' אינדיבו ואח'

פסק דין

תביעת התובעת כנגד הנתבע, לקבלת רבע דמי שכירות בגין השכרת יחידות בחזית הבניין הנמצא בשד' ההסתדרות 76, בחיפה (להלן: "הבניין"), וזאת בסך של כ- 262,000 ₪ נכון למועד הגשת התביעה.

רקע עובדתי וטענות הצדדים

התובעת הינה הבעלים של רבע מכלל הזכויות בבניין, ואילו הנתבע הינו הבעלים של מחציתם. הרבע הנוסף הינו בבעלותו של הנתבע 2, עיזבון זלוטי מאיר ז"ל, הנמצא בפשיטת רגל ומנוהל על ידי כונס הנכסים והנאמן על נכסי העיזבון, עו"ד חלים מח'ול. המנוח זלוטי מאיר ז"ל היה בן זוגה של התובעת.

בבניין שתי קומות עם שבע יחידות, כאשר במהלך השנים חולקו שתיים מתוך היחידות בשתי הקומות בחזית הבניין ליחידות נוספות.

לאחר השלמת הבנייה, ולקראת רישום הבניין בלשכת המפקחת על המקרקעין, נערך בין הנתבע 1 (להלן: "הנתבע") לבין המנוח זלוטי הסכם לחלוקת הבניין בעין, לפיו היחידות שבחזית הבניין בשתי הקומות יהיו בבעלותם המשותפת של הנתבע ושל המנוח זלוטי ובניהולם המשותף, ואילו שאר היחידות בבניין (היינו, היחידות שאינן בחזית הבניין) חולקו ביניהם בחלקים שווים, כאשר כל אחד קיבל לבעלותו ולניהולו הבלעדיים מחצית מאותן יחידות.

לטענת התובעת הצדדים התנהלו בהתאם להסכם החלוקה הנ"ל, עד לשנת 1999. התובעת נכנסה אף היא לתמונה לאחר פטירתו של המנוח זלוטי, וזאת בשנת 1992, כאשר הצדדים המשיכו להתנהל בהתאם להסכם החלוקה כאמור עד לשנת 1999.

לטענת התובעת, בשנת 1999, הנתבע החל להתנהל ביחידות שבחזית הבניין על דעת עצמו ולקבל לידיו את מלוא דמי השכירות בעד השכרתן, מבלי שהעביר לתובעת את חלקה. בכלל זה, הנתבע השכיר, בחודש דצמבר 1999, את היחידה שבקומה העליונה בחזית הבניין לאחר שערך בה חלוקה פנימית על ידי העמדת קיר גבס חוצץ וחלוקתה לשתי יחידות נפרדות. לטענת התובעת, הנתבע שיפץ את מחצית היחידה לעצמו ומסר אותה לבנו, יצחק אינדיבו, שישב שם עד שנת 2011, אך נמנע מלהשיב את יחידת המשנה השנייה שייעד עבורה למצב שמיש, דבר שמנע בעדה מלהשכירה לאחרים. 

התובעת טוענת כי מגיע לה רבע מדמי השכירות הראויים בגין השכרת היחידה בקומה העליונה למשך שבע שנים עד הגשת התביעה (בהתחשב במחסום ההתיישנות), וזאת בסך של 178,668 ₪ נכון ליום הגשת התביעה (ראו: סעיפים 26 ו- 27 למוצג ת/1).   

לא זו אף זו: לטענת התובעת הנתבע הפסיק להעביר לה, החל משנת 2003, את חלקה בדמי השכירות ביחידות שבקומה התחתונה בחזית הבניין. בקומה התחתונה בחזית הבניין קיימות שתי יחידות שבבעלותם המשותפת של הצדדים. שטחן של אותן שתי יחידות היה שווה, אך במרוצת השנים הנתבע שינה את שטחן וביצע בהן שינויים בהתאם לצרכיו. עוד טוענת התובעת, כי הנתבע העמיד אותה בפני מצב נתון ולא הותיר בפניה כל ברירה עד שנאלצה לפעול לבד, ובחודש אפריל 2004 השכירה את היחידה בקומה התחתונה בחזית הבניין (היחידה שנותרה לאחר ביצוע השינויים שהתאימו לנתבע) לשי פלד ז"ל, ששכר את היחידה למשך שנה בדמי שכירות חודשיים בסך של 650$ לשנת השכירות הראשונה. על פי הסכם השכירות עם שי פלד ז"ל דמי השכירות אמורים היו להיות משולמים החל מיום 1.8.04, לנוכח קיזוז עלויות השיפוצים שביצע על חשבונו תמורת דמי השכירות לשלושת החודשים הראשונים. התובעת טוענת עוד, כי בפועל לא התקבלו בידיה כספים כלשהם משי פלד ז"ל (להלן: "פלד"), משנקט הנתבע בהליכים משפטיים כנגדה בעניין זה. לטענת התובעת, במשך שנות ניהול אותם הליכים משפטיים, הנתבע גבה בעצמו את מלוא דמי השכירות הן מפלד והן מהשוכר שהמשיך לאחר פטירתו של פלד בשנת 2008. לטענת התובעת, הנתבע קיבל לידיו את מלוא דמי השכירות מפלד ומהשוכר הממשיך עד 1.3.09. רק לאחר תום ההליכים המשפטיים בהקשר זה, היינו, מיום 1.3.09 ועד חודש נובמבר 2009, התובעת קיבלה מחצית דמי השכירות עבור אותה יחידה, וזאת בסך של 400$ לחודש.

התובעת טוענת כי מגיע לה רבע מדמי השכירות שהתקבלו בידי הנתבע בגין השכרת היחידה בקומה התחתונה, למשך התקופה שבין החודשים אפריל 2008 עד חודש מרץ 2009, וזאת בסך של 58,358 ₪ נכון ליום הגשת התביעה (ראו: סעיפים 41 עד 43 למוצג ת/1).   

התובעת טוענת עוד, כי הנתבע חייב לשלם לה רבע מדמי השכירות שהתקבלו בידיו בעקבות השכרת יחידה נוספת בקומה התחתונה בחזית הבניין, וזאת עבור התקופה שבין ספטמבר 2003 ועד אוגוסט 2005. לטענת התובעת, בתקופה זו הנתבע השכיר את היחידה למאירה ג'קי ואולגה (להלן: "אולגה" ו/או "מאירה"), וכי חלקה בדמי השכירות (לאחר קיזוז הסכומים שהתקבלו בידיה בפועל) עומד על סך 59,402 ₪ (ראו: סעיפים 57 עד 62 למוצג ת/1).

עוד טוענת התובעת לזכאותה לקבלת רבע מדמי השכירות עבור השכרת יחידה בחזית הבניין לויסאם מטר (ראו: סעיף 63 למוצג ת/1).

מנגד, הנתבע טוען כי פנה לתובעת, ולאחר שהקומה העליונה בבניין לא הושכרה במשך מספר שנים והוזנחה לחלוטין, וביקש את השתתפותה, כפי שנהג בן זוגה המנוח, בשיפוץ הקומה העליונה וכן את הסכמתה לחלוקת אותה קומה כך שכל צד ישכיר את חלקו. התובעת נתנה את הסכמתה לכך, והנתבע התחיל בעבודות השיפוץ, אך כשהגיע המועד לתשלום עבור חלק מהעבודה התובעת סירבה לשלם. על כן, הנתבע המשיך אך ורק בשיפוץ מחצית הקומה (חלקו). בנו של הנתבע מימן את עבודות השיפוץ, ובתמורה לכך הנתבע מסר את מחצית הקומה העליונה לשימוש בנו, שישב במקום מחודש אוקטובר 2005 עד דצמבר 2010. עלויות עבודות השיפוצים עמדו על סך 80,000 ₪, כאשר חלק מהעבודות נעשה אף בחלקה של התובעת, לרבות בחדר המדרגות המשותף. הנתבע טוען, כי ביצע את השיפוצים לקמן בחלקה של התובעת: החלפת שני חלונות אלומיניום בעלות של 2,900 ₪, שיפוץ הנוחיות ובכלל זה, אסלה חדשה, מיכל הדחה חדש, החלפת הקרמיקה בכל חדר הנוחיות, ריצוף חדש בחדר אחד מתוך שניים (חדר כניסה) וזאת בעלות כוללת של 7,000 ₪, מערכת חשמל חדשה ולוח חשמל חדש בעלות של 3,200 ₪.

הנתבע טוען, כי לנוכח סירוב התובעת להשתתף בעלות השיפוצים, הפסיק הוא, וכאמור לעיל, את המשך עבודות השיפוץ בחלקה, סיים לשפץ את חלקו ומסרו לשימוש בנו אשר מימן בעצמו את עלויות השיפוצים. זאת ועוד, הנתבע לא מנע בעד התובעת מלהמשיך ולשפץ את חלקה ולהשכירו בכוחות עצמה. ברם, התובעת סירבה לממן את מחצית עלויות השיפוץ, סירבה לשפץ בעצמה, וכעת מבקשת, ושלא כדין, חלק מדמי השכירות בגין השימוש בחלקו של הנתבע בקומה העליונה.     

עוד טוען הנתבע, כי חלקה של התובעת בקומה העליונה היה מאויש בחלק מהתקופה הנ"ל ע"י "קפה אינטרנט", ובחלק אחר מאותה תקופה היה מאויש על ידי רפד ששכר מהתובעת יחידה בקומה התחתונה ועשה שימוש בחלקה של התובעת בקומה העליונה כאמור.        

התובע טוען בנוסף, כי התובעת היא זו שעשתה שימוש ביחידות המשותפות על דעת עצמה, כאשר השכירה יחידה בקומה התחתונה בחזית הבניין לפלד וקיבלה את מלוא דמי השכירות במשך שנה לכיסה עד לסיום ההליכים המשפטיים שנקט נגדה בבית המשפט המחוזי, וכאשר בית המשפט העליון ביטל את פסק הדין של בית המשפט המחוזי, אזי התחיל השוכר ייגר, אשר בא במקום פלד המנוח, לחלק את דמי השכירות בין התובעת לנתבע בחלקים שווים. כשעזב השוכר ייגר את היחידה, הנתבע היה בחו"ל, והתובעת השכירה את היחידה על דעת עצמה וקיבלה את דמי השכירות, כאשר הנתבע קיבל לידיו את השכירות של היחידה הנוספת בחזית הבניין בקומה התחתונה.   

זאת ועוד, התובעת מעולם לא פנתה לנתבע וביקשה ממנו לקבל חלק כלשהו מדמי השכירות או דמי שימוש ראויים, לנוכח ידיעתה כי הקומה העליונה חולקה ביניהם אף היא.

לא זו אף זו: לטענת הנתבע, דמי השכירות המתקבלים בידיו נכון להיום בעד השכרת חלקו בקומה העליונה עומדים על סך של 2,500 ש"ל לחודש והיה ותתקבל טענת התובעת באשר לזכאותה לקבלת חלק מדמי השכירות, הרי שחלקה עומד על סך של 625 ₪ לחודש, כאשר יש לקזז את עלויות השיפוצים שבוצעו בחלקה של התובעת על חשבון הנתבע, וכן את דמי השכירות שהתקבלו בידיה בגין השכרת היחידה לפלד מבלי שהעבירה לנתבע את חלקו, וזאת לתקופה שמיום 1.6.04 ועד 1.2.05. בתקופה זו, שולמו לתובעת דמי שכירות חודשיים בסך 2,972 ₪ ובסה"כ 23,776 ₪, כאשר חלקו של הנתבע עומד על סך 11,888 ₪. עבור התקופה שבין 17.3.05 עד 3.1.06, הנתבע קיבל מפלד סך של 33,708 ₪, ואילו ביתר החודשים פלד לא שילם דמי שכירות כלשהם עקב קשיים כלכליים. על כן, חלקה של התובעת מדמי השכירות ששולמו לנתבע על ידי פלד עומד על 8,427 ₪ בלבד. באשר לעדותה של טובה פלד (אמו של פלד) הנתבע טוען, כי קיבל ממנה שיחת טלפון לפיה נתבקש על ידי טובה לומר כי קיבל ממנה את מלוא דמי השכירות שהיה על פלד לשלמם, לנוכח איומי התובעת לתבוע אותה בגין חובו של פלד. הנתבע טוען, כי סירב לבקשתה של טובה.