זיזובי נ' שובאש ואח'

פסק דין

תביעה לפינוי דיירת מוגנת בשל אי תשלום דמי שכירות.

העובדות

התובע בעל זכויות בבניין המצוי ברחוב הנביאים 12 ירושלים (גוש שומה 30055 חלקה 63). סבו המנוח של התובע השכיר לאביה המנוח של הנתבעת דירה ושתי חנויות בבניין (להלן – "המושכר"). הסכם השכירות האחרון בין הצדדים נעשה בשנת 1946. במלחמת השחרור נפל הבניין לידי הירדנים. בשנת 1966 השכיר האפוטרופוס הירדני על נכסי האויב את המושכר לאביה של הנתבעת (להלן – "ההסכם הירדני"). לאחר מלחמת ששת הימים עבר הבניין לידי האפוטרופוס הכללי אשר שחרר אותו בשנת 1973 לידי משפחת התובע. בשנת 1975 הגישו בעלי המושכר דאז – ברוריה וישראל זיזובי – תביעת פינוי נגד הנתבעת. התביעה נדחתה בנימוק לפיו הנתבעת דיירת מוגנת במושכר. אחר הדברים האלה שקטה החזית המשפטית במשך שנים ארוכות.

בשנת 2002 הגיש התובע תביעת פינוי נגד הנתבעת בטענה שהיא מעולם לא שילמה דמי שכירות עבור המושכר. התביעה נדונה בפני כב' השופט מילנוב. בפסק הדין מיום 24/01/06 (נספח י' לכתב התביעה), פסק כב' השופט מילנוב כדלהלן:

א.התובע זכאי להירשם כבעלים של מחצית מן המושכר.

ב.הנתבעת הינה דיירת מוגנת במושכר.

ג.הנתבעת לא שילמה דמי שכירת מעולם, ולפיכך מתקיימת עילת פינוי.

ד.דמי השכירות צריכים להשתלם לפי ההסכם המאוחר מבין השניים, קרי – ההסכם הירדני (עמ' 50 לפסק הדין ש' 25-24).

ה.יש להעניק לנתבעת סעד מן הצדק בכפוף לתשלום פיצוי לתובע בסך של 50,000 ₪.

בעקבות פסק הדין שילמה הנתבעת לתובע את הפיצויים, בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד ובהמשך לכך היא מחזיקה במושכר עד עצם היום הזה.

טענות התובע

התובע טוען כי לאחר מתן פסק הדין של כב' השופט מילנוב המשיכה הנתבעת לא לשלם שכר דירה, ועל כן קמה עילה חדשה לפינויה מן המושכר. התובע טוען כי בינתיים הוא רכש גם את המחצית השנייה של המושכר, כך שכיום הוא זכאי להירשם כבעלים יחידי של המושכר. התובע מוסיף וטוען כי לאור התנהגות הנתבעת אין להעניק לה סעד מן הצדק פעם נוספת. לאור זאת עותר התובע לפינוי הנתבעת, וכן הוא תובע דמי שימוש ראויים בסך של 280 דולר לחודש עבור הדירה, וסך של 950 דולר לכל אחת משתי החנויות, וזאת עבור התקופה שמיום 01/02/06 ואילך.

טענות הנתבעת

הנתבעת כופרת בטענה שהתובע הינו בעל מלוא הזכויות במושכר. לטענתה התובע בעלים של מחצית מן הזכויות בלבד ומשום כך הוא אינו רשאי להגיש את תביעת הפינוי בלי הסכמת יתר בעלי הזכויות. הנתבעת מוסיפה וטוענת כי דמי השכירות לפי ההסכם הירדני עומדים על סך של 27 דינר לכל המושכר, וכי דמי השכירות נפרעו על ידה. הכיצד? לטענת הנתבעת התובע מחזיק בידיו סכומים שהוא גבה ממנה ביתר במסגרת ההליך הקודם. מדובר בסך של 1,691 ₪ שהפקידה הנתבעת בקופת בית המשפט, ואשר הועבר לתובע מקופת בית המשפט לאחר פסק דינו של כב' השופט מילנוב, ובסכום של 996 ₪ שקיבל התובע מקופת בית המשפט המחוזי במסגרת עיקול שהוטל לבקשתו במסגרת הליכי ההוצאה לפועל שהוא נקט נגד הנתבעת על יסוד פסק הדין של כב' השופט מילנוב. יוצא אם כן, לטענת הנתבעת, כי התובע קיבל סך של 2,687 ₪ ביתר, ולטענתה סכום זה מכסה את דמי השכירות לעבר, ואף לתקופה מסוימת בעתיד. הנתבעת טוענת כי לאחר שניתן פסק הדין של כב' השופט מילנוב הסב בא כוחה את תשומת ליבו של ב"כ התובע לכך שיש צורך לערוך התחשבנות בגין סכומים אלו מול חוב השכירות, אך ב"כ התובע התחמק במתכוון מלערוך את ההתחשבנות. ולבסוף, הנתבעת טוענת כי התובע זכאי לכל היותר למחצית מדמי השכירות.

דיון והכרעה

זכויותיו של התובע במושכר

על פי פסק דינו של כב' השופט מילנוב התובע הינו בעלים של מחצית המושכר. גם בכתב התביעה שהוגש בתביעה הנוכחית טען התובע כי הוא בעל מחצית הזכויות, ורק בתצהיר עדותו שהוגש ביום 01/07/09 הוא טען כי הוא השלים את רכישת המחצית השנייה של הזכויות מכוח הסכם אופציה שכרת עם דודתו עוד ביום 22/08/02. בפתח ישיבת ההוכחות טען ב"כ הנתבעת כי מדובר בהרחבת חזית אסורה. טענה זו מקובלת עלי. משעה שהתובע לא טען בכתב התביעה שהוא הבעלים של כל המושכר הוא איננו יכול לטעון טענה כזו לראשונה במסגרת תצהירו. זאת ועוד, התובע לא הוכיח כי הוא מימש את האופציה שניתנה לו, שכן הוא לא הביא לעדות את דודתו וגם לא הגיש אישור מטעמה שהאופציה מומשה.

הנתבעת טוענת כי מאז שניתן פסק הדין בהליך הקודם מכר התובע את זכויותיו במושכר לפי הסכם מיום 28/08/02 (נ/1). התובע מודה כי אכן התכוון למכור את המושכר, ברם לטענתו המכירה סוכלה עקב נוכחות הנתבעת במושכר. טענת הנתבעת נדחית, כיוון שההסכם נ/1 נכרת לפני שניתן פסק דינו של כב' השופט מילנוב, והקביעה בפסק הדין לפיה התובע הוא בעל מחצית מן הזכויות מהווה מעשה בית דין לגבי כל הטענות שטענה הנתבעת, או יכלה לטעון, כנגד זכויותיו של התובע בנכס, שעילתן באירועים שקדמו לפסק הדין. ניתן להבין מטענותיה של הנתבעת כי ייתכן שהתובע מימש את ההסכם לאחר פסק דינו של כב' השופט מילנוב. אם אכן זו הטענה, הרי שפסק הדין איננו מהווה השתק פלוגתא לגביה, ברם הנתבעת לא הביאה שום ראיה להוכחת טענה זו ולכן היא נדחית.

הנתבעת טענה כי התובע איננו רשאי להגיש את תביעת הפינוי ללא הסכמת שותפיו. לטענה זו אין יסוד. הכלל הוא שזכות הבעלות של כל שותף במקרקעין משתרעת על כל חלק וחלק בהם. בהמשך לכך, סעיף 31(א)(3) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, מתיר לכל שותף לנקוט בצעדים הדרושים להגנה על הבעלות והחזקה במקרקעין המשותפים. על כן, בעלים משותף של מקרקעין רשאי להגיש תביעת פינוי גם ללא תאום עם שותפיו (י. וייסמן "דיני קניין – בעלות ושיתוף" (1997) עמ' 249-251; מ. דויטש "קניין" כרך א' (1997) עמ' 528).