זוסמן נ' מלריך ואח'

פסק דין

מבוא

האם רשאי שוכר דירה להפסיק לשלם דמי שכירות למשכיר בטענה שאין למשכיר זכויות בדירה המושכרת ובטענה שבעל הזכויות בדירה רשאי לפנותו, זו השאלה שבפני.

התובע הגיש שתי תביעות שהדיון בהן אוחד, בטענה שהנתבעים לא שילמו את שכר הדירה עבור מספר חודשי שכירות, אף נמנעו מלפנות את הדירה בתום תקופת השכירות שנקבעה בחוזה השכירות: התביעה האחת, הינה תביעה כספית שהוגשה בסדר דין מקוצר נגד הנתבעת ונגד בעלה המתגורר עמה בדירה, בגין דמי השכירות שלא שולמו על פי הסכם השכירות. ביום הגשת התביעה עמד סכום התביעה על 14,400 ₪, בגין 8 חודשי שכירות; התביעה השנייה, הינה תביעת פינוי שהוגשה נגד הנתבעת.

מהראיות שהוגשו על ידי הצדדים, עולה שבין התובע לבין הנתבעת נחתם הסכם שלפיו שכרה הנתבעת מאת התובע דירה המצויה ברח' הנצי"ב 9 בירושלים, תמורת תשלום בסך של 1,800 ₪ לחודש. חוזה השכירות נערך בא' ניסן תש"ע לתקופה בת שנה, ומאוחר יותר הוארך לשנה נוספת.

לטענת התובע אין לנתבעים כל הגנה מפני התביעות, וטענותיהם באשר להעדר זכויות בדירה אינן רלוונטיות ואינן מקימות טענת הגנה מפני תביעותיו.

הנתבעים טענו מנגד שהם התקשרו בהסכם שכירות עם התובע על יסוד מצג שווא שהציג להם שלפיו הוא בעל הזכויות בדירה. בדיעבד התברר להם שאין לתובע כל זכות קניינית או חוזית בדירה, שכן לא קיים מסמך כתוב בין התובע לבין "הוועד הכללי כנסת ישראל", שהוא בעל הזכויות בדירה (להלן- "ההקדש"). הנתבעים הוסיפו וטענו שלאחר שההקדש תבע אותם בדין תורה הם חתמו עם ההקדש על הסכם שכירות חדש בגין הדירה. נטען שהתובע הוזמן אף הוא לדין תורה ולא התייצב. בשל כך פסקו הדיינים שעד להכרעה בזכויות בדירה יפקידו הנתבעים את שכר הדירה בקופת בית -הדין, וכך המשיכו הנתבעים לעשות עד היום. במהלך עדותה אישרה הנתבעת שבמשך כשנתיים היא אינה משלמת לתובע שכר דירה כי אם מפקידה את שכר הדירה בקופת בית- הדין.

במהלך דיון הראיות התברר שמבחינת הנתבעים הם רוצים להישאר בדירה ואין מבחינתם כל מניעה מלשלם את דמי השכירות לתובע, ואולם בעקבות התביעה שהוגשה נגדם ופסיקת בית- הדין הם נאלצו להפקיד את דמי השכירות בקופת בית -הדין. עולה מעדותה של הנתבעת שלא מדובר בנסיבות שבהן מבקש שוכר להתחמק מתשלום דמי השכירות בטענה שלמשכיר אין זכויות בנכס, אלא בשוכר המשלם את דמי השכירות כסדרם ואולם בשל ויכוח בין המשכיר לבין בעל זכות הבעלות לא ברור לשוכר למי עליו לשלם את דמי השכירות.

הנתבעים טענו שבשל פגמים שונים שנפלו בהסכם השכירות בינם לבין התובע (העדר חתימה של הנתבע, אי המצאת ערבות וכיוצ"ב), החוזה כלל אינו תקף. עוד טענו שלבעל הנכס, ההקדש, קיימת זכות לפנות את התובע מהדירה כיון שהשתלט עליה שלא כדין, וכיון שהלכה למעשה הוא מתגורר בדירה אחרת.

ההקדש אינו צד פורמאלי בתיק שבפני, יחד עם זאת התברר במהלך הדיון שעורך דינו של ההקדש הוא המייצג את הנתבעים בהליכים שבפני.

בתום דיון ההוכחות הצעתי שעד לבירור המחלוקת בין ההקדש לבין התובע באשר לזכויותיו בדירה, (בירור שיעשה במסגרת הליך מתאים לבירור מחלוקת שכזו), ימשיכו הנתבעים להתגורר בדירה ולשלם לתובע את שכר הדירה. בית המשפט הפנה את הצדדים לסיכונים הקיימים בתיק, וב"כ הנתבעים אף נשאל האם במקרה שכזה יתכן שקיים ניגוד עניינים בין הנתבעים לבין ההקדש, שכן ככל שהתביעה תתקבל, יתכן שהנתבעים יאלצו לשלם דמי שכירות כפולים, הן לתובע והן להקדש שאינו צד להליכים שבפני, אף לא צורף על ידי הנתבעים כצד ג'. ב"כ הנתבעים הודיע לבית המשפט שהוא אינו סבור שישנו ניגוד עניינים וכי בכל מקרה לא יאולצו הנתבעים לשלם את דמי השכירות פעמיים. בעוד שהתובע הסכים להצעה, הביעה הנתבעת באמצעות בא כוחה התנגדות להצעה. לאחר שמיעת התנגדות ב"כ הנתבעים הציע בית- המשפט לצדדים פשרה במישור שני, מישור שבין התובע לבין ההקדש, אף שאינו צד להליך. יצוין שבעקבות הצעתי אף הוגשה בקשה לפסילתי מלדון בתובענות. הבקשה נדחתה ולא הוגש עליה ערעור.

אקדים ואציין שלאחר שמיעת הראיות וטענותיהם של הצדדים מצאתי שיש לקבל את שתי התובענות. כיון שהנתבעים קיבלו את החזקה במושכר מהתובע והם מצויים במושכר מכוח זכויותיו, הם אינם יכולים להישמע בטענה שלמשכיר אין כל זכויות בדירה, ומשהפרו את הסכם השכירות יש לקבל את שתי התביעות. עוד אציין כבר עתה שאין לטעמי אפשרות במשפטינו לעשיית דין עצמית של פינוי המשכיר על ידי בעל זכויות בדירה בתביעה עקיפה, באמצעות טענות הגנה המועלות על ידי שוכר המשנה.

תוקפו של הסכם השכירות בין התובע לבין הנתבעים

טענה ראשונה שהעלו הנתבעים הייתה שהסכם השכירות בינם לבין התובע אינו תקף, שכן נפלו בו פגמים שונים כדלקמן: ההסכם לא נחתם על ידי הנתבע, אף שעל פי לשונו גם הנתבע הינו צד להסכם; בהסכם נכתב שהתובע הינו הבעלים של הדירה, בעוד שהבעלות בדירה הינה של ההקדש; נקבע בהסכם שעל הנתבעים להמציא כתב ערבות בלתי חוזרת והם לא עשו כן. כל אלו מלמדים, כך נטען, על העדר גמירות דעת בין הצדדים, ועל כך שהחוזה טרם נחתם.

התובע דחה את הטענה ופירט שהנתבעת חתמה על ההסכם גם בשם בעלה, וזאת כיון שהבעל אינו עוסק בעניינים אלו והוא טרוד בלימודיו בישיבה. אשר להצגתו של התובע כבעלים של הדירה השיב התובע שמדובר בהסכם סטנדרטי שהצדדים עשו בו שימוש, מבלי שיוצגו על ידי עו"ד ועל כן לא דקדקו בהגדרת הזכויות. התובע הוסיף וטען שהערבות נועדה לשמור על זכויותיו של התובע בהתאם לחוזה, וככל שלא עמד על המצאתה, אין בכך כדי לקבוע שהחוזה לא נכרת.

עיון בהסכם השכירות וכן בעדויות מלמד על כך שההסכם בין הצדדים נכרת כדין, הצדדים אף פעלו על פיו. על פי הוראות הסכם השכירות מסר התובע לנתבעים את החזקה בדירה, הנתבעים אף שילמו לתובע שכר דירה על פי הוראות ההסכם במשך חודשים ארוכים. הליקויים שעליהם הצביעו הנתבעים אינם מעידים על כך שהחוזה לא נכרת או שהוא אינו בתוקף, אלא לכל היותר יש בהם כדי להעיד על כך שהצדדים שלא היו מיוצגים על ידי עורכי דין, לא הקפידו על ניסוחים משפטיים נכונים. עוד יש בכך כדי להעיד על הפרת החוזה מצד הנתבעים.

מצאתי שיש לקבל את טענת התובע לכך שההסכם שבו עשו הצדדים שימוש היה הסכם סטנדרטי והצדדים שהם חסרי השכלה משפטית לא דקדקו בהגדרת טיבה של הזכות שיש לתובע בדירה. עצם העובדה שהתובע תואר בחוזה כבעליה של הדירה, ולא כחוכר או כדייר מוגן, אינה משנה מבחינת תוקפו של החוזה. השוכרים היו רשאים לבדוק עובר לחתימת החוזה מהי זכותו המדויקת של התובע בדירה, ככל שהדבר היה רלוונטי מבחינתם. ראוי לציין בהקשר זה שהנתבעת השיבה במהלך חקירתה הנגדית שהיא התגוררה בשכונה משחר ילדותה וניכר היה שהיא מודעת היטב לכך שמדובר בדירות השייכות להקדש (ושהרב שטרסברג הוא המטפל בדירות. אל התובע פנתה כיון שרצתה להישאר במתחם ולהתגורר סמוך להוריה.

התובע והנתבעת כאחד השיבו במהלך חקירתם הנגדית שהנתבעת חתמה על ההסכם גם בשמו של הנתבע, וזאת כיון שהנתבע אינו פנוי לעסוק בעניינים כגון שכירת דירה. הנתבעת השיבה שהיא עוסקת בעניינים אלו גם בשם הנתבע. כמו כן השיבה שהנתבע ידע שהיא מחפשת דירה, הוא אף ידע שהנתבעת חותמת על ההסכם. הנתבעת השיבה שהיא חותמת ומנהלת את העניינים ושהנתבע אינו מעורב בדברים כאלה (עמ' 23 שורות 30 עד 31). הנתבע עצמו לא התייצב לדיון ההוכחות וגם בכך יש כדי לחזק את העדויות על כך שהוא נמנע מלהתערב בנושאי השכירות ומותירם לטיפולה של הנתבעת.

אשר לערבות, מצאתי שאי המצאת ערבות על פי הוראות החוזה אינה מעידה על כך שחוזה לא נכרת, במיוחד בשעה שהחזקה נמסרה כאמור בהתאם להוראות ההסכם ושדמי השכירות שולמו כסדרם במשך תקופה ארוכה. לכל היותר מעידה אי המצאת הערובה על הפרת החוזה מצדם של הנתבעים, אשר היו אמורים להמציא את הערבות. יתכן שיש בכך עילה לביטול ההסכם, אך אין בכך כדי להעיד שההסכם לא נכנס לתוקף מלכתחילה.

לפיכך מצאתי שיש לדחות את טענותיהם של הנתבעים בנושא זה ולקבוע שלא נפל כל פגם בהסכם בין הצדדים. ההסכם נכנס לתוקף והצדדים פעלו על פיו.