וויי בוקס החרש והאומן בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה תל-אביב-יפו

מבוא

1. לפניי ערעור מנהלי על החלטתה של ועדת הערר לתכנון ובניה, פיצויים והיטלי השבחה מחוז תל-אביב (להלן: "ועדת הערר" או "הוועדה") מיום 9.6.2020, אשר דחתה ערר של המערערת בנוגע לחיוב בהיטל השבחה שהוטל עליה ביום 21.5.2018.

2. היטל ההשבחה הוטל על המערערת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב-יפו (להלן: "הוועדה המקומית") בעקבות מימוש זכויות בדרך של היתר בניה. הבקשה להיתר כללה הריסת כל המבנים הקיימים בגוש 7083 חלקה 31, המצויים ברחוב הרבי מבכרך 3א' בתל- אביב, במתחם הידוע בשם "מתחם החרש והאומן", לשם הקמת שני בנייני מגורים הכוללים, בין השאר, 121 יחידות דיור, מסחר ומשרדים, במסגרת של פרוייקט פינוי ובינוי (להלן: "המקרקעין").

3. עוד קודם לכן, ביום 2.5.2012, פורסם צו התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה) (מס' 13), התשע"ב- 2012 (להלן: "צו הפטור"), אשר קבע כי:

   "לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בשל בניה של דירת מגורים על מקרקעין שהיה קיים עליהם מבנה ערב תחילתו של צו זה, או הרחבה של דירת מגורים בתחום המתואר בתוספת."

   אין חולק שהמקרקעין נמצאים במתחם שצו הפטור חל עליו.

4. תוקפו של צו הפטור היה עד ליום 17.11.2014, והוא ניתן על ידי שר הפנים ושר הבינוי והשיכון, ובהסכמתה של עירית תל-אביב-יפו, בהתאם לסעיף 19(ב)(2) של התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן בהתאמה: "התוספת השלישית" ו"חוק התכנון"), אשר קובע:

   "(ב)לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה:

   ...

   (2)השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה, ואולם השרים האמורים רשאים, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, להכריז בצו כאמור כי בשל השבחה במקרקעין למגורים בתחום מתחם פינוי ובינוי, כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, או במתחם להתחדשות עירונית, כהגדרתו בסעיף 62א(א2), תחול חובת תשלום היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה;"

5. ביום 13.11.2014, ארבעה ימים בלבד לפני מועד פקיעתו של צו הפטור, נכרת הסכם קומבינציה בין המערערת לבין בעלי הזכויות במקרקעין, לפיו נמכרו 55% מזכויות הבעלים למערערת (להלן: "הסכם המכר"). משום שהיה מדובר בהסכם קומבינציה, יתרת 45% מהזכויות במקרקעין נותרה בידי המוכרים, קרי, הבעלים המקוריים. על ענין זה עוד נתעכב בהמשך, משום שאין חולק כי זכויות הבעלים במקרקעין (45%), שלא נמכרו למערערת, מומשו לראשונה רק משניתן היתר הבניה למתחם, ולא ניתן לטעון כי זכויות אלה מומשו מכח מכר, שעה שלא היה מכר שלהן.

6. ביום 7.12.2015 הגישה המערערת בקשה להיתר בניה לשם הריסת המבנים הקיימים ולהקמת המבנים החדשים.