החלטה בתיק ברע 952/05

1.       לפני בקשה לרשות ערעור על ההחלטה מיום 5.4.05 של רשם בית משפט השלום בחיפה מכוח כהונתו  כראש הוצאה לפועל, לאשר את מכירת דירה בבניין 7 ברח' זאב בחיפה ( להלן: "הדירה") למשיב 2 ( להלן: "הקונה").

המשיב 1 - הוא כונס נכסים ( להלן: "הכונס") שנתמנה על-פי סעיף 53 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967, לבקשת בנק דיסקונט ( להלן: "הזוכה"). המינוי נעשה לשם מימוש הדירה שהייתה בבעלות המבקש 1 ( להלן: "החייב")  ומושכנה לטובת הבנק. בד בבד עם הגשת הבקשה לרשות ערעור, עתר החייב לבית משפט זה  לעיכוב הליכי ההוצאה לפועל עד למתן החלטה בבקשה נשוא החלטה זו ובקשתו לעיכוב הליכי המכירה נתקבלה לאחר שהופקד עירבון.

2.       בפיו של החייב שתי טענות עיקריות: האחת היא טענת פרעתי בדרך של יצירת הסכם עם הזוכה שמסדיר את תשלום החוב. השנייה היא שמכירת הדירה בנסיבות העניין - אשר יפורטו בהמשך, מקפחת את זכויותיו הקנייניות.

3.       אומר מייד כי טענתו של המבקש בדבר פירעון החוב במסגרת בקשה זו היא טענה תמוהה. כאמור, לפניי בקשת רשות לערעור ולא ערעור בזכות עפ"י סעיף 19 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז - 1967. החייב לא העלה את טענת "פרעתי" בפני כבוד הרשם, וממילא לא נידונה שם. לדידי, אין  כל טעם לדון בטענה זו, אם המבקש עומד על טענתו זו עליו לשוב ולמצות את זכותו בפני ראש ההוצל"פ. למעלה מן הצורך אציין כי  בטענת "פרעתי", ההנחה היא כי הסכסוך בין הצדדים נוגע לשאלה, אם פעולות שביצע החייב פוטרות אותו מחובתו למלא אחר הפסק. דא עקא, עד לאישור המכירה ע"י ראש ההוצל"פ ביום 5.4.05, המבקשים לא טענו כי מילאו או שאינם חייבים עוד למלא אחר החוב, נהפוך הוא, הם העלו טענות בדבר נכונותם לפדות את הנכס. אינני רואה כיצד מתיישבת טענתם זו של המבקשים בדבר פירעון החוב עם בקשותיהם להאריך את המועד לפדיון הדירה (סעיף 9 לתגובת המבקש בפני ראש ההוצל"פ בעניין הבקשה לאישור מכירת הדירה) כאשר ההסכם עליו מבססים את טענת הפירעון, היה קיים כבר מחודש נובמבר 2002.

4.       טענתם של המבקשים לפיה מכירת הדירה בנסיבות העניין מקפחת את זכויותיהם הקנייניות נשענת על הנימוקים הבאים: במועד מימוש הדירה ומכירתה לקונה כפי שהורה ראש ההוצל"פ, הדירה טרם זכתה למעמד "דירת מגורים" בשל העובדה שטרם נתקבל בעבורה טופס 4 מן הרשות המוסמכת. ומשכך הן פני הדברים, המבקשים לא יהיו זכאים לפטור ממס שבח, והדבר יגרום לכך שהתמורה בעד הדירה שאמורה להיות מועברת לכיסוי החוב תקטן באופן משמעותי. נוסף על כך, שווי הדירה עפ"י שומה מטעם הזוכה מוערכת בסך של 350 אלף דולר בעוד שהכונס מבקש לממשה רק בסך של 200,000 דולר, עוד טוענים המבקשים כי עפ"י שומה מטעמם שווי הדירה עולה על הסך של 400 אלף דולר. לטענתם אישור מכירת הדירה במחיר כפי שנקבע בסוף תהליך ההתמחרות (קרי: 200 אלף דולר) מקפח את זכותם ופוגעת ברכושם.

5.       טענתם של המבקשים בדבר הפטור ממס שבח יש לדחותה מייד. כבר נפסק ב - רע"א 2663/01 - שלמה ובר נ' שפרה מלאך ואח' . תק-על 2001(3), 2111 כי:

"הזכות של מוכר דירת מגורים לקבל פטור מתשלום מס שבח, לפי סעיף 49א לחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג-1963 (להלן - "הסעיף"), [שמו של החוק שונה לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה - כ.ס]  היא זכות אישית שלו ואין היא זכות ה"צמודה" לדירה. לפיכך, זכאית המשיבה, מכוח הסעיף לבקש את הפטור מן המס אולם אין היא חייבת לעשות כן. יתר על כן, ראש ההוצאה לפועל, או כונס הנכסים שמונה לצורך מימוש המשכון, מוסמך לפעול למימוש המשכון, אולם אינו מוסמך לדרוש מן החייב פעולות שהחייב אינו חייב לעשותן משום שלא הוטלו עליו בפירוש בחוזה ההלוואה". (ההדגשה שלי - כ.ס).

כאמור, הזכות לפטור ממס שבח היא זכות אישית, ראש ההוצל"פ אינו רשאי להסמיך את כונס הנכסים לחתום בשמו של החייב על בקשה לפטור מתשלום מס שבח מקרקעין, אם החייב מסרב לחתום על מסמך זה.

לעניינו, גם אם תעוכב פעולת המכירה עד שתזכה הדירה למעמד של דירת מגורים, אין ערובה לכך כי בחלוף הזמן, עת שהמבקש יהיה זכאי לפטור ממס שבח על הדירה, הוא יסכים לחתום על בקשה לפטור מתשלום מס שבח מקרקעין. ייתכן כי משיקוליו הוא, יחליט לסרב לחתום ולראש ההוצל"פ לא תהיה אפילו סמכות לחייבו או להסמיך את הכונס לחתום בשמו. יתר על כן, המבקשים לא הראו ולא פירטו כיצד ומדוע יהיה זה עדיף מבחינתם למכור את הדירה בפטור ממס שבח.

יחד עם זאת, "דירת מגורים מזכה" עפ"י הגדרתה בסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג, 1963 קובע:

"דירת מגורים מזכה":

דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:

ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;

ארבע השנים שקדמו למכירתה".

בענייננו, מדובר בדירה שנמצאת בשלבי בנייה שעדין אינה משמשת למגורים, כך שאין סיכוי שהדירה תזכה בשלב זה או בסמוך לו בעתיד הקרוב לפטור ממס שבח גם אם יונפק עבורה טופס 4.

6.       טענת המבקשים בנוגע לשווי מכירה מופחת ביחס לשווי השוק גם היא דינה להידחות. המבקשים לא ביססו את טענתם ואף לא טרחו לצרף שומה מטעמם על אף שטענו כי שומה כזו קיימת. המשיבים צירפו לתגובתם העתק צילומי של שומה מתאריך 27.5.03 שלטענתם עליה התבסס הכונס בקבלו את הצעת הקונה. המסכת העובדתית בעניין השומות השונות שאליהן התייחסו הצדדים בטיעוניהם אינה חד משמעית, המבקשים טענו כי עפ"י שומה שהזוכה עצמו הזמין שווי הדירה מוערך ב - 350 אלף דולר, בעוד שעפ"י שומה מטעמם הם, שווי הדירה מגיע ליותר מ - 400 אלף דולר, המבקשים כאמור, לא תמכו את טענותיהם ולא צירפו לבקשתם העתקים מן השומות אליהן התייחסו. גם השומה מתאריך 27.5.03 שעליה תולים המשיבים את יהבם ואשר על- פיה שווי הדירה הוא 157,000 דולר -  כאשר המכירה הייתה בסך 200,000 דולר, לא מבהירה את התמונה.  המבקשים צירפו לתגובתם העתק צילומי של השומה ממנו לא ניתן ללמוד בוודאות כי אכן זו השומה שעמדה בבסיס החלטת הרשם לאישור המכירה. 

בהעדר ראיה אחרת שסותרת את האמור בתגובת המשיבים אין  עילה להתערב בהחלטת הרשם לאישור המכירה בסכום שנקבע בהליך ההתמחרות.

למרות האמור לעיל, ראוי לציין כי פרק הזמן שבין מועד מתן השומה שעליה התבסס כונס הנכסים (מאי 2003) לבין אישור המכירה ע"י ראש ההוצל"פ (אפריל 2005) מעיד, לכאורה, על כך שהשומה אינה עדכנית. דא עקא, טענת המשיבים כי שווי המכירה ( 200,000 דולר) עולה על השווי המוערך עפ"י השומה מיום 27.5.03 ( 157,000 דולר) לא נסתרה. יש לזכור כי בנסיבות העניין שעל כף המאזניים עומדת לא רק זכותו של הזוכה להיפרע מן השעבוד שבידו אלא גם צפייתו של הקונה אשר הוכרז כזוכה בהליך מכירת הדירה, להרשם כבעלים; על כן; לא ראיתי עילה להתערב בהחלטתו של הרשם עת אישר את מכירת הדירה.

לאור כל האמור לעיל, הבקשה נדחית. המבקשים ישאו בהוצאות המשיבים בסך של 2,000 ש"ח, נכון להיום.