החלטה בתיק ברע 2489/05

לאחר שעיינתי בבקשה ובנספחיה, החלטתי כי הבקשה אינה מצריכה תגובה.

בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בתל-אביב (כב' השופט מ' בן-חיים) מיום 28.07.05 בת"א 49074/04 (בש"א 161539/05), בה נדחתה בקשה לסילוקה של התביעה על הסף.

הרקע לבקשה הינו תביעת המשיבה 3 (להלן: " המשיבה") כנגד המבקשת 1 בגין ליקויי בניה בפרויקט שיזמה. המבקשת 1 הגישה הודעת צד ג' כנגד המבקשת 2, אשר בנתה בפועל את הבניין. המבקשות הגישו לבית המשפט קמא בקשה לדחיית התביעה על הסף מחמת התיישנות ומחמת העדר יריבות. בית המשפט קמא דחה את הבקשה בקבעו:

            " לאחר העיון בבקשה בתגובה ובתשובה הגעתי למסקנה כי לכאורה לא פקעה תקופת ההתיישנות לפחות באשר לעילה חוזית. בנסיבות אלו איני רואה מקום לסילוק התביעה על הסף. למותר לציין כי המבקשת תהיה רשאית לטעון לעניין התיישנות גם בסיום טענותיה לאחר שמיעת הראיות".

מכאן הבקשה לרשות ערעור שבפני.

לשיטת המבקשות, שגה בית המשפט קמא משנתן החלטה לקונית ובלתי מנומקת, ורק מטעם זה יש מקום ליתן רשות ערעור ולדון בבקשה כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור. לגופו של עניין חוזרות המבקשות על טענותיהן בעניין התיישנות והעדר יריבות. בנוסף, טוענות המבקשות כי היה על בית המשפט קמא לדון בבקשתן בשלב זה ולא בשלב הסיכומים, וזאת משיקולי יעילות ומדיניות משפטית, וכן היה עליו להורות על דחיית התביעה על הסף גם מטעמי שיהוי ושינוי מצבן של המבקשות לרעה.

לעניין התיישנות טיעונן של המבקשות הוא זה: הסכמי הרכישה נחתמו כ-8 ועד-11 שנים לפני הגשת התביעה, שהוגשה ביום 08.07.04. מרוץ ההתיישנות התחיל לכל המאוחר בחודש יוני 1996, שכן זהו המועד בו נמסרה הדירה האחרונה. אין לקבל את טענת המשיבה כי מרוץ ההתיישנות החל רק בשנת 1998, משום שעד למועד זה החזיקה המבקשת 1 דירה בבעלותה, שכן משמעות הדבר היא כי כל אימת שקבלן לא ימכור את אחת הדירות ייעצר מרוץ ההתיישנות. בנוסף נטען, כי המשיבה לא המציאה כל אסמכתא למועד מסירת הרכוש המשותף בפועל. משכך, יש לראות במועד מסירת הדירות לרוכשים גם את מועד מסירתו של הרכוש המשותף. מכל מקום, התגבשה למשיבה עילת התביעה משעה שקיבלה את דו"ח המהנדס בעניין ליקויי הבניה בנובמבר 1996. וכן, נוכח העובדה שנציגות הבניין החלה לפעול בחודש אוגוסט 1996 נכון לומר כי אף ממועד זה ניתן למנות את תקופת ההתיישנות. באשר לחניון, טוענות המבקשות כי אף לגביו חלה התיישנות, שכן נמסר בסוף שנת 1996 ולכל המאוחר בראשית שנת 1997. לבסוף, סבורות המבקשות כי המשיבה אינה יכולה להסתמך על הוראת סעיף 8 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: " חוק ההתיישנות"), שכן לא העלתה טיעון זה במפורש בכתב התביעה או בכתב התשובה.

טענה נוספת בפי המבקשות הינה, כי אין יריבות בין המבקשות לבין המשיבה. לשיטת המבקשות, התביעה הינה תביעה חוזית, מכוח הסכמי המכר של הדיירים, ולא תביעה נזיקית. לפיכך, למשיבה, היא נציגות הבניין, אין כל סמכות לנהל הליך משפטי מעין זה, שכן סעיף 69 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: " חוק המקרקעין"), קובע כי הנציגות מהווה אישות משפטית אך ורק לצורך אחזקתו השוטפת של הרכוש המשותף וניהולו.

לבסוף, טענות המבקשות כי בית המשפט קמא צריך היה לדון בצורה מעמיקה בטענותיהן כבר בשלב זה ולא להנחותן להעלות טענות אלו בשנית בשלב הסיכומים, שכן לא יעיל יהיה לנהל הליך שלם, כשקיימת האפשרות כי יידחה לבסוף " מטעמים של סילוק על הסף". ועוד טוענות המבקשות, מחמת הזהירות, כי התביעה הוגשה בשיהוי ניכר, ובאופן הפוגע ביכולתן להתגונן, שכן חלק מהמסמכים ומהעדים אינם בנמצא, ואף מטעם זה נכון יהיה לסלק את ההליך על הסף.

לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור ובנספחיה והגעתי למסקנה כי דין הבקשה להידחות. ההלכה היא, כי ניהול המשפט וסדרי הדין הינם עניינים שבשיקול דעתה של הערכאה הדיוניות, וככלל, ערכאת הערעור לא תתערב בהם, מלבד במקרים חריגים (רע"א 4775/04 שרון כדר נ' פרופ' יובל הרישנו, דינים עליון סט 100). לא מצאתי כי המקרה שבפני הינו מקרה חריג המצריך את התערבותה של ערכאת הערעור.

מעיון בתגובת המשיבה לבקשה לסילוק על הסף עולה כי זו חולקת על טענת המבקשות בעניין מועדי המסירה של הרכוש המשותף ושל החניון. המשיבה טוענת כי הרכוש המשותף נמסר בשלבים וכי השלמת בניית החניון הייתה רק בשנים 1999-2000. כמו כן, סבורה המשיבה כי המועד ממנו יש למנות את מרוץ ההתיישנות הינו לאחר תום שנה ממועד מסירת הרכוש המשותף, וזאת נוכח הוראה בחוזי המכר, הקובעת כי ניתן לדווח על ליקויים עד שנה ממועד המסירה, ומכאן שפרשנות סבירה לחוזה הינה כי המועד לתיקון ליקויים אלו הוא בתום שנה ממועד המסירה.

המשיבה סבורה כי יש תחולה להוראות סעיף 8 לחוק ההתיישנות בעניינה, וכן כי יש ליתן את הדעת לכך שהנזקים הנתבעים הינם " נזקים מתמשכים בעקבות מחדלי תיקון מתמשכים", וכי " פנתה 'חדשות לבקרים' למבקשת בנושא תיקון הליקויים אולם דבר לא נעשה והבטחות לתיקונים התבררו כהבטחות בדויות". בתגובתה התייחסה המשיבה אף לשאלת מעמדה בתביעה, ובהקשר זה טענה כי " הנציגות זכאית לתבוע פיצוי בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף (לרבות בחניון), בהיותה נציגת הדיירים בכל הקשור בשמירת החזקה הרכוש המשותף כפי שהתקבל עם סיום בנייתו".

עולה, כי קיימת מחלוקת עובדתית, ולא רק מחלוקת משפטית, באשר למועד המסירה של הרכוש המשותף והחניון. עניין זה ראוי לו כי ילובן במסגרת דיון לגופו של עניין בבית המשפט קמא ולא במסגרת בקשת רשות ערעור זו. יוער, כי אף טענותיהן של המבקשות לעניין הנזק הראייתי שנגרם להן כתוצאה מהשיהוי בפעולת המשיבה (כך גם על פי הנטען) ראוי להן כי תתבררנה באופן זה. אשר על כן, לא מצאתי לנכון להתערב בשיקול דעתו של בית המשפט קמא עת קבע כי יש מקום להוסיף ולברר את התביעה, שכן לכאורה לא חלפה תקופת ההתיישנות, ובמיוחד כך שעה שאפשר למבקשת להוסיף ולטעון בעניין זה בסיכומיהן.

באשר לטענת המבקשות כי הנציגות נעדרת מעמד חוקי לניהול ההליך, לא מצאתי ממש בטענתן זו. סעיף 69 לחוק המקרקעין קובע:

            " הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא-ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות".

לכאורה, תביעתה של המשיבה עוסקת במצבו של הרכוש המשותף והחניון, ועל כן נראה כי עניינה "החזקתם התקינה" של אלו, ועל כן מוסמכת היא לנהל תביעה בשם בעלי הדירות.

לא נעלם מעיני כי בבקשת רשות הערעור מסתמכות המבקשות על דברים שנאמרו בע"א 98/90 נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד נ' קדמת לוד בע"מ ואח', פ"ד מו (1) 21. ברם, יש להצר על כי המבקשות ציטטו את ההלכה שנקבעה שם באופן מגמתי, תוך התעלמות מהרקע העובדתי. עיון בפסק-דין זה מעלה כי יש שוני ניכר בין נסיבותיו לאלו של המקרה שבפני, ואין ללמוד ממנו לענייננו. בע"א 98/80 הנ"ל סבה המחלוקת סביב השאלה " אם שייכים חלקים מסוימים מקומת המרתף לרכוש המשותף של הבניין האמור; שאם תאמר, שאינם שייכים לרכוש המשותף ונשארו בבעלות המשיבה הראשונה, רשאית הייתה להעבירם למשיבים 2 ו-3". ברי, כי מדובר במחלוקת בעניין זכויותיהם הקנייניות של הצדדים, ועל כן חרגה זו מגדר סמכותה של נציגות הבניין. אדגיש, כי בית המשפט ייחס חשיבות לעניין זה בניסוח ההלכה, ולהלן הנוסח המלא:

            " במלים אחרות, השאלה, אם חלקים מסוימים של הבית המשותף שייכים לרכוש המשותף אם לאו, איננה שאלה של ניהול הבית המשותף, שעל הנציגות לענות בה. זהו עניינם של בעלי הדירות בבית המשותף, שזכויותיהם ברכוש המשותף נקבעו בחוזי המכר עם בונה הבניין, והדיירים הם אלה הצריכים לתבוע את מימוש הזכויות על-ידיהם. אין המדובר בניהול השוטף של מה שמסור בידי הבית המשותף אלא עניין של מחלוקת באשר לזכויות הקנייניות במקרקעין, אשר צריך להתברר בין הצדדים השונים, הטוענים לאותן הזכויות ובשמם" (ההדגשה הוספה, ש.ד.).

הבקשה לרשות ערעור נדחית. משלא נתבקשה תשובה - אין צו להוצאות.