החלטה בתיק ברע 1099/06

בקשת רשות לערער על החלטת בית משפט השלום בתל-אביב (כב' השופטת דליה מארק-הורנצ'יק) מיום 06.01.06, לפיה נקבעו נוהלי התמחרות ביחס למקרקעין לגביהם ניתן פסק דין לפירוק שיתוף (ת.א. 51143/04).

הרקע העובדתי:

בתאריך 22.07.04 הגישה נחלת אמיר בגוש 6108 בע"מ (משיבה פורמלית מס' 3) כתב תביעה לבית משפט השלום, בו עתרה לפירוק השיתוף במקרקעין, המצויים במרכז תל-אביב וערכם נאמד (לטענת המבקשים) ב- 25 מיליון דולר.

בסעיף 7 לכתב התביעה ביקשה נחלת אמיר למנות מפרק לביצוע הליך פירוק השיתוף בחלקה, אשר יעמיד את הקרקע למכירה למרבה במחיר ויחלק את פידיון המכירה בין הבעלים הרשומים לפי חלקיהם בה.

בתאריך 23.03.05 ניתן על ידי בית המשפט קמא פסק דין, בו הורה על מינוי שלושה כונסי נכסים " לביצוע פירוק השיתוף במקרקעין ושומתם".

על פסק הדין לא הוגש ערעור ולפיכך, הפך חלוט.

בתקופה שבין מתן פסק הדין ועד לדיון שקדם למתן ההחלטה נשוא הבקשה, בוטל מינויים של כונסי הנכסים המקוריים ומונה כונס נכסים אחד. כמו כן, הוגשו בקשות למתן הוראות שנדונו על ידי בית המשפט.

במקביל, במישור המעשי, חלו שינויים בזכויות וחלק מן הבעלים התקשרו בעסקאות קומבינציה עם רוכשים פוטנציאליים ומהדיון שבפני התרשמתי, כי מאחורי חלק מן הבעלים המקוריים עומדות חברות קבלניות, המעוניינות לרכוש את הזכויות בנכס המקרקעין.

בהחלטתה נשוא הבקשה שבפני הורתה כב' השופטת מארק-הורנצ'יק, בין היתר, כי בעלי המקרקעין יוכלו להשתתף בהתמחרות לרכישת המקרקעין, אולם יהיה עליהם להציע הצעות לרכישת המקרקעין בשלמותם; ואם יזכו יהיה עליהם לשלם את מלוא המחיר שיוצע על ידם.

ברוח זו נקבע, כי כל מציע יצרף להצעתו ערבות בנקאית בשעור 10% מהמחיר המוצע על ידו עבור המקרקעין בשלמותם.

באשר לתנאי ההתמחרות נקבע, כי המכר יערך כפי שמתבצעת מכירת נכסים בהוצאה לפועל.

על החלטה זו מלינים המבקשים, הסבורים כי היה על בית המשפט להורות שבעלי הקרקע יהיו רשאים להגיש הצעות לרכישת יתר חלקי המקרקעין, וכפועל יוצא הערבות שיצרפו להצעה תהיה בשעור 10% מההצעה החלקית.

גם התשלום שיהיה עליהם לשלם, אם יזכו, יהיה על פי החלק אותו הם מציעים לרכוש.

כמו כן, סבורים המבקשים כי היה על בית המשפט לקבוע תנאים מפורטים של הסכם המכר.

דיון:

בהליך פירוק השיתוף, נשוא ההחלטה, נאבקים בעלי אינטרסים מנוגדים. מחד גיסא, בעלי החלק הארי של הזכויות במקרקעין המעוניינים, מטבע הדברים, לרכוש את חלקם של יתר בעלי הזכויות במחיר נמוך ככל האפשר, ומאידך גיסא בעלי זכויות המיעוט מעוניינים למקסם את המחיר ואת חלקם היחסי.

בנוסף, מאחורי חלק מבעלי הזכויות עומדים צדדים שלישיים, שנקשרו עמם עסקאות שלא כולן הוצגו בפני בית המשפט.

בהחלטתה הדגישה כב' השופטת קמא, כי הרושם המתקבל מן הבקשות שהוגשו על ידי נציגי חלק מהבעלים הרשומים של המקרקעין הוא, כי כל כוונתם של בעלים אלה אינה אלא לעכב את הליכי פירוק השיתוף ולנסות לגרום לכך שבאמצעות ההליכים המתמשכים - תיווצר סיטואציה לפיה רק הבעלים יוותרו ב" תמונת הרכישה של המקרקעין, כאשר בעלי רוב החלקים יכפו רצונותיהם על בעלי המיעוט".

בנסיבות אלה מוטל היה על בית המשפט המפקח על הליכי הפירוק לדבוק בשיטה שתבטיח את מירב השיוויון בין כל בעלי הזכויות; ומקובלת עלי גישתה של כב' השופטת לפיה: