ה"פ 5672-09-15 בית קדימה ת"א בע"מ נ' האופה מבגדד מאפים (2010) בע"מ

לפניי בקשה לסעדים זמניים, שעניינה בהשתלטות נטענת של המשיבה, שוכרת חנות בבניין, על חניות הסמוכות לחנותה, שלטענת המבקשת היא בעלת הזכויות בהן.

רקע

1.הסכסוך נסב על חניות אחדות המצויות בשטח שלפי הנטען אמור לשמש בלעדית כחניון, הסמוך לבניין בשדרות ראול ולנברג 14 בתל אביב (להלן: הבניין). הבניין והחניון נטועים במקרקעין שהם חלקה רחבת ידיים (7,788 מ"ר שטחה, גוש 6638, חלקה 348), ובה לטענת המבקשת שלושה מבנים, כאשר עולה מן הנתונים שהוצגו שהבניין מושא ההליך הוא הצפוני בהם. מנסח הטאבו ותשריט חכירה שהציגה המבקשת, עולה כי שלושה בעלי זכויות הרשומים בחלקה כבעלים במשותף, אחד מהם הוא לודאית חברה לבנין בע"מ (להלן: לודאית), הרשומה כבעלת כ-23.5% מן הזכויות בחלקה. שלושה הבעלים אף כרתו ביניהם הסכמי חכירה, שנרשמו אך לא הוצגו, כמו גם הסכם חלוקה, ולטענת המבקשת (שלא נסתרה עד הנה) אפשרו את ייחוד הבניין הספציפי ושטחי החניה שסביבו ללודאית (ואת המבנים האחרים – לבעלי הזכויות האחרים, כנראה), באופן הפותר את היות הזכויות במקרקעין במושע ומאפשר את השימוש המעשי בהם.

2.נקרב מבטנו לבניין. מן התשריט שלו (נספח 4 לבקשה), שלטענת המבקשת משקף את היקף זכויות החכירה של לודאית, בהתאם להסכמת כל בעלי הזכויות בחלקה, עולה כי מדובר בבניין בן שבע קומות (מהן שתיים מתחת לפני הקרקע), וסביבו 55 חניות, מהן 26 בשטח חניה צר הצמוד לחזיתו הצפונית של הבנין, זו הפונה לשד' ולנברג, שהוא מענייננו (להלן: החניון), ויתרתן מסתופפות בצדדיו האחרים של הבניין. קומת הקרקע משמשת לחנויות אחדות, המערבית בהן – חנות בת 160 מ"ר ששכרה המשיבה בחודש נובמבר 2013, ומשמשת בית מאפה מאז נפתחה לאחר שהושלם שיפוצה והכשרתה. ארבע הקומות העליונות משמשות משרדים ולטענת המבקשת הזכויות באלו שלה הם. מטיעוני המבקשת והסכם המכר שהציגה (נספח 3 לבקשה), עולה כי אחרים רכשו מלודאית את זכויות הבעלות והחכירה הנסבות על ארבע קומות אלה ו-28 מקומות חניה הצמודים להן, ובתורם מכרו בשנת 2007 את זכותם להירשם כבעלים למבקשת. חלק מן המשרדים היו ונותרו מושכרים, ועמם הושכרו החניות שלמבקשת הזכויות בהם.

3.ועתה לקונפליקט, הנסב כתמיד על מיעוט משאבים, וכאן – על שטח. למען נוחות הקורא ולשם הבנת אתר המחלוקת, להלן מקטע משרטוט החלק המערבי של קומת הקרקע של הבניין, כולל חנות המשיבה (המסומנת "7"), ושל חלק החניון שמצפון לה לרבות החניות שבמחלוקת ("ס" עד "סג" סימונן), כפי שהוכן בידי המודד המוסמך מטעם המבקשת מר משה סלע (נספח 1 לתשובה לתגובה), ואשר מקובל על הצדדים כי משקף את המצב בשטח:

כפי שניתן לראות בשרטוט, לחנות ששכרה המשיבה (המסומנת "7"), וכמותה אף לחנויות הסמוכות לה, חזית אחת, צפונית. ברם זולת מעבר צר של פחות ממטר אחד בפתח החנויות, אין דבר האמור לחצוץ בין פתח החנויות לבין החניון. מול חזית חנותה של המשיבה שתי חניות, בצד המזרחי חניה אחת בניצב לפתח החנות ("ס" סימונה בתשריט), בצד המערבי חניה המקבילה לחזית ("סא" סימונה), ומצפון לחניה זו עוד ארבע חניות נוספות המגיעות עד לכביש ("סב" עד "סה" סימונן). הכניסה לחניות אלה היא מצד מערב, ובצדן המזרחי שלהן (זה הצמוד ליתרת החניון) נטועים היו עד לאחרונה ממש עמודי ברזל לתחימת שטחם. לטענת המבקשת, הנסמכת על התשריט החתום (נספח 4), הזכויות בכל החניות שנזכרו הוקנו ללודאית, ועתה הוקנו (אובליגטורית) לה.

חדי העין יוכלו להבחין בשרטוט אף ב"משטח ישיבה בגובה 20 ס"מ" שבתחום ארבע החניות הסמוכות לחזית חנותה של המשיבה. משטח זה הקימה המשיבה בראשית חודש זה, והוא שהצית את אש המחלוקת ואת הפניה לבית משפט זה. על כך להלן.

4.מאז תחילת שיפוץ חנותה והפעלתה, בראשית שנת 2014, לא עשו המבקשת או מי מטעמה שימוש בפועל בחניות ס' ו-ס"א. לטענתה, מי מטעם המשיבה פנה למי מטעם המבקשת בעת השיפוצים וביקש לעשות שימוש בשטח החניה (כאן יוער שבבקשה ובתובענה טענה המבקשת שדובר במקום חניה אחד; ברם כעולה ממכתבה (נספח 5 לבקשה) ומהבהרתה המפורשת בדיון לפניי ואישורה למעשה בהשלמת הטיעון מטעמה מהיום, מדובר בשני מקומות חניה, הם חניות ס' ו-ס"א). המבקשת, לטענתה, ניאותה בטובה לאפשר למשיבה לעשות שימוש בשטח החניה, הכל תוך התניה נטולת עיגון בכתובים על כך שברגע שתבקש זאת המבקשת, תשיב המשיבה מיד את השטח לחזקתה. המשיבה מנגד טוענת כי לא נזקקה לטובות מאיש ואין היא מכירה כלל בזכויותיה של המבקשת בחניות.

5.בפועל, אין חולק, הציבה המשיבה בשטח החניה האמור שולחנות וכסאות לרווחת אורחיה. הדבר הוביל לפי הנטען לחיכוכים עם חברה בשם מדי'ס בע"מ, ששכרה מן המבקשת במקביל משרד וארבע חניות, מהן שתיים האמורות בהתאם להסכם להיות בחניון ושתיים ב"מעטפת" הבנין (גם כאן ניכר חוסר דיוק מספיק בטיעונים, אך ניתן להבין כי החניות שבהן עושה מדי'ס שימוש הן החניות המסומנות "סב" ו"סג"). המשיבה, ב"סיפוח זוחל", נטען, הציבה את השולחנות והכסאות גם בחניות ששימשו את מדי'ס, זו ביקשה את הזזתן, השולחנות נעו אנה ואנה, אך הכל בדרך של סכסוך ברמת עצימות נמוכה, כזו שאינה מערבת עורכי דין ובתי משפט.