בוגנים ואח' נ' "אביגור" יזמות ופיתוח נדל"ן בע"מ - פסקדין

1.מונחת בפניי המרצת פתיחה אשר הוגשה על ידי המבקשים, במסגרתה מתבקש בית המשפט להצהיר ולהורות, כי הסכם המכר שנכרת בין המבקשים לבין המשיבה, ביום 25.4.14 (להלן: "הסכם המכר"), למכירת הדירה ברח' שרת 18 בבת ים, גוש 7155 חלקה 200 דירה מס' B2 בקומה 6 (להלן: "הדירה"), הינו שריר וקיים וכי אין למשיבה עילה להביא לביטולו. כפועל יוצא מתבקש בית המשפט להורות על אכיפת הסכם המכר בין הצדדים; להורות למשיבה לרשום הערת אזהרה על זכויות המשיבה בדירה ולחייב את המשיבה בהוצאות התובענה. להלן העובדות והטענות הצריכות לעניין. 

הצדדים וההסכמים ביניהם

2.המשיבה, חברה העוסקת בין היתר בביצוע פרוייקטים של יזמות בניה ברחבי הארץ, ובכלל זה ביצוע פרוייקטים על פי תוכנית מתאר ארצית מס' 38 (להלן: "תמ"א 38") התקשרה בחוזה בניה לפי הוראות תמ"א 38 עם בעלי הדירות בבניין בו מצויה הדירה, מכוחו רכשה המשיבה זכויות בנייה על גג הבניין. על פי החוזה שבין המשיבה לבעלי הדירות, רשאית המשיבה לבנות תוספת דירות על הגג (להלן: "הפרוייקט").

3.עוד בטרם ניתן היתר בנייה לפרוייקט, התקשרה המשיבה עם המבקשים בהסכם מכר, על פיו התחייבה המשיבה למכור למבקשים את הדירה, כאשר התמורה נקבעה לסך של 940,000 ₪. אין מחלוקת בין הצדדים כי הדירה נמכרה במסגרת מכירה מוקדמת, המוגדרת ע"י הצדדים כ"פרי סייל". לטענת המשיבה, התמורה שנקבעה בעבור הדירה היתה נמוכה משמעותית משווי השוק וגילמה הטבה גדולה למבקשים, וזאת תוך הסתמכות שהמבקשים יקיימו את התחייבותם החוזית וישלמו את התמורה במועדה. דבר זה נועד, לטענת המשיבה (ראו סע' 3 לתשובת המשיבה להמרצת הפתיחה), לאפשר למשיבה, בין היתר, לממן את בניית הפרוייקט בהתאם להוראות הדין.

4.בין הצדדים נחתם הסכם מכר ובמצורף אליו נחתמו מסמכים נוספים והם: נספח ג' להסכם המכונה "נספח התשלומים" (להלן: "נספח התשלומים") וכן נספח י' (להלן: "כתב הוראות לנאמן"). אין מחלוקת כי עוד בטרם חתימת ההסכם שילמו המבקשים למשיבה על חשבון התמורה סך של 50,000 ₪. לאחר מכן שולם סך נוסף של 15,800 ₪. הסכומים ששולמו היוו השלמה לתשלום של 7% מסכום התמורה. עוד שילמו המבקשים למשיבה הוצאות משפטיות לבא כוחה בסכום של 16,638 ₪.

5.אין מחלוקת כי עד לרגע זה לא שילמו המבקשים למשיבה כל תשלום נוסף. המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלה האם על פי תנאי ההסכם והדין, אמורים היו המבקשים להמשיך ולשלם את יתרת התשלום. על מנת ללבן שאלה זו, יש להפנות לסעיפים הרלבנטיים מההסכם ונספחיו.

6.סעיף 3.5 להסכם המכר קובע כדלקמן:

"המוכר יודיע לקונה בתוך ששה חודשים אם ניתן היתר בניה מותנה לדירה. ככל שלא הוצא היתר בניה לפרוייקט נכון למועד חתימת חוזה זה, הרי שכל התשלומים שישולמו על ידי הקונה יופקדו בנאמנות בידי עורך הדין (להלן: "חשבון הנאמנות") ויושקעו באפיק שקלי סולידי נושא ריבית, על פי הוראות החברה לנאמן בכתב. הקונה נותן בזה הוראות בלתי חוזרות לנאמן להעביר את כל התשלומים שיופקדו בחשבון הנאמנות במועד הוצאת היתר בניה לפרוייקט, לחשבון החברה, על פירותיהם. במעמד חתימת חוזה זה יחתום הקונה על כתב הוראות לנאמן בנוסח המצורף בזה כנספח י' לחוזה זה. במקרה כאמור בס"ק 3.5 לעיל, לקונה תינתן זכות לביטול התקשרותו בחוזה זה וזאת רק במידה ולא התקבל היתר בנייה מותנה תוך 6 חודשים ממועד חתימת חוזה זה על ידי הצדדים (להלן: "המועד לקבלת היתר בניה"). היה ולא יתקבל היתר בניה מותנה תוך 6 חודשים יהיה רשאי הקונה ליתן הודעה בכתב שתימסר למוכר לא יאוחר מ30 יום לאחר שנמסרה למוכר הודעה כאמור בס"ק 3.5 לעיל או תום התקופה של 6 חודשים שיחלו מיום חתימת חוזה זה על ידי הצדדים, לפי המאוחר מהם (להלן: "הודעת הביטול").

יש לציין, כי הנאמן הינו בא כוח המשיבה, עו"ד גיא פרבמן (להלן: "הנאמן").

7.סעיף 6.7 להסכם המכר קבע כדלקמן:

"למען הסר ספק, יובהר, כי אם המוכר יבצע את הפרוייקט מהון עצמי ולא יסתייע במימון של גורם חיצוני כגון בנק וכיוצ"ב, המוכר יהיה רשאי לגבות את התמורה על פי הוראות תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מכיר הדירה), תשל"ה – 1975 ובמצב דברים כאמור לא יומצאו ערבויות לקונה".