דניאל אלכס א.ש. חזקות בע"מ נ' לקסל אסטבלישמנט ואח'

 ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי חיפה בתיק א   055504-07-15 שניתן ביום 04.09.2017 על ידי כבוד השופט ס' ג'יוסי. 

השופט י' עמית:

           המשיבה והמערערת חתמו על חוזה למכירת זכויות במקרקעין. במסגרת החוזה המשיבה התחייבה לפעול לשינוי המצב התכנוני של המקרקעין, והחוזה הותנה באישור התכנית העדכנית שצורפה לחוזה. השינוי המיוחל לא אושר במוסד התכנון, ובנקודה זו התגלעה מחלוקת בין הצדדים: המשיבה טענה כי התנאי המתלה לא התקיים ולכן החוזה בטל; והמערערת טענה כי המשיבה הפרה את התחייבותה החוזית לקדם את אישור התכנית. הטענות הובאו בפני בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט ס' ג'יוסי), שהכריע לטובת המשיבה בפסק דין מיום 4.9.2017 (ת"א 55504-07-15). בפנינו הערעור.

רקע עובדתי מקוצר

1. אפתח בתיאור מקוצר של הרקע העובדתי, ובהמשך, לצורך הדיון בערעור אחזור על העובדות בצורה מפורטת.

           המשיבה היא בעלת הזכויות בחלקה 127 בגוש 17146, בשטח של כ-43 דונם בעוספיא (להלן: המקרקעין). המצב התכנוני של המקרקעין נקבע בתכנית מתאר עד/188 (להלן: תכנית המתאר), אשר ייעדה את השטח "למלונאות, אכסון מלונאי ונופש, למוסדות החלמה ובריאות" ולשימושים נוספים כמפורט בטבלה בתכנית המתאר (מוצג 3).

           "אכסון מלונאי מיוחד" (להלן: אמ"מ) הוא כינוי ל"דירות נופש" או "מלון דירות". בנסיבות מסויימות אמ"מ מגלם יתרון ליזמים בתחום המלונאות, אך בשנים האחרונות המדינה החליטה לצמצם מאד את האפשרות לייעד קרקע לאמ"מ. בין היתר, במסגרת תמ"א 12/1, שנכנסה לתוקף בשנת 2010, הוחלט כי אמ"מ יאושר רק בחופי ים המלח או באילת. בשלהי 2010, בסמוך לאישור התמ"א, פנתה המשיבה למשרד התיירות כדי לאשר הקמת אמ"מ במקרקעין שבבעלותה. המשרד נעתר לבקשה ואישר לייעד חלק מהמקרקעין לאמ"מ (מוצג 14). אציין כי בהחלטה משנת 2010 נאמר כי ניתן להקים אמ"מ בשטח שיועד על פי תכנית המתאר ל"מלונאות", אך מהחלטות מאוחרות יותר מסתבר כי נפלה טעות, ולמעשה האמ"מ אושר ביחס לשטח שהיה מיועד ל"החלמה ונופש" על פי טבלת השימושים בתכנית המתאר.

2. מספר שנים חלפו והמשיבה תכננה להקים במקרקעין פרויקט מלונאי תוך שיתוף פעולה עם המערערת. על פי ההסכמות בין הצדדים, המערערת היתה אמורה לרכוש חלק מהמקרקעין כדי להקים בו אולמות אירועים, שיספקו גם שירותי הסעדה למשיבה. ביום 12.1.2014 נחתם חוזה מכר במסגרתו נמכרו למערערת 12,000 מ"ר מתוך המקרקעין, תמורת 7.5 מיליון ש"ח ומתן שירותי אירוח והסעדה בשווי 2 מיליון ש"ח. לאחר החתימה, המערערת העבירה לנאמנות 1.5 מיליון ש"ח מתוך התמורה החוזית, ונרשמה לזכותה הערת אזהרה.

           החוזה הותנה באישורה של תכנית מפורטת לשינוי תכנית המתאר (להלן: תכנית השינוי או התכנית) (סעיף 6.2.2), והמשיבה גם התחייבה "לנקוט על חשבונה בכל הצעדים הנדרשים על מנת לגרום לכך שתכנית השינוי תאושר" (סעיף 3.5). בתכנית השינוי הובהר כי מטרתה היא איחוד וחלוקה כדי ליצור שלושה מגרשים פנימיים חדשים, כך שחלקו העיקרי של השטח של 12 דונם שנמכר למערערת יוגדר כמגרש 601 (שטח של 9,100 מ"ר ו-6,075 מ"ר זכויות בניה, ובנוסף מגרש 401 ששטחו כ-2.9 דונם). בנוסף, נאמר בתכנית השינוי כי היא נועדה "להתאמת שמות הייעודים לנוהל מבא"ת" (נוהל מבנה אחיד לתכנית) (מוצג 4).