הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון נ' רמות בעיר בע"מ

1.בפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 16.12.2025 (עמ"ן 71903-08-25, השופט ג' הס). בית המשפט המחוזי דחה ערעור על החלטתה של וועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה במחוז תל אביב (להלן: ועדת הערר) מיום 10.7.2025 (רמה/84019/0922, עו"ד א' אילוז, מר א' לוי והגב' ג' קארו). בצדה של בקשת רשות הערעור הוגשה בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי.

2.מקורו של ההליך שבפני בסכסוך שהתגלע בין המבקשת, הוועדה המקומית לתכנון ובניה ברמת השרון (להלן: הוועדה המקומית), לבין המשיבה, שהיא חברה המבצעת פרויקט פינוי-בינוי, בכל הנוגע לשאלת תחולתו של פטור מהיטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: התוספת השלישית ו-חוק התכנון והבניה). המשיבה מבצעת בנייה של ארבעה בניינים חדשים בשטח תכנית המתאר המקומית רש/991 (להלן: מתחם יוספטל). המחלוקת בין הצדדים נוגעת להיטל ההשבחה בנוגע להיתר הבניה שהופק לבניית הבניין השלישי בלבד, כך שהמשך הדיון יתמקד בו בלבד. מבלי לפרט, יצוין כי לשני הבניינים הראשונים בפרויקט כבר הוצאו היתרי בניה מבלי שהמשיבה חויבה בהיטל השבחה ואילו בנוגע לבניין הרביעי עוד לא הוגשה בקשה להיתר.

3.כרקע מקדים יצוין כי ביום 1.3.2009 החליטה מועצת העיר רמת השרון על מתן פטור מהיטל השבחה בגין בנייתן של דירות מגורים במתחם יוספטל (וזאת על-פי סעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית המאפשר לעשות כן בהחלטה של שר הבינוי והשיכון ושר הפנים בהסכמת הרשות המקומית). בהתאם להחלטותיה של מועצת העיר בעניין, צו הפטור עמד בתוקפו עד ליום 11.12.2021.

4.בכל הנוגע לבניין השלישי, ביום 24.6.2021 ניתן היתר להריסת מבנים ומקלטים שהיו מצויים במתחם. בהמשך לכך, ביום 24.11.2021 ניתן למשיבה היתר לחפירה ולדיפון של השטח שעליו צפוי היה להיבנות הבניין. לעומת זאת, ההחלטה על מתן היתר לבניית הבניין התקבלה רק לאחר שתוקפו של צו הפטור פג, ביום 22.2.2022. ההיתר עצמו ניתן לבסוף רק ביום 14.3.2022. לנוכח האמור, הצדדים חלוקים בשאלה האם במקרה זה חל הפטור אם לאו.

5.על כך יש להוסיף, כי עוד קודם למתן ההיתר לחפירה ולדיפון, ביום 4.10.2021 חתמו הגורמים המוסמכים מטעם המשיבה על כתב התחייבות, וזאת בהתאם לדרישתה של הוועדה המקומית. המסמך האמור – המהווה סלע מחלוקת נוסף בין הצדדים – כלל התחייבויות והצהרות שונות הנוגעות לתחולתו של הפטור מהיטל השבחה, שאין צורך לפרטן במלואן. בתמצית יצוין כי במסגרתו התחייבה המשיבה, בין היתר, "לשלם לוועדה המקומית את מלוא היטל ההשבחה עבור כל התכניות המשביחות בעת קבלת היתר הבניה לבניין" ו"שלא לטעון כנגד הוועדה המקומית, כי היה עליה לגבות את היטל ההשבחה בעת הוצאת היתר הבניה לחפירה ודיפון".

6.ביום 14.6.2022 ערכה הוועדה המקומית שומה שחייבה את המשיבה בתשלום היטל השבחה בגין מימוש זכויות בסך של כ-14 מיליון שקלים. בהמשך, המשיבה שילמה כמחצית מגובה ההיטל ובנוסף הפקידה בידי הוועדה המקומית ערובה בגובה יתרת ההיטל שתוקפה עד ליום 25.6.2026 (להלן: הערובה). כבר עתה יוער כי ביום 15.10.2025 הורה בית המשפט המחוזי על העברת הערובה לקופת בית המשפט.

7.ביום 13.9.2022 הגישה המשיבה ערר על השומה ובו טענה כי היא אינה מחויבת בתשלום היטל ההשבחה מאחר שעל המתחם חל פטור מתשלום היטל השבחה. עוד טענה המשיבה כי היא חתמה על כתב ההתחייבות בלית ברירה מאחר שהוועדה המקומית הבהירה כי החתימה עליו היא תנאי לקבלת ההיתר לחפירה ולדיפון. כמו כן, נטען כי הוועדה המקומית הערימה קשיים בכל הנוגע לקבלת היתרי הבניה להקמת הפרויקט, באופן שגרר עיכוב בהליכים. במאמר מוסגר יצוין כי עתירה מינהלית שהמשיבה הגישה לבית המשפט המחוזי בעניין נמחקה בהסכמה ביום 2.9.2025, תוך שמירת טענות (עת"ם 32588-09-22, השופט ה' קירש).

8.בתשובתה לערר טענה הוועדה המקומית, בתמצית, כי הפטור היה מוגבל בזמן וכי המשיבה לא עמדה בלוחות הזמנים הנדרשים כדי לקבלו בשל מחדליה. כן נטען כי יש לדחות את הערר על הסף נוכח התחייבויותיה של המשיבה במסגרת כתב ההתחייבות.

9.בהחלטה הנזכרת בפתח הדברים ועדת הערר הורתה על קבלת הערר ועל ביטול החיוב בהיטל השבחה. בעיקרו של דבר, ועדת הערר קבעה שההיתרים השונים שניתנו לטובת הקמת הבניין השלישי הם חלק מרצף של היתרים שלובים. עוד הוטעם כי ההיתר לחפירה ולדיפון, שהוצא בטרם פג תוקפו של צו הפטור ביחס למתחם יוספטל, צריך להיחשב מימוש של הבניה לעניין תחולתו של הפטור. ועדת הערר ציינה כי לא הוכח כל צורך בפיצול ההיתרים שניתנו להקמת הבניין השלישי (בשונה מהאופן שבו ניתנו ההיתרים לשני הבניינים האחרים) ולא הוצגו טעמים מספקים לעיכוב במתן ההיתר לבניית המבנה עצמו, כך שיש לראות בכל ההיתרים שניתנו מעשה תכנוני אחד. בנוגע לכתב ההתחייבות קבעה ועדת הערר כי אין בו כדי להטיל על המשיבה חיובים שהדין אינו מאפשר להטילם. כמו כן, ועדת הערר קבעה כי למשיבה קמה טענת הסתמכות בנוגע לכך שהוועדה המקומית תפעל בשקידה סבירה למתן ההיתרים, כך שיינתנו במועד שבו צו הפטור עודנו בתוקף.