ביטול צו שהוציאה עירייה לשימוש במגרש פרטי כמגרש חנייה ציבורי - לא מדובר במגרש ריק

ההליך שבפני:

בפני ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מקומיים בקריות בעמ"ק 10125-06-08 (להלן: " בית משפט קמא"), שניתן בהיעדר הצדדים ביום 19.4.09, ואשר במסגרתו ביטל בית משפט קמא את הצו שהוציאה המערערת המצווה על שימוש זמני במגרש שהינו בבעלות המשיבות, והידוע כחלקה 243 בגוש 11017, כמגרש חניה ציבורי (להלן: " המגרש"), תוך חיוב המערערת בהוצאות המשיבות.

המערערת עותרת לקבל את הערעור ולבטל את פסק הדין ולהותיר את הצו על כנו. בנוסף לכך, מבקשת היא לחייב את המשיבות בהוצאות המערערת ובשכ"ט עו"ד בצירוף מע"מ כחוק, בשתי הערכאות.

העובדות בתמצית:

בישיבת מועצת עיר מתאריך 21.5.08, הוחלט על הארכת תוקפו של צו המורה על שימוש זמני במגרש נשוא הערעור כמגרש חניה ציבורי (החלטה מס' 111/05/08). ההחלטה התקבלה מכוח חוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים), התשמ"ז-1987 (להלן: " החוק"). הצו הוטל גם על מספר מגרשים סמוכים שנועדו, במסגרת תכנית מפורטת כ/222, לאיחוד עם המגרש הנדון. בעבר, בשנים 1989, 1997 ו-2003, הוצאו ביחס למגרש צווים מכוח החוק המורים על שימוש ארעי במגרש כמגרש לחניה ציבורי. בתאריך 26.6.08, הגישו המשיבות לבית המשפט לעניינים מקומיים בחיפה ערעור על החלטת מועצת העיר הנ"ל, המערערת הגישה תגובה ונתקיים דיון שבעקבותיו ניתן פסק דין בהיעדר הצדדים ביום 19.4.09. על פסק דין זה הוגש הערעור שבפני.

פסיקת בית משפט קמא:

בית משפט קמא קבע כי למונח " מגרש" לצורך חוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים), התשמ"ז-1987 יש לתת הגדרה ופירוש שיעלה, מכוח העיקרון הפרשני, בהרמוניה על חקיקה הסובבת את החוק, מחד עם חוק התכנון והבניה ומאידך עם פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, באשר אופי הפעולה השלטונית, כהפקעה-אם כי זמנית, לצורכי ציבור, אשר עלולה לפגוע בזכות הקניין של הפרט.

בית משפט קמא קבע שאת ההגדרה אם שטח מסוים מהווה מגרש לצורך החוק יש לקבוע לפי הנסיבות, כך שלפעמים מגרש מהווה את כל החלקה ולפעמים המגרש הינו חלק מחלקה.

בית משפט קמא סבר כי המגרש בו עסקינן ואשר בנוי עליו מבנה, ובשים לב לשטחה הכולל של החלקה, מהווה מגרש אחד. בשל העובדה כי בנוי עליו מבנה, המגרש איננו מגרש ריק ודין הצו לשימוש ארעי בו, להתבטל. בית משפט קמא הבהיר כי הגיע למסקנה הנ"ל ממספר נימוקים. נקבע שהגדרת המגרש המחייבת היא ההגדרה שבחוק ולא הגדרה שבתוכנית. כאשר הגדרה זו מורה על שתי חלופות " יחידת קרקע שנקבעה בתכנית כתוצאה מפעולת חלוקה או איחוד או איחוד וחלוקה, או בתשריט חלוקה או איחוד..", שלא מתקיימות במקרנו זה משהתוכנית הציעה איחוד לחלקות סמוכות, לרבות החלקה 243, אך לא יצרה חלקה חדשה, והשאירה לעתיד שיבוא את עניין האיחוד וקביעת גבולות החלקה הסופיים. כן טרם הוכן תשריט לחלוקה ואיחוד למרות חלוף הזמן מאז אישור התוכנית, כך שטרם נוצרה חלקה חדשה והחלקות הישנות עדיין בתוקף. ועוד, קבע בית משפט קמא כי יהיה הדבר מלאכותי לחלק את החלקה שבשטח קטן יחסית (642 מ"ר), והמהווה חלקה נפרדת, לשני חלקים ולהגדיר כל חלק כמגרש. אף צוין כי אלמלא עמדו המגרשים הסמוכים שבחלקם ריקים לצד החלק הפנוי שבחלקה הנדונה, ככל הנראה לא היה מקום להכריז על השטח כמגרש ריק והפיכתו לחניון לטובת הציבור. בנוסף לכך, נקבע שעובדתית, בקומת הקרקע הנכס מושכר למטרות עסקיות, וניתן לעשות ביתרת השטח שימוש פרטי כחניה לצורכי העסקים המצויים במבנה. כן, קבע בית משפט קמא כי תוכנית המתאר שמייעדת את החלקה 243 וחלקות סמוכות לאיחוד כפוי טרם יצאה אל הפועל. בהיעדר תשריט איחוד, המצב בשטח נותר כפי שהוא, כך שביצוע העבודות שעושה עיריית קריית אתא, לצורך הכשרת המקום לחניה בין אם הושלמו קודם לכן ובין אם אלה מבוצעות כעת, יש להתחיל בהן לאחר השגת היתר בניה לביצוע העבודות. זאת להבדיל מפעולת השימוש החריג-חניה במקום מרכז עסקים ראשי, שהינה מותרת ע"פ החוק. כמו כן סבר בית משפט קמא כי בשל השטח הקטן שבבעלות העוררות, המשיבות שבפני, גם אם קיים איחוד מוצע כפוי ובשל העובדה כי קיימת חלוקה בפועל לזכויות השימוש והחזקה וחילקם מסוים, ניתן להגדירו כמגרש גם בהנחה שיהיה חלק מהחלקה המאוחדת, ואולם המדובר במגרש קטן שעליו מוקם מבנה ואינו מגרש ריק.

בית משפט קמא פסק בנוסף שגם מנימוק של הפרת חובת שימוע, דין הצו להתבטל. המדובר בפגיעה בזכות הקניין, שהינה זכות חוקתית, וגם הפסיקה קובעת מפורשות כי יש לתת זכות טיעון לנפגע מהצו, טרם מתן הצו. בהקשר זו גם צוין כי המכתב שהועבר לידי ראש המועצה ביום 20.5.08, נשלח כשלא היה ברור לעוררות, המשיבות שבפני, מה מבצעת הרשות המקומית במקום ולא מכוח מה, ומשכך לא ניתן לטעון כי מכתב זה יש בו ראשית ראיה לזכות טיעון. וכעולה מפרוטוקול ישיבת מועצת העיר מיום 21.5.08 עלתה הצעה להארכת צווים ע"פ החוק, ואולם לא התקיים דיון ולא עלה הצורך בשמיעת בעלי הקרקע. בהפעלת הסמכות המנהלית, על הרשות המקומית לבחון עם כל הארכה של הצו, שהיא בבחינת הוצאת צו חדש שתוקפו למשך 5 שנים, הצורך בצו, קיום המטרות וכן קיום חובת השימוע, ואין להאריך את הצו באופן מיידי. בעל ההקרקע  רשאי, משיקולים שונים, לבחור שלא לממש את זכותו לשימוע בעת הוצאת צו ראשון , אך בכל שלב מאוחר יותר יכול הוא לבחור בקיומה. הרשות איננה יכולה להסיק וויתור על זכות השימוע מעצם העובדה שבעבר לא מימש בעל הקרקע את זכותו.

באשר למניעות, בית משפט קמא קבע כי בעובדה שלא הוגשה כל בקשה מטעם העוררות, המשיבות שבפני, בעת הוצאת הצווים הקודמים, אין כדי ליצור מניעות. זאת לא מחמת הזמן שחלף ולא מחמת חוסר לב. לשון החוק ומטרתו, העובדה כי מדובר בהפקעה זמנית, שניתנת לחידוש, והעובדה כי מדובר בזכות האזרח מול חובת הרשות, מחייבת מסקנה של היעדר מניעות בהעלאת טענות כנגד החלטת הרשות. טענת ההימנעות, נקבע, גם עומדת בסתירה להוראות החוק. עוד נקבע, כי משהרשות לא הוגבלה במספר הצווים שניתן להוציא לגבי אותו מגרש מכוח החוק, כך גם לא נוצרת מניעות לגבי הבעלים מלטעון כנגד הצו בכל שלב שהוא.

לאור זאת, ביטל בית משפט קמא את הצו הנדון, וכן חייב את הרשות לשלם הוצאות העוררות, המשיבות שבפני, ע"ס 5,000 ש"ח כולל מע"מ, תוך 30 ימים.                     

טיעוני הצדדים:

המערערת טוענת כי שגה בית משפט קמא בקבעו כי המגרש, אינו מגרש ריק, משמדובר במגרש ריק ע"פ חוק התכנון והבניה ולפי התכנית החלה על המקרקעין, ולנוכח תכלית הצו, המטרה שלשמה הוא נועד והאיזון שהוא מקיים בתוכו. נטען כי מגרש אינו חלקה ושע"פ החוק, הכוונה במונח מגרש הינה חטיבת קרקע, העומדת ריקה, ובהיעדר שימוש בה- מועדת להוות מפגע, ואין הכוונה דווקא למגרש, שהוא תולדה של פעולה רישומית כלשהי, או של פעולת חלוקה או איחוד. סע' 10 לחוק, נטען, מחזק את הקביעה כי כוונת המחוקק במונח מגרש אינה בשום אופן לחלקה בשלמותה, וכן נטען כי את פירוש החוק יש לבחון לנוכח מטרת חקיקתו.

נטען כי במקרה זה עומדת מזה שנים רבות חלקה, המצויה במרכז העיר, שבקצה האחד שלה עומד מבנה ויתרתה הינו מגרש ריק, שלא נעשה בו כל שימוש והוא מנותק פיזית מן השימוש במבנה. המגרש מוזנח ומהווה מקור למפגעים. עקב מצוקת חניה קשה  באזור הוא היה ועודנו נחוץ לחניה.

טוענת המערערת כי שגה בית משפט קמא בקובעו כי ההגדרה הקבועה בחוק לפיה מגרש הינו " יחידת קרקע שנקבעה בתכנית כתוצאה מפעולת חלוקה או איחוד או איחוד וחלוקה" לא מתקיימת במקרה זה, זאת כאשר התכנית המייעדת את החלקה לאיחוד כפוי עם החלקות הסמוכות הינה תכנית מאושרת ברת תוקף, כך נטען.

בנוסף לכך, שגה בית משפט קמא משסבר בהקשר זה כי התכנית " מציעה איחוד חלקות", אלא שתכנית זאת הינה קובעת והיא מהווה דבר חקיקה. התכנית איחדה את חלק החלקה עם חלקות אחרות ובכך יצרה מגרש, וזאת ע"פ הגדרת מגרש הקבועה בחוק, וההיפך מכך יעקר את הוראות חוק התכנון והבניה. נטען כי דומה שקביעה זו הייתה הקביעה הבסיסית השגויה שהובילה את בית משפט קמא ליתן את פסק הדין כפי שנתן.

בהקשר הנ"ל הבהירה המערערת כי החלקה הנדונה, כלולה בתכנית מס' כ/222 קרית אתא מרכז העיר, כשבמסגרת התכנית מיועדת החלקה ל איחוד כפוי עם החלקות הסמוכות כחטיבת קרקע אחת שיעודה מע"ר (מרכז עסקים ראשי) ושצ"פ (שטח ציבורי פתוח), שגם ביחס אליהן הוצא הצו. עוד נטען כי רצועת השצ"פ עוברת לאורך גבול החלקות 241, 242, 243 עם רחוב העצמאות, כאשר המבנה הבנוי בחלקה הנדונה ממוקם על רצועת השצ"פ ולמעשה מהווה שימוש חורג מתכנית ע"פ הוראות תקנון התכנית המאושרת. יתרת החלקות, נטען, יוצרת ע"פ התכנית מגרש אחד שייעודו מע"ר.

משכך, נטען, חטיבת הקרקע האחת שנוצרה בתכנית-מהווה מגרש ריק כמשמעותו וכהגדרתו בחוק התכנון והבניה.