בטלות עסקת מכר שהינה עסקה למראית עין

1.           בתובענה דנן עתרו המבקשים לקבלת סעד הצהרתי, לפיו צו עיקול זמני, שהוטל לבקשת המשיב על מקרקעין, נסוג מפני הזכויות שהם רכשו בהם, עובר להטלת העיקול ועל כן, יש למחקו.

המוסכמות:

2.    א.    במקרקעין הידועים כחלקה 63, בגוש 6394, והמצויים ברחוב ניימן 6, בפתח-תקווה (להלן: " המקרקעין"),  היה בנוי בנין, אשר 4 דירותיו נרשמו בפנקס הבתים המשותפים, כתתי חלקות 1-4 (להלן: " הבנין הישן"). מר גולן בכור (להלן: " הבעלים הרשום") הנו הבעלים הרשום של תת חלקה 1 במקרקעין, והגב' לולו מחלב (להלן: " מחלב"), הנה הבעלים הרשום של תתי חלקות 2-4.

       ב.    ביום 23.6.98 נכרת, לכאורה (שכן לטענת המשיב מדובר בהסכם למראית עין בלבד), הסכם מכר, בין הבעלים הרשום לבין מבקשת 1 (להלן: " החברה"), לפיו מכר לכאורה הראשון, את זכויותיו במקרקעין לחברה, תמורת 367,000 דולר של ארה"ב (סע' 5 לנספח ב' להמרצת הפתיחה)(להלן: " עסקת המכר" או " הסכם המכר"). הבעלים הרשום, הנו בעלים של 99 מתוך 100 מניות החברה, שעסקה בקבלנות בנין, ומנהלה היחיד.

       ג.     אשר לביצוע הוראות הסכם המכר הלכאורי: התמורה החוזית או חלק ממנה לא שולמו (עובדה מוסכמת מס' 1); עסקת המכר הנטענת דווחה לרשויות מיסוי מקרקעין (נספח ג' לתובענה הנו אישור האוצר, מס שבח, מיום 3.8.98 ונספח ז' לתובענה הנו "אישור לרישום בפנקסי המקרקעין" (מס רכישה) מיום 25.12.00, מטעם האוצר, אגף מיסוי מקרקעין); עסקת המכר לא נגמרה ברישום, ואף לא נרשמה בגינה הערת אזהרה, עד עצם היום הזה, נוכח כוונת החברה להטעות את נושיה ונושי הבעלים הרשום (סע' 14 לעובדות המוסכמות).

       ד.    ביום 24.6.98, למחרת חתימת הסכם המכר, נכרתה בין החברה לבין מחלב "עסקת קומבינציה", לפיה התחייבה החברה להרוס את הבנין הישן ולבנות תחתיו בנין בן 10 קומות (להלן: " הבנין החדש"). לפי הסכם הקומבינציה, מחלב אמורה היתה לקבל 3.52 דירות ויתר הדירות, היו אמורות לעבור לבעלות החברה (סעיף 6(ג) להסכם הקומבינציה, נספח ד' לתובענה). החברה לא רשמה, בלשכת רישום המקרקעין, הערת אזהרה בגין זכויותיה לפי הסכם הקומבינציה.

       ה.    עם תחילת עבודות הבנייה, החלה החברה למכור דירות בבניין החדש. שש מתוך שבע הדירות, אשר יוחדו לחברה נמכרו לקונים כמפורט להלן: יערי - הסכם מכר מיום 10.12.99, בירנבויים - הסכם מכר מיום 3.10.00, כץ דוד ושרה (המבקשים 2 ו-3) - הסכם מכר מיום 21.3.00, גרינולד - הסכם מכר מיום 4.10.00, ידרמן - הסכם מכר מיום 15.9.00, הופמן - הסכם מכר מיום 23.4.01. בגין כל אחת מהעסקאות האמורות נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובת הרוכשים, על זכויות הבעלים הרשום.

       ו.     המשיב הנו נושה של הבעלים הרשום ושל החברה. המשיב הגיש תביעה כספית כנגד הבעלים הרשום לבית משפט השלום בת"א (ת"א 179864/02). ביום 9.6.02 הוצא לבקשת המשיב, צו עיקול זמני על זכויות הבעלים הרשום במקרקעין וזאת, להבטחת תשלום הכספים שיפסקו לזכותו באותה התביעה, אם יפסקו. צו העיקול נרשם בלשכת רישום המקרקעין ביום 12.6.02 (להלן: " צו העיקול"). בינתיים, ניתן ביום 31.7.06 פסק-דין בתיק האמור, לפיו חוייב הבעלים הרשום לשלם למשיב 400,000 ש"ח והחברה (שהגישה מצדה תביעה כנגד המשיב) חויבה לשלם לו 15,000 ש"ח. החברה הנה כיום חדלת פרעון וגם הבעלים הרשום אינו מסוגל לפרוע חובותיו למשיב.

       ז.     לאחר רישום צו העיקול בלשכת רישום המקרקעין, ביום 18.7.04, מכרה החברה את הדירה האחרונה שנותרה בבעלותה, למשפחת שקולניקוב.

       ח.    במהלך הדיון, ביום 30.11.05, הביע ב"כ המשיב הסכמתו, להוציא מתחולת צו העיקול, את זכויות מבקשים 2 ו-3 במקרקעין ואת זכויות יתר רוכשי הדירות, אשר לגבי זכויותיהם נרשמו הערות אזהרה עוד בטרם מתן צו העיקול (עמ' 5 לפרטיכל, ש' 3-5). לאור הסכמה זו, נותרה לדיון רק התחרות, בין זכויות החברה לבין זכויות המשיב לפי צו העיקול.

הפלוגתאות

3.    א.    האם הסכם המכר הנו "חוזה למראית עין", במשמעות סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: " חוק החוזים")?

       ב.    אם התשובה לשאלה הראשונה שלילית, בתחרות בין זכויות החברה לבין זכויות המשיב, זכויותיו של מי גוברות. 

האם הסכם המכר הינו "חוזה למראית עין":

4.    א.    טוען המשיב בסיכומיו, כי הסכם המכר הנו חוזה למראית עין, שכל מטרתו להבריח את זכויות הבעלים הרשום במקרקעין מנושיו ועל כן הוא בטל מעיקרו. על היות עסקת המכר חוזה למראית עין ניתן ללמוד, לטענתו, מהיות הבעלים הרשום והחברה צדדים קרובים ומהעובדה שהתמורה בגין עסקת המכר לא שולמה ולא היתה כל כוונה לשלמה. בתגובה לטענת המשיב, טוענים המבקשים, כי כריתת עסקת המכר נבעה משיקולים עסקיים טהורים ומשיקולים לגיטימיים של תכנון מס. יתר על כן, התנהגות הצדדים לעסקה מעידה, כי הם התכוונו לקיימה שכן: החזקה במקרקעין נמסרה לחברה וזו הרסה את הבניין הישן ובנתה תחתיו בניין חדש בכספיה, החברה עשתה עסקת קומבינציה עם מחלב ומכרה דירותיה בבניין החדש לרוכשים שונים.

       ב.    סעיף 13 לחוק החוזים קובע, כי "חוזה שנכרת למראית עין בלבד בטל;...". יוצא איפוא, שאם צודק המשיב בטענתו כי הסכם המכר הנו חוזה למראית עין בלבד, יתייתר הדיון בתוצאות העימות בין זכויות החברה, לבין זכויות המעקל (המשיב), שכן, אם הסכם המכר בטל, צו העיקול לגבי חלקו של הבעלים הרשום במקרקעין, תופס. משמעות חוזה למראית עין הנה, חוזה, בו לא קיימת התאמה מכוונת בין הצהרות הרצון של הצדדים לבין רצונם האמיתי (ג' שלו, דיני חוזים (מהדורה שניה, תשנ"ה) 167). בלשון אחרת, הצדדים להסכם מסכימים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסוים, בעוד שכוונתם האמיתית שונה בתכלית. אשר לאופן  בחינת כוונתם האמיתית של הצדדים בעת כריתת ההסכם, נפסק:

"השאלה, מה היתה כוונת הצדדים האמיתית בנסיבות העניין, היא שאלה שבעובדה. בתור שכזו יש להסיקה ממכלול הראיות הרלוואנטיות, כולל אלה שהן נסיבתיות. התנהגות המערערים היא רלוואנטית, ויש בה כדי להאיר את כוונת הצדדים." (ע"א 623/85 סלהוב נ' גליה, חברה קבלנית לבניין ופיתוח בע"מ, פ"ד מג(2) 214)

       ג.     הנטל להוכיח כי מדובר בחוזה למראית עין בלבד, מוטל על הטוען טענה זו, היינו, המשיב. ראיה כזו נלמדת, בדרך כלל, מנסיבות כריתת ההסכם ואופן ביצועו, מאחר שהצדדים לחוזה כזה, משתדלים להעלים כוונתם האמיתית ואינם משאירים ראיות על הקנוניה שביניהם (ע"א 1780/93 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' יהודית אולצ'יק, פ"ד נ(2) 41, 43).  מטבע הדברים, בהיות העובדות הקשורות לנסיבות כריתת ההסכם בידיעתם של עורכי ההסכם, כמות הראיות שעל הטוען טענה מסוג זה להביא הנה פחותה, ואם הוכיח הטענות במידה מספקת, מועבר נטל הבאת הראיות על עורכי החוזה, לשכנע כי מדובר בעסקה אמיתית (יעקב קדמי על הראיות, 1495 (2003)).

       ד.    במקרה דנן שוכנעתי, כי המשיב הרים את הנטל להוכחת טענתו, כי הסכם המכר הנו חוזה למראית עין בלבד. אבהיר. התנהגות הצדדים לעסקת המכר, במהלך כריתת העסקה ולאחריה, אינה עולה בקנה אחד עם קיומה של עסקת מכר אמיתית. עסקת המכר, אשר נערכה בין הבעלים הרשום לבין החברה שבבעלותו, וביצועה נעדרים מספר מרכיבים יסודיים, המאפיינים עסקת מכר אמיתית, אשר הצדדים לה מתכוונים לממשה, כדלקמן:

              ראשית , החברה לא שילמה את התמורה החוזית בגין רכישת הזכויות במקרקעין, או חלקה, ואף לא היתה לה מראש כל כוונה לשלמה, לאור מצבה הכלכלי. אי תשלום תמורה חוזית, כאשר התמורה, בעסקת מכר מקרקעין, מהווה מעיקרי חוזה כזה, תומכת במסקנה, שמדובר בעסקה פיקטיבית. כך נקבע בע"א 4015/95 פקיד שומה ירושלים נ' אליהו ברזני, פ"ד נב(2) 269, שם נדונה השפעתה של התמורה, על בחינתה של פיקטיביות העסקה:

"הבחינה הנכונה של אמיתות העיסקה, בכל הנוגע לתמורת המכירה, חייבת להתייחס גם לשאלה אם היתה כוונה שהתמורה תשולם. כלומר, תמורה שמראש היה ברור לצדדים לחוזה שהיא אינה אמורה להשתלם, ושבפועל אכן לא שולמה - אפילו אם גובהה משקף שווי שוק אמיתי - הינה תמורה למראית עין בלבד, בהיותה "תמורה כתובה" בלבד, ללא אחיזה במציאות." (שם, בעמ' 278)