אפיקי אס.אי.ג'י. (ישראל) נכסים בע"מ ואח' נ' עירית נהריה ואח'

1.חברת קרלטון נהריה בע"מ ומר משה גרוס היו בעלים של זכויות במקרקעין המצויים בנהריה עליהם בנוי מלון קרלטון. חברת קרלטון נהריה בע"מ ומר משה גרוס נקלעו למשבר כלכלי שבעקבותיו נוהלו כנגדם הליכי חדלות פירעון בבית המשפט. במסגרת הליכים אלו מונתה עו"ד חנית נוב ככונסת נכסים לשם מימוש שעבודים רשומים על המקרקעין.

ביום 9/2/2005 נמכרו על ידי כונסת הנכסים הזכויות במקרקעין לעותרות, אפיקי אס. אי. ג'י (ישראל) נכסים בע"מ וש.א. נכסי הכוכבים בע"מ. עסקה זו אושרה על ידי בית המשפט במסגרת תיקי חדלות הפירעון. בעקבות מכירת הזכויות במקרקעין לעותרות, דרשו הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נהריה ועיריית נהריה מהעותרות לשלם היטל השבחה בגין השבחתם של המקרקעין בתכנית מתאר שאושרה בשנת 1999. חוב זה לא שולם. לאחרונה החלו המשיבות לנקוט בהליכים לגביית החוב.

2.בעתירה המונחת להכרעתי כעת מבקשות העותרות להורות על ביטול דרישת החוב לתשלום היטל ההשבחה, לקבלת אישור בדבר העדר חובות ולהורות על ביטול כל ההליכים לגביית החוב. הדיון מתמקד בעיקר בשתי סוגיות; האם העותרות חייבות בתשלום היטל ההשבחה בעקבות תכנית משביחה שאושרה לפני הרכישה; התיישנות הדרישה לתשלום היטל ההשבחה.

רקע

3.חברת קרלטון נהריה בע"מ (להלן: חברת קרלטון) ומר משה גרוס (שניהם ביחד להלן: הבעלים), היו הבעלים של חלקות מקרקעין המצויות בסמוך לשדרות הגעתון בנהריה וידועות כגוש 18172 חלקות 17, 18/2, 18/3, 18/4, 18/5, 18/9, 169, 178/1, 178/2, 173 ו-194 (להלן: המקרקעין). על המקרקעין בנוי מלון המוכר כמלון קרלטון. שטח המגרש כולו הוא כ-6,530 מ"ר ועליו בנוי המלון שבו כ-200 חדרים, בריכה, אולמות אוכל ואירועים, שטחי מסחר וחללים המשמשים את כלל באי המלון. להבטחת התחייבות חברת קרלטון לבנק דיסקונט לישראל בע"מ, שעבדו הבעלים את זכויותיהם במקרקעין.

4.ביום 22/6/1999 אושרה ופורסמה למתן תוקף תכנית המתאר ג/10715, שקבעה הוראות שונות בנוגע למקרקעין ובין היתר אישרה תוספות בניה, הרחבת השימושים המותרים ועוד (ראו חוות דעת השמאי אנזנברג דוד שצורפה כנספח 6 לתשובת המשיבות). אישור התכנית הביא לעליית שווי המקרקעין (להלן: התכנית המשביחה).

5.בשנת 2003 נקלעו הבעלים למצוקה כלכלית. ניסיונותיהם להגיע להסדר הבראה לא צלחו, ועל כן הגיש בנק דיסקונט לישראל בע"מ בקשה למינוי כונס נכסים למימוש השעבודים הרשומים על המקרקעין. בהתאם להחלטות בית המשפט, כב' הנשיאה ב' גילאור, מיום 11/11/2004 ומיום 29/12/2004, מונתה עו"ד חנית נוב ככונסת נכסים של זכויות הבעלים במקרקעין. ביום 9/2/2005 נערך ונחתם ההסכם בין העותרות, אפיקי אס. אי. ג'י (ישראל) נכסים בע"מ וש.א. נכסי הכוכבים בע"מ, לבין כונסת הנכסים שפעלה למימוש זכויות הבעלים במקרקעין, ועל-פיו נמכרו לעותרות מלוא זכויות הבעלים במקרקעין (להלן: הסכם הרכישה, סומן נספח 3 לעתירה). הסכם הרכישה הובא לאישורו של בית המשפט וביום 9/2/2005 ניתן אישור להסכם. פסיקתא להעברת הזכויות לעותרות נחתמה ביום 2/10/2005 (נספח 4 לעתירה).

6.בהסכם הרכישה נקבע כי העותרות ישלמו עבור הזכויות במקרקעין סך של 25,000,000 ₪ (סעיף 7.1 להסכם הרכישה). בסעיף 9 להסכם הרכישה נקבעו הוראות לעניין תשלומי מיסים, היטלים ותשלומים אחרים. בסעיף 9.1 הובהר כי תשלום מס שבח על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג - 1963, ישולם על ידי כונסת הנכסים מתוך תמורת המכירה. כך גם לגבי חובת מס רכוש. בסעיף 9.2 נקבע כי העותרות יישאו בתשלום מס רכישה. בסעיף 9.3 נקבעו הוראות לגבי תשלומים בתקופת הביניים עד מסירת החזקה לעותרות. סעיף 9.4, שהוא הסעיף הרלבנטי להליך הנוכחי, עוסק בתשלום היטל השבחה, ככל שמוטל, וכך נאמר:

היטל השבחה, אם ובמידה שחל ו/או הוטל בזמן כלשהו, כולל בעבר, ו/או יחול על המלון ו/או בגין העסקה נשוא הסכם זה, ישולם ע"י הקונה (העותרות - ר'. ס').

7.בעקבות אישור עסקת הרכישה, ועל פי האמור בסעיף 4(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965, פנתה הוועדה המקומית לתכנון ובניה נהריה (להלן: הוועדה המקומית) לשמאי ד' אנזנברג על מנת שיכין שומת השבחה. השמאי העריך כי התכנית המשביחה העלתה את ערך המקרקעין בסך של 4,142,000 ₪. בהתאם נקבע כי היטל ההשבחה, בשיעור של 50% מההשבחה, הוא בסך של 2,071,000 ₪ (נכון ליום אישור התכנית 7/7/1999).