אישור הקביעה כי אין לדרוש כתב שיפוי כתנאי לאישור תוכנית לבניה לפי תמ"א 38

הרקע לעתירה:

בפני עתירה שהוגשה על ידי ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן: "הוועדה המקומית") המופנית כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה חיפה (להלן: "ועדת הערר") מתאריך 12/1/14 בערר 129/13. בהחלטתה קיבלה ועדת הערר ברובו ערר על אי מתן החלטה על ידי הוועדה המקומית בבקשה לאשר תוכנית לבניה לפי תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) ברח' כרמי 6 בחיפה וכן החליטה ועדת הערר לבטל את דרישת הוועדה המקומית לחיוב ליתן כתב שיפוי כתנאי להיתר הבניה.

המשיבים 2 – 8 (היזם ותושבי הבניין שבנדון) הגישו בקשה לאישור תכנית לבניה ותוספות לפי תמ"א 38 בבקשה 75/1296/03 המתייחסת לנכס ברח' כרמי 6 בחיפה. מהות הבקשה הייתה לאשר תכנית לתוספות בניה לבניין קיים במסגרת תמ"א 38, כולל תוספת קומת מגורים בקומת העמודים ושתי קומות לגובה, תוך עודף שטח, חריגה לגובה, תוספת 2 קומות הבולטות למרווח קדמי, בליטות למרווחים צדיים, פיתוח גבוה וכיוצ"ב. לבקשה הוגשו התנגדויות, ביניהן התנגדויות דיירי רחוב פלמ"ח 21, הגובל במקרקעין מצפון, ולפיהן הבניין בכרמי 6 נבנה נמוך יותר בהתאם לפני השטח ובהתאם לבניה המדורגת בחיפה, והפתחים והחלונות של הדירות בפלמ"ח 21 מופנים לכיוון זה. כן הוגשה התנגדות על ידי דייר בכרמי 4 לפיה מדובר ברחוב הסובל ממצוקת חניה אשר החריפה עם שיפוץ שנערך בו ובתוכנית המבוקשת "נלקחות" עוד 3-4 חניות. כן נטען כי אין סיבה למרפסות הפינתיות המוצעות בקומות ד' ו-ה' לכיוון כרמי 4.

הוועדה המקומית החליטה בישיבה מתאריך 22/4/13 להשהות את החלטתה לבדיקה נוספת על ידי מהנדס העיר ועל פי בקשתו. בהתאם להחלטה הושהה הטיפול בבקשה להיתר לצורך בדיקה נוספת ולכן הערר, שהוגש לוועדת הערר על ידי היזם ותושבי הבניין אשר הגישו את הבקשה לאישור תוכנית הבניה, נדון לפי סעיף 157 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") כערר על אי מתן החלטה.

ועדת הערר דנה בבקשה, שמעה את כל הגורמים, קיבלה הבהרות ונדרשה לשאלות אשר בבסיס המחלוקת: שאלת ההסתר הנופי וסוגיית דרישת כתב השיפוי. ועדת הערר אישרה את הבניה, בכפוף לשינוי במנח הממ"דים ותיקון הגישה לחניות, ואולם לא מצאה לנכון לאשר את דרישת הוועדה המקומית לפיה בנסיבות הבקשה, מאחר שמבדיקה שערכה עולה כי עלולה להיות הסתרה למבנים גובלים, יש מקום לדרוש מהיזם כתב שיפוי לנזקים עתידיים פוטנציאליים של הפרויקט. הוועדה המקומית טענה כי במקרה כזה יש לדרוש כתב שיפוי שכן צפויות תביעות כתוצאה מאישור הבקשה ואין להטיל את אותן תביעות על הוועדה המקומית, מה עוד שהתמ"א פוטרת את המבקשים (המשיבים 2 – 8 כאן) מהיטלי השבחה. כאמור, טענת הוועדה המקומית לא התקבלה על ידי ועדת הערר, אשר קבעה כי אינטרס הנוף, ככל אינטרס אחר, אינו עומד בחלל ריק ובענייננו לא מדובר בנוף פתוח לכיוון הים אלא בנוף אורבני ומיוער לכיוון שכונות מתפתחות אשר נבנו באזור מיוער במקורו. ועדת הערר קבעה כי עיקר ההסתרה נובע ממגדלי הממ"דים המתוכננים בשטח לא מבונה היום, במקביל לבתים ברחוב הפלמ"ח. על כן, נקבע כי יש להקטין את הממ"דים כדי שלא יסטו מקווי הבניין ויעלו על המידה המותרת בחוק וכן יש לשנות את מנח הממ"דים. עם זאת, קבעה ועדת הערר כי נוכח מיצוב הבתים והשמירה על אותה הצבה מקורית אין בגובה המבוקש כדי לבסס פגיעה יוצאת דופן שאין מאן דהוא צופה אותה בהיותו גר בעיר. לעניין עצם דרישת שיפוי קבעה ועדת הערר כי בנסיבות העניין ולאחר שינוי התכנון לא מדובר במקרה קיצוני ואין סיבה לדרישת שיפוי. נגד החלטה זו של ועדת הערר הוגשה העתירה על ידי הוועדה המקומית.

יצויין כי גם דיירי הבתים הסמוכים אשר התנגדו לתוכנית צורפו כמשיבים לעתירה וניתנה להם ההזדמנות להגיב למבוקש בעתירה.

עוד יצויין כבר עתה כי לאחר שבחנתי את טענות הצדדים והמסמכים שהוצגו לעיוני הגעתי למסקנה כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ויש לדחות את העתירה.

טענות העותרת – הוועדה המקומית:

העותרת טוענת כי התייחסה באופן פרטני לדרישתה לכתב השיפוי והסבירה מדוע במקרה זה יש דירות גובלות החשופות לפגיעה בשל הבניה הנדונה, לרבות העובדה כי מהנדס העיר סייר במקום ונוכח בדבר הצפי לפגיעה. לפיכך, יש להבטיח כי באם תוגש תביעה לפיצויים, היזם והדיירים המתעשרים מהפרויקט הם אשר יישאו בנזק. נטען גם כי תימוכין לצורך בדרישת כתב שיפוי והפוטנציאל לפגיעה יש גם בכך כי הדיירים בדירות גובלות ברחוב הפלמ"ח התייצבו לדיון וטענו בדבר ההסתרה הצפויה לדירותיהם מהבניה.