אטיאס ואח' נ' מצר ואח'

פסק דין

לפני תביעה ותביעה שכנגד שעניינן חוזה מכר הדירה הידועה כגוש 2717 חלקה 19 ברחוב זלמן שז"ר 36 בראשון לציון, שנכרת בין הצדדים ביום 18.10.2009 (להלן: "החוזה"; "הדירה"). התובעים והנתבעים שכנגד (להלן: "הקונים") עותרים לביטול החוזה, להשבת התמורה ששולמה על ידם, ולחיוב הנתבעים והתובעים שכנגד (להלן: "המוכרים") בפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה. המוכרים עותרים לאכיפת החוזה ולחיוב הקונים בפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה.

בלב המחלוקת בין הצדדים השאלה האם המוכרים הטעו או הסתירו מהקונים את העובדה שלא קיבלו היתר לבניית החדרים הבנויים על גג הדירה.

העובדות בתמצית

ביום 18.10.2009 התקשרו הצדדים בהסכם מכר הדירה, שבעלותה רשומה על שם עיריית ראשון לציון. עו"ד יפעת בן אבי בראון יצגה את שני הצדדים לחוזה. במועד ההתקשרות בחוזה טרם ניתן צו לרישום הבניין כבית משותף והדירה טרם נרשמה על שם המוכרים. התמורה המוסכמת בחוזה היא 1,460,000 ₪. סכום זה היה על הקונים לשלם למוכרים על פי הקבוע בסעיף 4 לחוזה במועדים ובשיעורים כדלקמן:

במועד חתימת החוזה ביום 18.10.2009 – היה על הקונים לשלם למוכרים סך 50,000 ₪ (להלן: "התשלום הראשון"). סכום זה שולם במלואו במועד.

עד יום 25.10.2009 – היה על הקונים לשלם למוכרים סך 400,000 ₪ (להלן: "התשלום השני"). הקונים העבירו לחשבון הנאמנות על שם עו"ד בראון ביום 25.10.2009 רק 300,000 ₪. ביום 20.12.2009 העבירו הקונים למוכרים סך 84,000 ש"ח. ביום 30.12.2009 העבירו הקונים למוכרים סך 15,968 ש"ח. התשלום השני שנקבע בחוזה לא שולם על ידי הקונים למוכרים כקבוע בחוזה בתשלום אחד ביום 25.10.2009 אלא טיפין טיפין ולשיעורין במועדים שונים כרצון הקונים.

עד יום 14.2.2010 היה על הקונים לשלם למוכרים סך 800,000 ₪ (להלן: "התשלום השלישי"). תשלום זה לא שולם על ידי הקונים. ביום 23.3.2010 פנתה ב"כ המוכרים, עו"ד רווית לביא ינקו, לקונים והודיעה להם על הפרתם את החוזה עקב הימנעותם מביצוע התשלום השלישי. ניתנה לקונים הזדמנות לתקן את ההפרה תוך 24 שעות (נספח יג' לכתב התביעה שכנגד).

התשלום השלישי לא שולם אף לאחר משלוח מכתב זה. בתגובה למכתב המוכרים, פנה ב"כ הקונים, עו"ד בנישו, לב"כ המוכרים עו"ד לביא ינקו במכתב מיום 11.4.2010. במועד זה נטען לראשונה על ידי הקונים שהתברר להם שלחדר על הגג אין היתר בניה. הקונים טענו לראשונה במכתב זה שהם "רכשו את הדירה והסכימו לשלם מחיר כנקוב בחוזה מתוך ידיעה ברורה שהם רוכשים בית +גג+חדר על הגג, כשהכל מאושר כדין". בנוסף נטען שהדבר הוסתר מהקונים ומהווה הטעיה או התנהגות בחוסר תום לב מצד המוכרים. המוכרים התבקשו להודיע לקונים האם קיים היתר חוקי לחדר (נספח יד' לכתב התביעה שכנגד).

עד יום 30.4.2010 היה על הקונים לשלם למוכרים סך 210,000 ₪ (להלן: "התשלום הרביעי"). גם תשלום זה לא שולם על ידי הקונים.

בתשובה לתגובת המוכרים השיבו הקונים למוכרים באמצעות בא כוחם שהם דוחים את טענותיהם. ביחס לטענת הקונים על חוסר תום לבם של המוכרים השיבו המוכרים במכתב שהקונים נטלו חלק פעיל במשך כארבע שעות בניסוח החוזה ביום חתימתו וכי נוכח הפרת ההסכם על ידם שוקלים המוכרים צעדיהם (נספח טו' לכתב התביעה שכנגד). במכתב ב"כ הקונים עו"ד בנישו לעו"ד לביא ינקו מיום 29.4.2010 ביטלו הקונים את החוזה (נספח טז' לכתב התביעה שכנגד).

עד מועד ביטול החוזה על ידי הקונים נקטו הצדדים פעולות שונות על פי החוזה: הצדדים דיווחו על העסקה ללשכת מיסוי מקרקעין רחובות ביום 18.10.2009; הצדדים שילמו מס רכישה ומס שבח בגין העסקה; ביום 2.2.2010 נרשמה הערת אזהרה על העסקה לטובת הקונים. המוכרים אף חתמו על המסמכים עליהם התבקשו לחתום לצורך קבלת משכנתא על ידי הקונים ובכלל זה התחייבות לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק הממשכן.

עובדות אלה אינן שנויות במחלוקת בין הצדדים.

טענות הקונים

לטענת הקונים, לאחר ביקור שמאי מטעם הבנק בדירה לצורך קבלת משכנתא על ידי הקונים, הוברר להם שאין היתר לבניית תוספת חדר יציאה לגג בשטח 35 מ"ר כולל חדר רחצה ומטבחון. השמאי העריך את הדירה במצבה הנוכחי בשווי 1,100,000 ₪ בלבד.

הקונים טוענים שרכשו את הדירה כפי שראו אותה וכפי שהוצגה על ידי המתווך, דהיינו גג +חדר על הגג הכולל חדר רחצה ומטבחון. רק על בסיס זה הם הסכימו לרכוש את הדירה, אך התברר להם שלחדר על הגג ולמרפסת אין היתר בניה חוקי. הדבר מהווה הפרה יסודית של החוזה. לטענת הקונים המוכרים ידעו על חריגת הבנייה ואף קיבלו התראה על עבירה לפי חוק התכנון והבנייה ביום 25.7.2006 (נספח ה' לכתב התביעה). על יסוד זה ביטלו הקונים את החוזה ודרשו מהמוכרים בין היתר את השבת הסכומים ששולמו להם על חשבון התמורה.

הקונים טוענים שהמוכרים הטעו אותם ביודעין בכך שהציגו בפניהם מצג שווא לפיו זכויותיהם בדירה על כל חלקיה מאושרות כדין וכי אין בדירה חריגות בנייה. לו ידעו על כך לא היו מתקשרים בחוזה. המוכרים לא גילו לקונים את חריגות הבנייה והסתירו מהם את מכתב ההתראה שקיבלו, ואף הפרו את החוזה בו הצהירו בסעיף 2(א) שהם זכאים להירשם כבעלים החוקי היחידי של כל הזכויות בדירה. הקונים עתרו בתביעתם להורות שהחוזה בוטל על ידם כדין ולהשיב להם את הסכומים ששילמו בגינו, ובנוסף לחייב את המוכרים בתשלום הפיצוי המוסכם. בסיכומים מטעם הקונים טענו שהחוזה בטל מעיקרו עקב חוסר תום לב המוכרים, ניסיונם להתעשר שלא כדין על חשבון הקונים ולהונות אותם. בסיכומים הועלו טענות חדשות בדבר היות החוזה בלתי חוקי או נוגד את תקנת הציבור וכן טענות בדבר כפיה ועושק.

ב"כ התובעים טעון בסיכומים שעיקר ההכרעה בהליך נוגעת לאמינות עדי הצדדים וכי יש ליתן אמון בגרסת הקונים והעדים מטעמם ולרבות המתווך, מר בר דרור, שפעל בניגוד לאינטרס כלכלי והעיד לטובת הקונים. מר בר דרור היה נכון להעיד לטובת הקונים למרות שהוא מנהל הליך משפטי נגד המוכרים בגין דמי התיווך שלא שולמו לו על ידם ובניגוד לאינטרס ממוני שלו. התובעים טוענים בסיכומים שיש להעדיף את עדויותיהם על עדויות המוכרים ועל עדות עורכת הדין בראון.

טענות המוכרים

המוכרים טוענים שהתביעה כנגדם הוגשה בכחש ובחוסר תום לב עקב רצון הקונים להשתחרר מן החוזה הנובע מקושי לגייס את הסכומים הנדרשים לתשלום התמורה. לטענת המוכרים, הקונים ידעו בטרם חתימת החוזה על חריגת הבנייה שנבנתה לפני עשרות שנים ולא נפתח בגינה כנגדם כל הליך עקב התיישנות כל עבירה בעניין זה.