אחים שרבט נ' שחף שדרוג חומרים

פסק דין

בפניי תביעה כספית ע"ס 612,800 ₪ (נכון להגשת התובענה) שעניינה מערכת יחסים חוזית שנרקמה בין בעלי הדין הניצים בהסכם שכירות בלתי מוגנת שנכרת ביניהם וכן חוב נטען בגין דמי שכירות ותשלומים נוספים מכוח ההסכם.

התובעת, חברה בע"מ אשר בבעלותה מבנים להשכרה, התקשרה עם הנתבעת ביום 03.02.03 בחוזה שכירות, לפיו שכרה הנתבעת מהתובעת, כך נטען, שני מבנים בחלקה 33 גוש 17204 בעפולה, לתקופה של 7 שנים ו-3 חודשים, אשר תחילתה בתאריך 01.01.03 (להלן: "הסכם השכירות"). המבנה הראשון, אולם תעשייתי בגודל 2,480 מ"ר (להלן: "המבנה") והמבנה השני מסוג גלריה בגודל של 500 מ"ר (להלן: "הגלריה") שניתן לנתבעת כאופציה. נטען, כי בנוסף לשני המבנים הללו שבא זכרם מפורשות בהסכם השכירות, עשתה הנתבעת שימוש, במהלך תקופת השכירות, במבנה נוסף הצמוד למושכר בשטח של 2,500 מ"ר (להלן: "השטח הנוסף"), בתקופה שבין 01.05.03 ועד ליום 31.12.05, דהיינו למשך שנתיים ו-8 חודשים. הצדדים חלוקים ביניהם, בין היתר, לעניין עצם שכירת שני המבנים האחרונים ע"י הנתבעת.

כפי שעולה מהסכם השכירות, הצדדים קבעו ביניהם מועדים לתחילת תשלום דמי השכירות לכל מבנה בנפרד, לרבות תקופת אכלוסו, כך שדמי השכירות עבור המבנה בשיעור 1,736 $, ישולמו החל מתאריך 01.05.03, ועבור הגלריה בשיעור 350$ (בתוספת מע"מ) אשר ישולמו החל מיום 01.05.04.

הצדדים פעלו על-פי ההסכם למשך מספר שנים, עד שהתגלעו ביניהם מחלוקות שהולידו את התביעה המונחת בפניי, שבמסגרתה עתרה התובעת לסעד של סילוק יד מהמושכר וכן תביעה כספית בגין חוב דמי שכירות שלא שילמה הנתבעת עפ"י ההסכם ע"ס 174,425 ₪ (כתב התביעה המקורי מיום 16.01.05). לאחר הגשת התביעה, בתאריך 02.11.06, פינתה הנתבעת את המושכר והחזירה את החזקה בו לתובעת. בהמשך, כתב התביעה המקורי תוקן, בהסכמת הצדדים, ובכתב התביעה המתוקן עתרה התובעת לסעדים כספיים ע"ס 612,800 ₪ בגין אי תשלום דמי השכירות עבור המושכר, דמי ביטוח, חשבונות חשמל, דמי שכירות ראויים עבור השטח הנוסף וכן צו עשה לתשלומי ארנונה.

טענות התובעת

נטען, כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות שבין הצדדים, בכך שלא שילמה את מלוא דמי השכירות, חשבונות חשמל, ארנונה, דמי ביטוח ודמי שימוש ראויים עבור השטח הנוסף, כמתחייב עפ"י הסכם השכירות, ואשר מגיעים, לטענתה, לסך כולל של 612,800 ₪ (בצירוף ריבית פיגורים) נכון למועד הגשת כתב התביעה המתוקן ביום 26.06.06, לפי הפירוט הבא:

חוב דמי שכירות בסך 94,275 ₪ (102,431 ₪ כולל ריבית פיגורים).

חוב חשמל: נטען, כי מוני החשמל במושכר הועברו של שמה של הנתבעת רק בחודש ינואר 2006. החל ממועד זה ואילך נהגה הנתבעת לשלם בעצמה את חשבונות החשמל. עד לאותו מועד, שילמה התובעת את חשבון החשמל עבר הנתבעת וזו האחרונה נהגה להחזיר לתובעת חלק מהתשלומים לפי חלקה בצריכה, ובכך נותרה חייבת לתובעת סך של 9,052 ₪ (11,618 ₪ כולל ריבית פיגורים).

השתתפות בעלות ביטוח אש: נטען, כי הנתבעת הפרה את התחייבותה על-פי סעיף 13 להסכם השכירות ולא השתתפה עם התובעת בתשלום דמי ביטוח אש למושכר, ובכך נותרה חייבת לתובעת סך של 65,745 ₪ (79,947 ₪ כולל ריבית פיגורים), לפי שיעור השתתפות בגובה 0.13$ בתוספת מע"מ לכל מ"ר.

דמי שימוש ראויים עבור השטח הנוסף: התובעת זכאית לדמי שימוש ראויים עבור השימוש אשר נעשה על ידי הנתבעת בשטח הנוסף שלא בא זכרו בחוזה השכירות, עבור התקופה החל מיום 01.05.03 ועד ליום 31.12.05, אשר לפי חישובי התובעת מגיע לסך 290,349 ₪ (365,616₪ כולל ריבית פיגורים).

דמי ביטוח עבור השטח הנוסף : נטען כי הנתבעת חבה בגין ההשתתפות בדמי הביטוח גם עבור השטח הנוסף ע"ס 53,920 ₪ (67,562 ₪ כולל ריבית פיגורים), שחישובם נערך לפי 0.13$ בתוספת מע"מ לכל מ"ר.

חוב הארנונה : לשיטת התובעת, הנתבעת לא מילאה אחר התחייבותה על-פי ההסכם ולא שילמה את הארנונה לעירית עפולה, ועקב כך הצטבר חוב ע"ס 309,656 ₪. אי-לכך, עותרת התובעת כי יינתן צו עשה המורה לנתבעת לשלם את תשלומי הארנונה לעירית עפולה.

בתצהיר העדות הראשית שהגישה התובעת, ערוך ע"י מר מנשה שרבט, מנהל התובעת שניהל את הקשר החוזי אל מול הנתבעת (להלן: "מנשה"), נאמר ביחס לגלריה כי "הנתבעת או מי מטעמה מעולם לא הודיעו לי כי היא מבטלת את זכותה לשכור את הגלריה ובכל מקרה על פי ההסכם ניתנה להם זכות ביטול רק לאחר 12 חודשים" (סעיף 3 לתצהיר). מנשה שלל בתצהירו את הטענה, כי בשטח הנוסף לא נעשה שימוש על ידי הנתבעת לאחר שתיאר את מיקומו של השטח הנוסף ודרך הכניסה אליו והצהיר, כי "מעולם לא הוסכם עמי כי ניתן יהיה להשתמש בשטח הנוסף ללא תשלום של דמי שכירות". עוד צוין, כי "הנתבעת השתמשה בשטח הנוסף כמעין מחסן והשטח כולו התמלא במהלך השכירות בציודים שונים שהחזיקה הנתבעת" (סעיפים 5-8 לתצהיר). בנוסף לאמור, הצהיר מנשה לגבי חוב הארנונה, כי "מעולם לא סוכם עמי כי הנתבעת תשלם את הארנונה בגין השטח הנוסף ובתמורה לכך התובעת תקזז לה תשלומי השכירות" (סעיפים 10-11 לתצהיר). עוד הצהיר מנשה, כי השכירות ביחס למבנה העיקרי הסתיימה בתאריך 2.11.06 בהתאם לאישור שניתן ע"י התובעת עבור החזרת מפתח.

עוד הוגש תצהיר ערוך על-ידי אסתר שלי (להלן: "אסתר"), מי שניהלה בזמנים הרלוונטיים לתובענה את ההתחשבנות הכספית אל מול מר ערן זקס, מנהל הנתבעת. לתצהיר צורפה כרטסת הנהלת החשבונות של הנתבעת אצל התובעת (להלן: "כרטסת הנה"ח"). במסגרת התצהיר, פירטה אסתר את התשלומים ששילמה הנתבעת בפועל בגין דמי השכירות והביטוח במהלך תקופת השכירות וערכה חישוב ליתרת החוב של הנתבעת בהתאם להסכם השכירות.

לגרסתה, הנתבעת אמורה לשלם דמי שכירות וביטוח בגין התקופה שבין 01.05.03 ועד ליום 01.11.06 (מסירת המפתחות), בסך של 106,832$ השווים ל- 478,203 בשקלים. עפ"י חישוביה, הנתבעת שילמה בפועל דמי שכירות וביטוח בסך של 276,564 ₪, ונותרה חייבת לתובעת סך 201,639 ₪, ובתוספת ריבית פיגורים בהתאם להסכם, עד למועד עריכת התצהיר (10.04.09), מגיע סכום החוב לסך של 388,200 ₪. החוב בגין דמי שימוש ראויים וביטוח עבור השטח הנוסף עומד ע"ס 614,531 ₪ (דמי שימוש וביטוח ע"ס 293,166 ₪ השווה לסך 387,312 ₪, כולל תוספת פיגורים עד למועד הגשת התביעה, והשווה לסך 614,531 ₪ נכון למועד עריכת תצהיר העדות הראשית של אסתר ביום 10.04.09. החוב בגין תשלומי החשמל עומד על 9,052 ₪, עבור התקופה החל מיום 01.01.05, השווה לסך 10,814 ₪ נכון למועד הגשת התביעה וסך 15,096 ₪ נכון למועד עריכת תצהיר העדות הראשית ביום 10.04.09.

טענות הנתבעת

הנתבעת מודה, כי היא התקשרה עם התובעת בחוזה שכירות למבנה נשוא התובענה, ובמסגרתו נקבע כי היא שוכרת את המבנה והגלריה מאת התובעת. לגרסתה, הסכם השכירות נועד להעביר לעיר עפולה את פעילות מפעל תעשייתי לייצור ציפויים לתעשייה שבבעלותה, שעד למועד ההתקשרות בהסכם השכירות שכן באזור פתח תקווה.

הנתבעת טוענת, כי בפועל שכרה מהנתבעת את המבנה בלבד. באשר לגלריה, נטען כי היא הודיעה לתובעת על ביטול השכירות ביחס לחלק זה מן המושכר, בהתאם להוראת סעיף 8.4.5 להסכם השכירות, מאחר ולא היה לה צורך בגלריה ולא עשתה בה כל שימוש. עוד טוענת הנתבעת, כי בהתאם לאמור בסעיף 8.4.3 להסכם השכירות, היא הייתה ממילא פטורה מתשלום דמי שכירות עבור הגלריה למשך 12 החודשים הראשונים של השכירות. בנוסף, התובעת בעצמה מעולם לא דרשה מהנתבעת תשלום דמי שכירות ביחס לגלריה, וזאת עד למועד הגשת כתב התביעה המתוקן בו הועלתה הדרישה, לראשונה, וכן מעולם לא הוציאה התובעת חשבונית חיוב לתשלום בגין שטח זה.

הנתבעת מודה, כי היא התחייבה עפ"י ההסכם לשלם דמי שכירות חודשיים עבור המבנה בשיעור 1,736 $ למ"ר בצירוף מע"מ, בנוסף לדמי ביטוח בגובה 0.13$ למ"ר בצירוף מע"מ, ובסה"כ 322.4$ בצירוף מע"מ עבור כל שטח המושכר. אולם, טוענת הנתבעת כי עומדת לה זכות קיזוז בגין תשלומי ארנונה עודפים שהיא שילמה ואשר הצטברו לזכותה, וזאת כתוצאה מרישום הנתבעת בספרי העירייה כמחזיקה של שטח המבנה בשלמותו. נטען כי הנתבעת, כמפעל חדש, זכאית להנחות בארנונה, ולכן רישום הנתבעת כמחזיקה של כל השטח בספרי העירייה נעשה על מנת שהתובעת תיהנה מהנחות הארנונה להן זכאית הנתבעת, בעקיפין. שטח המושכר הכולל לפי רישומי העירייה הוא 5,187 מ"ר, בעוד שהשטח ששכרה הנתבעת בפועל, לטענתה, היה פחות מכך ועמד על 2,480 מ"ר. נטען, כי הצדדים הגיעו לכדי הסכמה, לפיה יופחתו תשלומי הארנונה שבהם נשאה הנתבעת ביתר מדמי השכירות שהיה על הנתבעת לשלם לתובעת עפ"י הוראות ההסכם.