אחזקות בע"מ ח.פ 513667139 נ' בע"מ ח.פ 513616433 ואח'

פסק דין

רקע

בפניי תביעה כספית ע"ס 90,589 ₪ (נכון להגשת התובענה) שבבסיסה הסכם שכירות בלתי מוגנת אשר נחתם בין התובעת לבין הנתבעת 1, הנושא תאריך 29.05.08, בגין מבנה הממוקם בגוש 13147, 13151 חלקות 5,77,80,81 בקריית שמונה, ואשר יועד עפ"י ההסכם לשמש כחנות רשת של הנתבעת, "הרמוניה לבית בע"מ" (להלן: "הנתבעת").

התביעה דנן הוגשה על ידי המשכירה/התובעת, אחר שמערכת היחסים החוזית שבין הצדדים הניצים הסתיימה עקב פינוי מוקדם של המושכר על ידי השוכרת/הנתבעת, עוד לפני תום תקופת השכירות שנקבעה בחוזה השכירות.

תחילה, הוגשה התביעה גם כנגד הנתבע 2, מנהל ובעל מניות בנתבעת, וכן כנגד הנתבע מס' 3, הזכיין שהפעיל את המושכר מטעם הנתבעת. ביום 15.03.10 ניתן פסק דין המורה על מחיקת הנתבע 3 מההליך שבפניי, על פי הסכמה שהושגה בין הצדדים. כמו כן, ביום 04.05.10 אישר ס. הנשיא (כתוארו אז) כבוד השופט י' בן חמו, הסכמה דיונית נוספת אליה הגיעו הצדדים למחיקת התביעה גם נגד הנתבע מס' 2. משכך, נצטמצם גדר הסכסוך בין התובעת לנתבעת והוא זה אשר יידון בהליך המונח לפניי.

טענות התובעת

התובעת, אשר בבעלותה נכסי מקרקעין והעוסקת בהשכרתם, התקשרה כאמור עם הנתבעת ביום 29.05.08 בהסכם שכירות, לפיו שכרה האחרונה מהתובעת, מבנה בעל שטח של 432 מ"ר המצוי באזור התעשייה בקרית שמונה (להלן: "המבנה" או "המושכר"), לתקופת שכירות בת 28 חודשים, החל מיום 01.09.08 ועד ליום 31.12.10 [סעיף 2א] (להלן: "הסכם השכירות"). בסעיף 3 להסכם השכירות נקבעו דמי שכירות חודשיים בשיעור 11,500 ₪ בצירוף מע"מ, כשהם צמודים למדד המחירים לצרכן. עוד נקבע אופן התשלום, כך שתמסור הנתבעת בידי התובעת במעמד מסירת החזקה במבנה 28 המחאות מעותדות, כל אחת ע"ס 11,500 ₪. כן נקבע בסעיף 2 (ג) להסכם השכירות: "אף שתקופת השכירות לצורכי תשלום שכ"ד ומנין שנת השכירות מתחילה ביום 01/9/2008 מצהיר השוכר כי קיבל את מפתחות המושכר והחזקה בו עוד לפני מועד תחילת חוזה זה – שחתימתו מהווה אישור לקבלת המפתחות והחזקה. בכל מקרה החתימה על הסכם זה מהווה אישור לקבלת המפתחות של המושכר והחזקה בו החל מיום 15/06/2008 ולכן כל סעיפים החוזה יחולו על השוכר החל מתאריך 15/6/2008 למעט תשלום שכ"ד שיחל ב- 1/9/2008... וכמו כן מתחייב השוכר לסיים את עבודות הפיתוח הסביבתי עד לתאריך 15/06/2008". עוד התחייבה הנתבעת בהסכם השכירות לבטח את המבנה [סעיף 5 (ה)] ולהעביר לתובעת ערבות בנקאית להבטחת קיום התחייבויותיה עפ"י הסכם השכירות [סעיף 7 (א)].

במסגרת תביעתה, טוענת התובעת כי הנתבעת לא קיימה חלק מהתחייבויותיה עפ"י הסכם השכירות, משלא ביטחה את המבנה ולא מסרה בידי התובעת ערבות בנקאית. בנוסף, מסרה הנתבעת 12 שיקים דחויים שנמשכו מחשבונו של הזכיין הנתבע 3, חלף המוסכם ביניהם למסור לתובעת 28 שיקים דחויים על פני כל תקופת השכירות. נטען, כי 9 שיקים נפרעו, בעוד ששלושת השיקים האחרונים חוללו בגין 'הוראת ביטול'. כן שיק נוסף שנמסר לתובעת ע"י זכיין הנתבעת בגין חוב חשמל כתוצאה מהשימוש במבנה בתקופת השכירות ע"ס 4,730 ₪, אף הוא חולל בגין 'הוראת ביטול'. בנוסף, הותירה הנתבעת חוב חשמל נוסף בסך 2,371 ₪.

כפי טענת התובעת, כל פניותיה החוזרות ונשנות אל הנתבעת בדרישה לתקן את ההפרות המפורטות מעלה, לא נענו (נספח א' לתצהיר עדות הראשית של מר חיים רייכבך מטעם התובעת).

בסמוך לחודש ינואר 2009 ביקשה הנתבעת לעזוב את המושכר ולעבור למבנה אחר. התובעת הסכימה לבקשת הנתבעת לקיצור תקופת השכירות ופינויו המוקדם של המושכר ביום 15.06.09, אך הסכמתה זו הותנתה בשורה של התחייבויות שנטלה הנתבעת על עצמה ושבחלקן היא לא עמדה, כפי שיפורט להלן: (להלן: "תנאי הפינוי המוקדם"):

התנאי הראשון: מציאת שוכר חליף במקומה של הנתבעת שישכור את המבנה ויאות לשלם דמי שכירות זהים לאלה ששילמה הנתבעת עפ"י ההסכם; בפועל, כך נטען, נכרת ביום 10.06.09 הסכם שכירות עם שוכר חדש בשם 'דף חלק' שנמצא על ידי זכיין הנתבעת, לתקופה של 3 שנים, החל מיום 15.06.09 ועד ליום 01.06.12. ברם, השוכר החלופי הסכים לשלם דמי שכירות בסכום נמוך מדמי השכירות עליהם התחייבה הנתבעת בהסכם השכירות. אי-לכך, נאלצה התובעת, בלית ברירה, להסכים לדמי שכירות מופחתים, ובכך פעלה למעשה עפ"י חובתה מכוח דיני החוזים להקטנת נזקיה, אך מבלי לוותר על זכויותיה כלפי הנתבעת לקבלת ההפרש בדמי השכירות.

התנאי השני: פינוי המושכר ע"י הנתבעת לא יאוחר מיום 15.06.09 והשבתו לחזקת התובעת כשהוא במצב נקי וטוב, וכן התחייבות הנתבעת להסרת הברגים והמסמרים בקירות המבנה וצביעתו; בפועל, פינתה הנתבעת את המושכר כשהוא במצב בלתי ראוי לשימוש, ולכן נדרשה התובעת לשורה של תיקונים במבנה, שכללו תיקונים בקירות, צביעת המבנה, פירוק תקרה אקוסטית שקרסה והתקנת תקרה חדשה במקומה, פינוי אשפה וניקוי המבנה, כל זאת בעלות של 18,018 ₪ כולל מע"מ, בהתאם להצעת מחיר שצורפה לכתב התביעה (נספח ד').

התנאי השלישי: פירעון כל התשלומים החלים על הנתבעת על פי הסכם השכירות, לרבות חשמל, מים וארנונה; בפועל, לטענת התובעת, הותירה הנתבעת חוב בגין חשמל לחודשים 04-05/09 ע"ס 2,053 בתוספת מע"מ. בתצהיר העדות הראשית של חיים רייכבך מטעם התובעת נאמר, כי הסכומים שנדרשו בגין השימוש בחשמל עבור כל תקופת השכירות, חושבו בהתאם למונה שעון חשמל נפרד שקיים במבנה ובהתאם לחשבוניות שהונפקו ע"י 'קדם אבוקדו' (סעיף 9 לתצהיר).

התנאי הרביעי: הנתבעת מתחייבת לשלם דמי שכירות עבור תקופת השכירות עד למועד הפינוי המוקדם בתאריך 15.06.09, כמו כן היא מתחייבת לשלם דמי שכירות עבור החודשים יולי – אוגוסט 2008, במהלכם קיבלה הנתבעת את החזקה במושכר והופטרה מתשלום דמי השכירות בגינה (להלן: "תקופת הגרייס"), בכפוף להתחייבותה של הנתבעת לשכור את המבנה למשך 28 חודשים; לטענת התובעת, הנתבעת הפרה התחייבות זו ולא שילמה לתובעת דמי שכירות בגין תקופת הגרייס.

בסעיף 17 לתצהיר עדותו הראשית של חיים רייכבך, מנהל התובעת, מתוארים חילופי התכתבויות בינו לבין מנהל הנתבעת, מר מירן מלכה (להלן: "מלכה") ביחס לתנאי הפינוי המוקדם. נטען, כי ביום 11.06.09 שיגר מלכה אל רייכבך באמצעות הפקסימיליה נספח להסכם השכירות המקורי, ובו נרשמו תנאים להסדרת סיומה המוקדם של ההתקשרות החוזית, השונים מאלה שסוכמו בין הצדדים בע"פ, כמפורט מעלה. משכך, סירב רייכבך לחתום על הטיוטה והשיבה חזרה למלכה, כשעל גביה צירף הערותיו (נספח ח' לתצהיר). ברם, הנתבעת לא חתמה על הטיוטה המתוקנת ועזבה את המושכר ביום 15.06.09, באופן חד צדדי מבלי שקיימה את תנאי הפינוי המוקדם שהוסכמו בע"פ בין הצדדים, כאמור.

לאור שלל ההפרות היסודיות הן של ההסכם המקורי והן של ההסכם בע"פ המאוחר ע"י הנתבעת, כמתואר מעלה, הגישה התובעת את התביעה שבפניי במסגרתה עתרה לחיוב הנתבעת בתשלום דמי שכירות עבור תקופת הגרייס ע"ס 28,750 ₪ ; ההפרש בין דמי השכירות שהוסכמו עם הנתבעת לבין אלה המושלמים ע"י השוכר החדש בסך 25,630 ₪ ; פיצוי עבור הנזק למבנה ע"ס 18,018 ₪; חוב חשמל בסך 7,101 ₪; ובסה"כ 90,589 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל.

בהתייחסה לטענת הנתבעת, כי פינויו המוקדם של המושכר נבע מהפרת ההסכם ע"י התובעת אשר לא דאגה לפיתוח סביבתי, גינון, התקנת גגון בכניסה למבנה, סלילת חניות, התקנת מונה חשמל נפרד וכדומה, טענה התובעת כי קיימה את מלוא התחייבויותיה עפ"י ההסכם וכי הפרות אלו כלל לא הוכחו. בהקשר זה, נטען כי עדותו של מלכה הינה עדות מפי השמועה, משלא דאגה הנתבעת להזמין את הזכיין, עמו באה התובעת בדברים לסיומה המוקדם של ההתקשרות החוזית, למתן עדות בביהמ"ש. לשיטתה, מחדל זה ראוי שייזקף לחובת הנתבעת.

לטענת התובעת, הוכח כי הסיבה בשלה הסתיימו היחסים החוזיים בין הצדדים מוקדם מן המוסכם נעוצה בשיקולים עסקיים גרידא ורצונה של הנתבעת לעבור למבנה חדש, ולא כטענת הנתבעת שייחסה לתובעת הפרות שונות של הוראות הסכם השכירות.

במענה לטענות הנתבעת בדבר אי חיבור קו טלפון במושכר וההצפות שאירעו במושכר, נטען כי לטענות אלו אין כל זכר בכתב ההגנה והן הועלו, לראשונה, בתצהיר עדותו הראשית של מלכה, וככאלו הן בבחינת הרחבת חזית שאין להתירה.

אשר לתקופת הגרייס, טענה התובעת כי מתן ההפטר לנתבעת מתשלום דמי השכירות בגין תקופה זו היה מותנה בהתחייבותה של הנתבעת לקיים את תקופת השכירות עד תום. ברם, משהחליטה הנתבעת לקצר את תקופת השכירות, היא אינה זכאית עוד להפטר ועליה לשאת בדמי השכירות בגין התקופה הנ"ל בה החזיקה את המושכר בטרם החלה תקופת השכירות שנקבעה בהסכם השכירות.