אום פתרונות הספק בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

יו"ר הוועדה, כב' השופטת אורית וינשטיין:

פתח דבר:

חברה מתקשרת בהסכם לרכישת זכויות בנכס מקרקעין, כאשר 10% מהתמורה משולמת למוכר במועד החתימה על ההסכם ויתרת התמורה אמורה להשתלם בתוך שנה. במהלך פרק הזמן שעד לתשלום יתרת התמורה החברה מגיעה למסקנה כי לא תוכל לעמוד בתשלום זה. בעלי המניות בחברה מחליטים אפוא להתקשר בהסכם למכירת מניות החברה. כך, 80% ממניות החברה מועברות לידי חברה אחרת, באופן המאפשר את תשלום יתרת התמורה בעד הזכויות במקרקעין שנרכשו.

החברה אשר רכשה את המקרקעין היא חברת ר.ש.ב.ר ייזום והשקעות בע"מ (להלן – רשבר). רוכשת המניות היא העוררת, אום פתרונות הספק בע"מ (להלן – העוררת), אשר רכשה 80% ממניותיה של חברת רשבר.

המחלוקת העיקרית בערר זה היא בשאלה האם במועד שבו רכשה העוררת את מניותיה של חברת רשבר, נחשבת רשבר כ"איגוד מקרקעין", כהגדרת מונח זה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג – 1963 (להלן – החוק), והאם רכישת מניותיה על ידי העוררת עולה כדי "פעולה באיגוד" החייבת במס רכישה.

העוררת סבורה כי בנסיבות הקונקרטיות של המקרה דנן אין לחייבה במס רכישה בגין רכישת מניותיה של חברת רשבר, ואין לראות ברכישת מניות זו בגדר "פעולה באיגוד". לעמדתה, מבחינה חשבונאית המקרקעין שרכשה רשבר לא רשומים כ"נכס" במאזן החברה ב"תקופת הביניים" שבין מועד החתימה על הסכם הרכישה ועד למועד השלמת העסקה ותשלום מלוא התמורה . על כן, לגישתה אין לראות ברשבר כ"איגוד מקרקעין" ומכאן שאין גם לראות ברכישת מניותיה של רשבר כ"פעולה באיגוד".

מנגד, עמדת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן – המשיב) היא כי חברת רשבר היא "איגוד מקרקעין" וזאת למן מועד החתימה על הסכם רכישת המקרקעין ובהתאם – רכישת מניותיה על ידי העוררת מהווה "פעולה באיגוד" החייבת במס רכישה. לעמדת המשיב אין רלבנטיות לצרכי מס רכישה לאופן הרישום החשבונאי של המקרקעין במאזנה של רשבר.

זוהי המחלוקת העיקרית המונחת להכרעה בפנינו.

העוררת טוענת לחילופין, וככל שלא תתקבל עמדתה בסוגיה העיקרית, כי יש לקבוע את שווי המכירה לצורך חישוב מס רכישה בהתאם לסכום מקדמת התשלום ששולמה במועד החתימה על הסכם הרכישה ולא בהתאם למלוא שווי המקרקעין.

עיקרי העובדות הנדרשות לענייננו:

1.רשבר וכן ארבעה מבעלי מניותיה התקשרו ביום 17.1.2016 בהסכם (להלן – הסכם רכישת המקרקעין) עם חברת בתים משותפים בכרמל המרכזי אגודה שיתופית לשיכון בע"מ (להלן – האגודה השיתופית), לפיו רכשו רשבר ובעלי המניות זכויות במקרקעין בגוש 10755 חלקה 1 בחיפה (להלן – המקרקעין) וזאת תמורת סך של 42,000,000 ₪ (הסכם רכישת המקרקעין צורף כנספח 1 לכתב הערר). על פי הסכם רכישת המקרקעין רכשה רשבר 90% מהמקרקעין ובעלי מניותיה הנ"ל רכשו את יתרת 10% מהמקרקעין. חלקה של רשבר בתמורה עמד, אפוא, על סך של 37,800,000 ₪.

2.על פי הסכם רכישת המקרקעין 10% מהתמורה תשולם במועד החתימה על ההסכם (סך של 4.2 מיליון ₪ בתוספת מע"מ) ואילו יתרת 90% מהתמורה (כולל הפרשי שיערוך) בסך של 38,688,000 ₪ בתוספת מע"מ (להלן – יתרת תמורת הרכישה) - תשולם ביום 20.12.2016, אך תשלום עד ליום 25.12.2016 לא יהווה הפרה של הסכם רכישת המקרקעין.

3.ביום 16.2.2016 הוגש דיווח למשיב על הסכם רכישת המקרקעין – צורף כנספח 2 לכתב הערר. בדיווח למשיב צוין על ידי רשבר כי המקרקעין הנרכשים ישמשו אצלה כמלאי עסקי לעניין מס הכנסה (חלק ו' לטופס המש"ח סעיף 3).

4.ביום 22.12.2016 נחתם הסכם בין כל בעלי המניות של רשבר מצד אחד (להלן – בעלי המניות), לבין העוררת מצד שני, לבין רשבר מצד שלישי, לפיו רכשה העוררת 80% ממניותיה של חברת רשבר (להלן – הסכם רכישת המניות).

על פי האמור בהסכם רכישת המניות (ראו "והואיל" השלישי) לרשבר לא היו מקורות מימון מספיקים לתשלום יתרת תמורת הרכישה. על פי הסכם רכישת המניות התחייבה העוררת להעמיד לרשבר מימון לצורך תשלום חלקה של רשבר ביתרת תמורת הרכישה במועד הקבוע בהסכם רכישת המקרקעין.

5.ביום 9.2.2017 הוגשה על ידי העוררת למשיב הצהרה על פעולה באיגוד מקרקעין ולפיה מניות רשבר נמכרו לה תמורת ערכן הנקוב (800 ₪). באותה הצהרה צוין כי שווי נכס המקרקעין שבבעלות רשבר הוא 37,800,000 ₪ (ראו נספח 4 לכתב הערר).

6.המשיב לא קיבל את שומתה העצמית של העוררת וקבע כי עליה לשלם מס רכישה בגין רכישת מניות רשבר לפי שווי המקרקעין, כפי חלקה של העוררת בהסכם רכישת המקרקעין. השגה שהוגשה על ידי העוררת (נספח 6 לערר) נדחתה (ראו החלטה בנספח 7 לכתב הערר), ומכאן הערר.