אהרון גופר נ' יהודית שיני ואח'

פסק דין

1.מבוא ועיקרי טענות הצדדים

א.בפניי תביעה שעניינה תשלום בגין תיווך נדל"ן.

ב.הנתבעת 1, יהודית שיני (להלן: "הנתבעת 1"), פנתה אל התובע אהרון גופר (להלן: "התובע") מתווך נדל"ן במקצועו, על מנת לקבל שירותי תיווך נדל"ן לצורך מכירה של נכס מקרקעין ברח' מעלה הרתמים 11 באבן יהודה.

ג.בין הצדדים נחתם הסכם תיווך. במסגרת טופס הזמנת שירותי התיווך מיום 19.11.02 (להלן: "הזמנת התיווך"), הוסכם כי הנתבעת 1 תשלם לתובע דמי תיווך בשיעור של 1.5% ועוד מע"מ מסכום עסקת המכר שתתבצע. על פי הזמנת התיווך, ניתנה לתובע בלעדיות לטפל במכירת הנכס משך שישה חודשים.

ד.ביום 19.6.05 פנה התובע טלפונית לנתבעת 1, וקישר בינה לבין יגאל וקטרינה רוטר, אשר לבסוף רכשו את המבנה בנכס ואת השטח החקלאי הצמוד לו ביום 17.8.05 (להלן: "הקונים", "רוטר"). הקונים רכשו את המבנה, חלקה של נתבעת 1 בנכס תמורת 660,000 דולר ואת השטח החקלאי, חלקם של נתבעים 2-3 בנכס תמורת 70,000 דולר, ובסך הכל שילמו הקונים 730,000 דולר.

ה.לטענת התובע, מאחר שהקונים היו לקוחותיו, הובאו על ידו לנכס והוא ליווה את המו"מ בין הצדדים לכל אורכו, והביא לגיבושה של עסקת המכירה, הוא זכאי לתשלום דמי התיווך המוסכמים בשיעור של 1.5% ועוד מע"מ ממחיר המכירה של הנכס, הם 59,792 ₪. מדובר בדמי תיווך המתייחסים הן למכירת שטח המבנה בנכס והן למכירת השטח החקלאי, שכן שלושת הנתבעים התחייבו לתשלום דמי התיווך בטופס התיווך. נתבעת 1 פעלה כשלוחתם של הנתבעים 2 ו-3 לעניין חלקם בנכס, ועל כן הם אחראיים לתשלום סכום התביעה המתייחס לחלקם בנכס.

ו.לטענת הנתבעים, הזמנת התיווך חתומה על ידי נתבעת 1 בלבד. נתבעים 2 ו-3 אינם חתומים עליה, ואין ביניהם לבין התובע כל התקשרות אחרת שיכולה להצביע על התחייבות שלהם לתשלום דמי התיווך. נתבעת 1, מעולם לא הציגה עצמה כשליחה של נתבעים 2 ו-3. בעת ההתקשרות עם התובע, נתבעת 1 רצתה למכור את המבנה בלבד הנמצא בבעלותה ולא את השטח החקלאי הנמצא בבעלות נתבעים 2 ו-3. בנוסף, אין התובע זכאי לדמי תיווך כיון שלא הוסכם על הצגת הנכס בפני קונים לאחר תום תקופת הבלעדיות המצוינת בהזמנת התיווך. כמו כן, היה נתק של שלוש שנים בין התובע והנתבעת 1, וההתחייבות עליה חתמה הנתבעת 1 במסגרת הזמנת התיווך פקעה, שכן במשך שלוש השנים שעברו מהזמנת התיווך ועד למכירת הנכס לא הגיעו קונים פוטנציאליים מטעמו של התובע, למעט אשתו של התובע.

2.ד י ו ן

א.גדר המחלוקת

יש לברר תחילה מי הם הצדדים למחלוקת, ולבדוק האם נתבעים 2 ו-3 אף הם צד להסכם התיווך עם התובע בנוסף לנתבעת 1. כמו כן, יש לבחון האם על נתבעת ו/או על הנתבעים לשלם לתובע דמי תיווך, או שמא פקעה התחייבות הנתבעת 1 או התחייבותם של הנתבעים כלפיו, ולחילופין האם בוטלה התחייבות זו במפורש או מכללא.

ב.האם נתבעים 2 ו-3 הינם צד להסכם התיווך?

1.נכס המקרקעין שנמכר לקונים נחלק לשניים: שטח הבית שהיה בבעלות נתבעת 1 ושטח חקלאי שהיה בבעלות ילדיה של נתבע 1, הם נתבעים 2 ו-3 (ראו הרישום בטאבו- נספח ד' לתצהירי העדות הראשית מטעם הנתבעים). מצב בעלות זה נוצר לאחר גירושיהם של בני הזוג שיני וחלוקת הנכסים בעקבות הסכם הגירושין. לפיכך, נתבעים 2 ו-3 בנוסף לנתבעת 1 הם צד להסכם המכר (נספח ב' לכתב התביעה).

הזמנת התיווך שנחתמה ביום 19.11.02 (נספח א' לכתב התביעה) מהווה את הסכם התיווך.

שם הלקוח בהזמנת התיווך הינו "יהודית שיני", נתבעת 1.

2.מכאן, נראה כי המסקנה שלכאורה מתבקשת היא, כי הסכם התיווך נחתם בין התובע לבין נתבעת 1 בלבד, ומתייחס לשטח המקרקעין שבבעלות נתבעת 1, הוא שטח המבנה בנכס. אף על פי כן, לטענת התובע, נתבעים 2 ו-3 הינם צד להסכם התיווך וכך גם השטח החקלאי שהיה בבעלותם, משום שבהזמנת התיווך לא קיים פיצול בין שטח המבנה, שהיה בבעלות נתבעת 1 לבין השטח החקלאי, שכאמור היה בבעלות נתבעים 2 ו-3. לגרסת התובע, בהזמנת התיווך שני השטחים מוצגים כמקשה אחת, ועל כן הסכם התיווך חל על הנכס במלואו.

אכן, עיון בהזמנת התיווך מעלה כי לא קיימת בה התייחסות לפיצול לשטח הבית ולשטח חקלאי. יחד עם זאת, סוג הנכס כלל אינו מסומן ואינו מצוין בטופס ההזמנה. בטופס ההזמנה מופיעה כתובת הנכס בלבד, וכלל אין התייחסות לסוג הנכס או סוג המקרקעין. על כן, טענת התובע אינה מטה את הכף לכאן או לכאן. היינו, מאחר וההתייחסות לסוג השטח או סוג הנכס אינה קיימת בטופס ההזמנה, טענת התובע בדבר העדר פיצול בין השטחים בהזמנת התיווך אינה רלוונטית. ניתן לטעון, כי על פי טופס הזמנת התיווך קיים קושי לדעת האם מדובר בשטח המבנה בלבד או בשטח המבנה בתוספת השטח החקלאי. אולם, מאחר שבסעיף "שם הלקוח" מופיעה נתבעת 1 בלבד, סבורני כי הכף נוטה לכך כי מדובר בשטח המבנה בלבד. שטח המבנה הוא בבעלותה של נתבעת 1, ובהיותה מזמינת התיווך, ניתן להסיק כי התיווך מתייחס לשטח הבית בלבד, והשטח החקלאי אינו חלק מהסכם התיווך. הפרדה בין שני חלקי הנכס אף מצויה בדיווח למס שבח ובחוזה המכר (מצורפים כנספחים לתצהיר העדות הראשית מטעם הנתבעים).

באשר לטענת התובע כי נתבעת 1 פעלה כשלוחתם של נתבעים 2 ו-3, לא הובא בפניי כל מסמך או ראייה אחרת, לפיהם הנתבעים 2 ו-3 הסמיכו את נתבעת 3 להיות שלוחתם בהקשר להסכם התיווך נשוא התביעה. כך גם בהזמנת התיווך אין כל התייחסות ליחסי שליחות כלשהם.

3.מנגד, הקשה ב"כ התובע על נתבעת 1 בהיותה על דוכן העדים והפנה אליה שאלות נוקבות בדבר הסכם תיווך מאוחר יותר עם "מימון נכסים", אשר לטענת הנתבעים נחתם בשלב בו שני חלקי הנכס עמדו למכירה, ולמרות זאת חתומה עליו נתבעת 1 בלבד ולא מאוזכר בו השטח החקלאי. במענה לשאלות אלה, ענתה נתבעת 1 כי נתבעים 2 ו-3 נתנו לה את הסכמתם בעל פה שהיא תציע את הבית והמגרש למכירה, ואם העסקה תצא לפועל גם נתבעים 2 ו-3 יהיו מחויבים להסכם התיווך האחר (פרו' הדיון מיום 12.3.09, עמ' 41, ש' 4-23).

חיזוק לדבריה קיים בעדותו של יריב שיני, נתבע 2 (להלן: "יריב").