אדרי כהן נ' כהן

פסק דין

1.בפני תביעה לפינוי, שהחלה כתביעה לפינוי מושכר – חנות הנמצאת בסמטת יוסף קארו מס' 47 בצפת (להלן: "הנכס"), ע"פ הוראת פרק טז' 4 לתקנות סדר הדין האזרחי – התשמ"ד (להלן: "התקנות").

בהתאם להחלטה מיום 2.11.10 ומאחר שהנתבע טען כי הינו זכאי להחזיק בנכס שלא מכוח הסכם השכירות שנכרת בעבר בין הצדדים, אלא מכוח רכישת זכויות עצמאית, הועברה התביעה להתברר בסדר דין רגיל.

2.לטענת התובעת, בהתאם להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין בת"א 1085/05, נכרת בינה לבין הנתבע ביום 19.4.05 הסכם שכירות, על פיו שכר הנתבע את הנכס לתקופה של 5 שנים עד ליום 1.4.10. ע"פ הסכם השכירות, ניתנה לנתבע אופציה להאריך את ההסכם לתקופה של 5 שנים נוספות. מימוש האופציה הותנה במשלוח הודעה בכתב שנה מראש והסכמה על דמי השכירות (להלן: "הסכם השכירות").

התובעת טענה כי למרות שהנתבע לא מימש את זכות האופציה, המשיך להחזיק במושכר ומסרב לפנותו.

3.לטענת הנתבע, לתובעת זכויות רק ב-3/8 מהמקרקעין בהם מצוי הנכס והמדובר במקרקעין בבעלות משותפת של מס' בעלים. לטענת הנתבע, לתובעת אין בעלות בחלק מסוים במקרקעין. הנתבע טען כי ביום 28.5.10 רכש מהיורשים של הבעלים הנוספים במקרקעין, זכויות במקרקעין. לטענת התובע, בהתאם להסכם שנכרת בינו ובין אלברט אלבז (להלן: "אלברט") מחד והיורשים – יצחק גוטרמן, יוכבד פישר, אהובה דיברת ורות חיות (להלן: "היורשים") מאידך (להלן: "הסכם המכר"), רכש זכויות במקרקעין ואף הוסכם בהסכם המכר כי החזקה בנכס תימסר לו ביום חתימת ההסכם. לפיכך טען הנתבע כי הוא מחזיק בנכס כדין וכי כל עוד לא נעשתה חלוקה במקרקעין בין השותפים, אין לתובעת זכויות בחלק מסוים במקרקעין והיא אינה זכאית לדרוש פינויו מהנכס.

4.מטעם התובעת העיד בעלה מר בצלאל אדרי (להלן: "אדרי"), אשר ע"פ תצהירו הוא זה שטיפל ובקיא בכל השתלשלות העניינים.

מטעם הנתבע העיד הנתבע וכן עו"ד פריימן אשר ייצג את הקונים (הנתבע ומר אלבז) בהסכם המכר, וכן נתקבלו תשובות לשאלות, מטעם כב' השופט פישר, אשר בטרם נתמנה כשופט, ייצג את היורשים- המוכרים, בהסכם המכר.

5.בהתאם לתצהיר אדרי - התובעת רכשה בשנת 2004 את הזכויות ב-3/8 מן המקרקעין מפלר ואוסטפלד שהיו בעלי הזכויות הקודמים, ביחד עם גוטרמן, במקרקעין. (אוסטפלד נותר בעל הזכויות ב-1/8 מהמקרקעין). לטענת התובעת, ע"פ הרשום בנסח, המדובר בבניין בעל קומת קרקע ובה 3 חנויות ו-3 חדרים וקומה עליונה ובה 6 חדרים וחדרי שירות. אדרי טען כי בפועל הייתה חלוקה בין השותפים דאז כדלקמן: גוטרמן הבעלים הנוספים במחצית מהזכויות, החזיקו והשתמשו בקומה העליונה בלבד, ואילו אוסטפלד ופלר מהם רכשה התובעת את הזכויות, החזיקו והשתמשו בקומה התחתונה בלבד. לאחר רכישת הזכויות, השכירה התובעת את הנכס לנתבע ובעקבות התביעה שהגישה כנגד הנתבע במסגרת ת"א 1085/05 (להלן: "התביעה הישנה"), הושג בין הצדדים הסכם פשרה ונחתם בשנת 2005, הסכם השכירות. אדרי הפנה בתצהירו לטענות ההגנה שהעלה הנתבע כבר בתביעה הישנה, כגון: שהנכס שייך לאוסטפלד, כגון ששיפץ והשקיע בנכס, וכי לא נטען כלל כנגד זכויותיה של התובעת בנכס, או כאילו לגוטרמן, ולא לה, זכויות בנכס. לפיכך, נטען כי הנתבע מושתק מלהעלות הטענות. אדרי הפנה להסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין ועל פיו ויתר הנתבע בין היתר על: "זכות לחזקה שלא מכוח ההסכם, או כל טענה אחרת וכל זכויותיו במושכר או במקרקעין ינבעו בפסק הדין או מהסכם השכירות בין הצדדים".

לטענת התובעת, אין רלוונטיות לטענת הנתבע כי רכש את זכויות גוטרמן, כיוון שזכויות החזקה והשימוש של גוטרמן היו תמיד רק בקומה העליונה ולא בקומת הקרקע בה מצוי הנכס. עוד טענה התובעת כי גם ע"פ הסכם המכר, רכישת זכויות גוטרמן נעשתה רק חודשיים לאחר תום הסכם השכירות ולכן, היה על הנתבע לפנות את הנכס מיד בתום תקופת הסכם השכירות.

התובעת טענה כי פסק הדין בתביעה הישנה מהווה מעשה בית דין והנתבע מושתק ומנוע מלהעלות טענות ביחס לשימוש ולחזקה בנכס. התובעת הוסיפה כי טענות הנתבע להעדר חלוקה או הסכם שיתוף, הגם שאינן נכונות לגישתה, פועלות גם כנגד הנתבע והוא איני רשאי להחזיק בחלק מסוים במקרקעין.

6.הנתבע טען בתצהירו כי הוא נמצא בנכס משנת 1993. לאור מצג התובעת כאילו היא בעלת הנכס, התקשר עמה בהסכם שכירות בשנת 2004 ושילם לה דמי שכירות. הנתבע טען בתצהירו כי רק אחרי פסק הדין בתביעה הישנה התברר לו כי יש שותפים נוספים במקרקעין וכי לא נעשתה חלוקה. לטענת הנתבע התובעת עשתה דין לעצמה והשתלטה על הנכס אותו השכירה לנתבע ללא ידיעת השותפים האחרים. הנתבע טען כי אחרי שבירר ומצא כי זכויות גוטרמן אמורות לעבור ליורשים, חתם עם היורשים על הסכם לרכישת זכויותיהם במקרקעין המשותפים. הנתבע פרט את התשלומים ששולמו, על ידו וע"י שותפו, תמורת רכישת הזכויות, צירף את המצורפים להסכם המכר (הצהרה ותשלום לרשות המיסים, אישור מהעירייה). לטענת הנתבע, מיום 28.5.10 - יום חתימת ההסכם, הוא מחזיק במקרקעין כדין וכל עוד לא נעשתה חלוקה במקרקעין, לא זכאית התובעת לפנותו.

דיון:

7.לאחר שעיינתי בטענות הצדדים וכן במסמכים ובעדויות שבפני, שוכנעתי כי אין להיעתר לתביעה.

סעיף 16 לחוק המקרקעין קובע כי: "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם לא כדין" (ההדגשה שלי ר.א).

כלומר, על מנת שתתקבל תביעה לסילוק יד, על התובע להוכיח הן את זכותו כבעל המקרקעין או בעל זכויות חזקה במקרקעין והן את היעדר זכותו של הנתבע להחזיק בהם. אף שהתובעת הוכיחה כי היא בעלת זכויות בעלות וחזקה במקרקעין, שוכנעתי כי גם הנתבע הציג זכות להחזיק במקרקעין ולפיכך, דין התביעה לפינויו להידחות (אם כי, ככל שהייתה מוגשת תביעה לחזקה משותפת, היה מקום לקבלה).

ראשית אציין כי בניגוד לטענות הנתבע, אף שהתובעת הינה בעלת 3/8 בלבד מזכויות הבעלות במקרקעין, הרי כבר נקבע כי די באחד הבעלים בלבד כדי לדרוש סילוקו של פולש. גם בעל זכות לחזקה משותפת ולא רק בעל זכות לחזקה ייחודית, זכאי לממש את זכותו (ע"א 211/77 ציון יצחק ואח' נ. שוורץ ואח' פ"ד לג' – 1 – 398).

הבעלות של התובעת מתפשטת בכל חלק וחלק שבמקרקעין, כשם שזכות הבעלות מתפשטת בכל חלק וחלק מהמקרקעין, הרי גם זכות החזקה שלה מתפשטת על כל אתר ואתר וזאת ללא קשר לשאלה אם היה בעבר הסכם לחלוקת השימוש, אם לאו. לפיכך כאמור זכאית התובעת לדרוש סילוקו של פולש למקרקעין. אלא שבמקרה דנן, כפי שיפורט, אין המדובר בפולש.

8.הסכם המכר שכרתו הנתבע ואלברט עם היורשים מתייחס לרכישת מחצית מהזכויות במקרקעין, אשר ע"פ הנסח שהציגו הצדדים, רשום על שם: "גוטרמן חיה גיטל ע"י ישראל גוטרמן".

אינני מקבלת את טענות התובעת בסעיף 1 ב' לפרק ד' של סיכומיה: השם של בעלת הזכויות (חיה גיטל גוטרמן) כמו גם השם של אם היורשים (חנה גוטרמן), שהיא גם אשתו של בן בעלת הזכויות (ישראל גוטרמן) ברורים ואין כל שוני ביחס לשם בעלת הזכויות כנטען על ידי התובעת.