א.ב.ג. גילרן בע"מ נ' עיריית תל-אביב ואח'

פסק דין

המערערת רשומה בספרי עיריית תל אביב כמחזיקה בנכס ברחוב יהודה הימית 29-31 (להלן: "הנכס"), וזאת מאז חודש אוגוסט 2001. הנכס מסווג בסיווג "בניינים אשר אינם משמשים למגורים".

הערעור דנן מתייחס להחלטת ועדת הערר לענייני ארנונה בעיריית תל אביב מיום 30.8.07, שדחתה את טענות המערערת, לפיהן יש להעניק לנכס פטור מארנונה, מכוח הוראת ס' 330 לפקודת העיריות.

המערערת טענה כי חומר הראיות שבתיק, שפורט על ידי ב"כ המערערת במסגרת סיכומיו, היה צריך להוביל את הוועדה למסקנה שונה. המערערת הפנתה גם לפסיקת בית המשפט ביחס לס' 330 לפקודה, ובעיקר לפסק הדין החדש של בית המשפט העליון בענין בר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ. עיריית תל אביב – מנהל הארנונה, להלן: "פסק דין המגרש המוצלח").

מנגד, טענו המשיבים כי המערערת אינה זכאית לפטור מארנונה ביחס לתקופה לפני מתן ההודעה על פי ס' 330 לפקודה – קרי ביחס לתקופה לפני שנת 2005. עוד נטען כי כוונת המערערת להסב את הנכס משימוש למשרדים לשימוש למגורים, אין פירושה כי הנכס אינו ראוי לשימוש. לא כל נכס מוזנח הוא בהכרח נכס שאינו ראוי לשימוש. הנכס דנן אינו מסוכן, הוא יציב ואינו פרוץ, לא נגרם לו נזק משמעותי, וניתן לעשות בו שימוש כלשהו – למשל כמחסן. חוות הדעת מטעם המערערת, כך נטען, איננה מעידה על כך כי לא ניתן לעשות בנכס שימוש כלל, אלא היא מתייחסת רק לנושא של השמשת הנכס למגורים.

דיון

ס' 330 לפקודת העיריות קובע:

"נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעירייה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי ארנונה שהגיע זמן פרעונם לפני מסירת ההודעה".

בעבר, פירשו בתי משפט שונים את הסעיף הנ"ל בצורות שונות, ביחס למשמעות הדרישה לפיה הבנין ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואופן הוכחתה. אולם, לאחרונה ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בענין המגרש המוצלח שנזכר לעיל, אשר בו נפסקה הלכה ביחס לפירוש הנכון שיש לתת לסעיף.

בית המשפט העליון (כב' השופטת נאור) דחה בפסק הדין את הפרשנות לפיה המבחן שיש להחיל כדי לקבוע האם הסעיף חל, הוא המבחן שכונה "המבחן הכלכלי". בית המשפט העליון קבע כי הוספת בחינה של עלות שיפוץ סבירה ו"כדאיות כלכלית" לשיפוץ, מנוגדת לתכלית הטלת הארנונה, והיא אף פוגעת בעיקרון השוויון, ובזכות הקנין של הנישומים.

בית המשפט דחה את הטענה לפיה החלת המבחן של כדאיות כלכלית, או לפחות "עלויות שיפוץ סבירות" תשמש תמריץ לנישומים שלא להזניח את נכסיהם. נפסק כי העיקר הוא המצב הנוכחי של הבנין, ולא התנהגותו של הנישום, והאפשרויות העומדות בפניו. אין מקום לבחון, לצורכי הפטור, האם קיימת כדאיות כלכלית או עלות סבירה אחרת בהפיכת הבנין שאינו ראוי לשימוש, לבנין ראוי לשימוש.

בית המשפט התייחס לשאלת המבחן הראוי שיש להחילו, וקבע כי מדובר בשאלה עובדתית, והמבחן שיש לקבוע אותו הוא מבחן פיזי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר. השאלה אינה איך הנישום רואה את הבנין באופן סובייקטיבי. במקרים "אפורים", ניתן יהיה להכריע לפי מבחן "השכל הישר".

בית המשפט הוסיף כי לא כל בנין מוזנח, הוא בהכרח בלתי ראוי לשימוש, וכי הנזק בו מדובר הוא נזק משמעותי. כן נקבע כי גם אם בנין אינו ראוי למגורים, הוא לא בהכרח ייהנה מהפטור. בית המשפט קבע בהקשר זה כי "יתכן בנין שאינו ראוי לשימוש לצורכי מגורים, אך ניתן להשתמש בו בהתחשב בדיני התכנון והבניה, למשל לצורכי משרדים, מלאכה, תעשייה או כל סיווג אחר שהוא כדין לגבי הבנין. לכן, כדי להיכנס בגדרי הפטור שלפי סעיף 330, הבנין צריך להיות 'ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו', לכול סיווג חוקי שהוא לגבי הבנין".

כאמור, שני הצדדים התייחסו לפסק הדין, ולהשלכתו על החלטתה של ועדת הערר נושא הערעור דנן. המערערת טענה, כי מאחר שאין חולק כי לא ניתן לעשות שימוש פיזי בנכס, יש לקבוע כי חלו תנאי ס' 330. מנגד, המשיבים טענו כי מחומר הראיות עולה לכול היותר כי לא ניתן לעשות שימוש בנכס לצורכי מגורים, אולם, אין פירוש הדבר כי לא ניתן לעשות בו שימוש חוקי אחר, למשל שימוש למחסן.

אני סבורה כי לאחר פסיקתו של בית המשפט העליון יש ליישם את פסק הדין על עובדות המקרה דנן, שכן כידוע פסק הדין קובע את הדין, ואותו יש ליישם על כל ההליכים שנדונים בפני בית המשפט לאחר שהוא ניתן.

אני סבורה כי עיון בהחלטתה של ועדת הערר מעלה כי היא יישמה על המקרה דנן הלכה שעומדת בסתירה לפסק הדין בענין המגרש המוצלח. ועדת הערר תיארה את הבנין נושא ההחלטה כ"מוזנח ובמצב פיזי רע". בהמשך הדברים נקבע כי "יחד עם זאת, אנו מתרשמים כי הנכס אינו הרוס לחלוטין, כי הוא יציב וכי הוא לא הגיע למצב של 'לא בנין'. נציין עוד כי בחלקים אחרים של הבניינים אשר מוחזקים בידי אחרים, נעשה גם נעשה שימוש. אלא שכדי לעשות שימוש בחלקיה של העוררת בבניינים, יש לבצע בהם שיפוץ, כאמור בתשובתו של העד אילעזר מרגולין, ובחוות הדעת שהגישה העוררת. השאלה היא מה עלותו של השיפוץ, והאם שיפוץ שכזה הוא כדאי ביחס לשווי הנכס".

בדברים אלה יישמה אם כן ועדת הערר את המבחן הכלכלי – על פיו כדי לבחון את תחולתו של ס' 330 לפקודת העיריות, יש לבחון את עלות השיפוץ, והאם ביצוע השיפוץ הוא כלכלי ביחס לשווי הנכס.

ועדת הערר דחתה את הערר, משום שהעוררת לא עמדה בנטל ההוכחה להוכחת המבחן הכלכלי. הוועדה השוותה את עלות שיפוץ הנכס למגורים לעלות הריסת הנכס ובנייתו מחדש, תוך שקבעה גם כי לא הוצגו לה הערכות כלשהן ביחס לשווי הנכס בהקשר זה. לכן, כך קבעה ועדת הערר "אין לדעת אם מתקיים כאן המבחן הכלכלי להחלת סעיף 330 לפקודת העיריות, שלפיו לא קיימת כדאיות כלכלית סבירה להשקעה הנדרשת כדי להחזיר את הנכס ל'מעגל העיסקי'".

כאמור, המבחן הכלכלי נשלל בפסק הדין המגרש המוצלח, ולכן אין עוד מקום ליישמו.

עוד יש לציין כי מהחלטת ועדת הערר, לא ניתן לקבוע מה דינו של הנכס בהתאם למבחן שנקבע לצורך כך בפסק הדין המגרש המצולח. כך, לא ברור מההחלטה האם הבנין במצבו הנוכחי הוא ראוי לשימוש לייעוד חוקי כלשהו (כזכור על פי פסק הדין, בחינת הנכס צריכה להיעשות על פי מצבו הנוכחי, ביחס לשימוש אפשרי בכול ייעוד שהוא, לאו דווקא למגורים), או שמא הוא מוזנח ברמה כזו שלא ניתן לקבוע לגביו כי ניתן לעשות בו שימוש כלשהו. כאמור, הוועדה לא מצאה לנכון לבחון ענין זה – משום שהיתה סבורה כי יש להחיל את המבחן הכלכלי, שכן שהחלטתה ניתנה בטרם ניתן פסק הדין המגרש המוצלח.