ה"פ 838-03-12 בר און נ' מנהל מקרקעי ישראל - מחוז דרום ואח'

המבקשת היא יורשתו של בעלה המנוח חפז בר-און ז"ל ( להלן: "המנוח"), שנפטר בשנת 2009. המרצת הפתיחה הנדונה הוגשה על ידה, בהקשר זכויות במקרקעין שנרכשו ע"י המנוח לפי הסכם מיום 10/8/62 (להלן: " ההסכם" ), שנכרת בינו לבין ה"ה אייזיק קריגל ובן ציון בוגן, שהמשיבים 3-4 הם יורשיהם.

השאלה הטעונה הכרעה כיום היא שאלה פרשנית המתייחסת להיקף הזכויות שהוקנו למנוח עפ"י ההסכם. לפיכך- טענות שהועלו ע"י ב"כ המבקשת בהקשר מיהות המשיבים 2 ו- 4-5, זיקתם למקרקעין ו"זכות העמידה" שלהם להתנגד לסעד המבוקש, כמו גם לשאלה אם הוגש מטעמם כתב תשובה כדין ויפוי כח ליצוגם, אינם קריטיים. בהתאם- ולשם הנוחיות-יכונו בעלי דברו החוזיים של המנוח וחליפיהם של ה"ה בוגן וקריגל בשם "המשיבים". יוטעם, שלמשיבה 1, ממ"י ( כיום- רשות המקרקעין), אין עמדה במחלוקת שבין הצדדים הישירים. עניינה של הרשות הוא בכך, שככל שיהא מקום לרישום זכויות ע"ש המבקשת, יעשה הדבר בהליך התקין ובכפוף להסדרת שרשרת הדיספוזיציות שנעשו בחלקים של המקרקעין הנדונים, לאורך השנים, ושלא כולם דווחו לרשויות באופן מסודר.

המשיבים רכשו מרשות הפיתוח חלקת אדמה, בשטח של 580 מ"ר, שהיא חלקה 21 (קטע) בגוש 38003, ואת שהיה בנוי עליה. על החלקה הם הקימו בניין מסחר ומשרדים חדש ששמו המסחרי "בית כלנית הנגב" וכתובתו- מורדי הגיטאות 74 בבאר- שבע. ( להלן גם: "הבניין") המשיבים מכרו למנוח, במסגרת ההסכם הנדון, זכויות בשני משרדים בבניין, כ"א בשטח של 15.56 מ"ר, והוא השתמש בהם לעיסוקו- משרד אדריכלות. בין הצדדים הייתה היכרות ואף קשרים עסקיים. המנוח העניק שירותי תכנון ואדריכלות לפרוייקט שבמסגרתו הוקם הבניין הנדון ע"י המשיבים. כאמור בהסכם, החזקה במשרדים הייתה בידי המנוח עוד מחודש אוגוסט 1957, ככל הנראה- שלא מכוח הסכם כתוב. הסכם 1962 נחזה כמעגן בכתובים התחייבויות שכבר ניתנו וכמימוש של הסכמה ( כנראה בע"פ), לעגן את ההתקשרות בכתב בעתיד.

הסעד המרכזי שהתבקש, לעת הגשת התביעה, התייחס לרישום הזכויות במשרדים הללו ע"ש התובעת, לפי שהמשיבים העלו טענות כנגד נפקותו ומשמעותו של ההסכם . נטען, כי לא היתה כלל עסקת מכר. לכל היותר- המנוח וחליפיו החזיקו במשרדים כברי רשות. סוגיה זו הוסרה מעל הפרק, שכן, הצדדים הסכימו, במהלך ההתדיינות כאן, לאמץ, בשנויים המחוייבים, את שנפסק בהליך מקביל ( המ"פ 15329-03-10 בפני כב' השופטת ר. ברקאי, פס"ד מיום 11/7/13), שאף עניינו היה בהסכם דומה שנכרת עם אדם אחר. משנפסק, שם, שעסקינן בעסקת מכר של משרד, לכל דבר, הסירו המשיבים את התנגדותם להכרה במבקשת דכאן כזכאית להירשם כבעליהם של שני המשרדים. נשוא ההסכם עם המנוח.

נותרה במחלוקת הסוגיה שעניינה הסעד הנוסף שהתבקש בהמ"פ- הכרה במבקשת כמי שזכאית גם לבעלות משותפת ולשימוש משותף בחלק בלתי מסויים בכל החלקים המשותפים של הבניין והקרקע כולה - כלומר בכל 580 מ"ר שהם מלוא חלקת הקרקע שהמשיבים רכשו מרשות הפיתוח.

לימים, בשנת 2005, בוצעה, ע"י ממ"י, פרצלציה של השטח, וכיום מצוי בניין המסחר-משרדים בחלקה 226. יתרת השטח, שבו המבקשת עותרת להכרה בזכויות בחלקים בלתי מסויימים הימנו, מוגדר כיום כחלקות 227 ו- 228. המבנה שבו פועל כיום בית המרקחת המופעל ע"י המשיבה 2, ושאליו צמודה ( פיזית- לאו דוקא במובן המשפטי) חצר, שלשיטת המבקשת יש לה זכויות בה, הוא חלקה 227. מבנה בית המרקחת, להבחין מהבניין כהגדרתו לעיל, הצמוד אליו, קיים בשטח הרבה קודם להקמת שכנו, עוד מהתקופה העותמנית. זהו השטח הבנוי שמוזכר וכלול בהסכם הרכישה שבין המשיבים לבין רשות הפיתוח. העדה מטעם ממ"י, גב' שולמית אליהו, הבהירה, כשם שגם משתקף מהמסמכים והתכתובת שהוגשו, שהפרצלציה המאוחרת הזו נעשתה מתוך כוונה לנסות ו"לעשות סדר" במצב התכנוני והרישומי של החלקות בעיר העתיקה בבאר שבע. ההליך לא נעשה בזיקה למצבת הזכויות של הבעלים ולא התיימר לקבוע עובדות או לשנות מציאות בהקשר זכויות קנייניות או חוזיות הקיימות למאן דהוא. אין ראיה לכך שהמנוח היה מצוי בפרצלציה של שנת 2005 או שנטל חלק, במעשה או במחדל מודע ( של אי הבעת התנגדות) בתהליך פיצול חלקה 21 ל"חלקות משנה", כפי שנעשה.

לטעמי, לצורך הכרעה בשאלה הפרשנית המתייחסת להגדרת הממכר "ההסטורי" ,שלפי ההסכם משנת 1962, אין נפקות לתוצרי הליך הפרצלציה המאוחר ובוודאי אין לגזור הימנו מסקנה אודות אומד דעת הצדדים לעת כריתת ההסכם.

בעת כריתת הסכם 1962 היו המשיבים, כאמור, הבעלים של החלקה כולה, בשטח של 580 מ"ר. מבנה בית המרקחת דהיום היה קיים ונרכש על ידם מרשות הפיתוח, עוד בשנת 1956. שטח רצפתו-מתוך כלל החלקה, הוא כ- 195 מ"ר ( לפי עדות השמאי גיא עוז שמטעם המבקשת). הבניין הדו קומתי, שבו מצויים המשרדים שנמכרו למנוח, הוקם, כאמור, ע"י המשיבים, ושטח התכסית שלו, מתוך כלל המגרש, וכנלמד מחוו"ד של שמאי הצדדים, הינו כ- 164 מ"ר. בקומת הקרקע מצויות 5 חנויות, ובקומה א' קיימים 5 משרדים. ככל שבמבנה זה קיימים שטחים משותפים, אף אם ההסכם אינו נוקב בהם מפורשות ( ועל כך- להלן), אין המשיבים חולקים על כך ,כיום, שלמנוח, ולמבקשת כבאה בנעליו, יש זכויות בהם, כלכל דייר בבית משותף, בין שנרשם ככזה בפועל ובין שהרישום הפורמלי לגביו טרם בוצע ( וזה המצב כאן). בהנחה שהמבקשת אינה טוענת לזכויות בשטחים כלשהם שבתוך מבנה בית המרקחת עצמו, מעלה חישוב "גס" שיתרת החלקה, שעיקרה, ככל הנראה, אותה חצר בלתי מבונה, הצמודה פיזית לבית המרקחת, משתרעת על כ- 221 מ"ר. ככל שהמנוח רכש, יחד עם המשרדים, חלק בלתי מסוים ביתרת החלקה, וכל עוד השטח אינו בבעלות ייחודית של בעל זכויות ספציפי, אזי, יוצא שהוקנו לו זכויות אף באותו שטח נותר, בין שהוא מוחזק בפועל ע"י המשיבים, או מטעמם, ובין אם אין הוא תפוס בפועל ע"י איש.

תמצית המחלוקת היא, איפוא, בכך, שהמבקשת טוענת שהמנוח אכן רכש זכויות ,כבעלים במשותף, בכל החלקים המשותפים שנותרו מתוך ה- 580 מ"ר של חלקה 21. המשיבים גורסים, לעומת זאת, כי פרט לשטח שני המשרדים הוקנתה למנוח, כפי שנקוב, לשיטתם, בהסכם, אך ורק בעלות משותפת בשירותים המצויים בקומה א' של הבניין, וכן בחלק בלתי מסוים של הרכוש המשותף הצמוד לבניין המסחר והמשרדים בלבד, וכי למנוח לא נמכרו זכויות בחלק כלשהו של יתרת החלקה. לשון אחר- ההסכם מתייחס אך ורק לבניין ( משמע- אותו מבנה מסחר ומשרדים שהמשיבים הקימו בנוסף למבנה העותמני שכבר היה קיים ע"ג החלקה) ואין הוא מקנה למנוח זכויות ביתרת החלקה.

ההסכם נעשה טרם חקיקת חוק המקרקעין תשכ"ט-1969. הצדדים לא התייחסו למצב המשפטי שנהג בעת הרלבנטית ולהיתכנות דיספוזיציה במקרקעין הראויים להירשם כבית משותף, תוך ייחוס זכויות חלקיות ברכוש המשותף ליחידה מסויימת ולשאלה אם מדובר במנגנון הצמדה או גריעה של חלקים מהרכוש המשותף וכו'. אין דיון בשאלה אם בכלל ניתן היה לרשום כבית משותף את הבניין החדש במנותק מהמבנה הישן. הסיכומים עוסקים בפן האובליגטורי ובהתחקות אחר אומד דעת המתקשרים בהסכם. נדמה, כי כל הכרעה שתינתן במישור זה תצריך בדיקה נפרדת של דרכי הישום והרישום.