עמ"נ 42505-01-16 ארזים -טק (ד.י.א.א.) בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית עכו

1.ערעור על החלטות ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית עכו (ערר 8/13), בגדרן נדחה ערר שהגישה חברת ארזים-טק (ד.י.א.א) על חיובי הארנונה שהושתו עליה לשנים 2011 ואילך, בשל החזקתה במתחם "פארק אלרום" באזור התעשייה עכו שבבעלותה (החלטות מיום 10.12.2015 ומיום 7.4.2016)

בין הצדדים נטושות שתי מחלוקות עיקריות; האם שטחי הקרקע הפתוחים המשמשים לחנייה הינם נכס החייב בארנונה; והאם העותרת היא המחזיקה בשטחים אלו או שמא המחזיקים הם בעלי העסקים השוכרים שטחים במתחם.

רקע והליכים קודמים

1.המערערת, חברת ארזים-טק (ד.י.א.א) (להלן: "המערערת") רכשה את המתחם הידוע בכינויו "פארק אלרום" שבאזור התעשייה עכו, הכולל שני מבנים תעשייתיים, מכונס נכסים וביום 10.3.2011 נמסרה לה החזקה בו (להלן: "המתחם"). המערערת משכירה חלקים שונים במתחם למחזיקים שונים, ביניהם מוסכים, חברות קייטרינג, חברות אלקטרוניקה, משרדים שונים, מעצבים וכדומה (אלו יכונו להלן: השוכרים). חלקים נוספים במתחם אינם מושכרים ומוחזקים על ידי המערערת.

2.בסמוך למועד קבלת החזקה במתחם פנתה המערערת לעירייה להסדרת חיובי הארנונה, לרבות עדכון המחזיקים השונים בו. לאחר מספר תכתובות ופגישות בין הצדדים, הוצאה לחברה ביום 10.10.2012 דרישה לתשלום ארנונה בגין המתחם לשנים 2011- 2012.

ביום 18.12.2012 שילמה המערערת את סכום הארנונה שאינו שנוי במחלוקת עבור שטחים המוחזקים על ידה במתחם, בסך כולל של 149,931 ₪. בגין יתרת הסכום לתשלום הגישה המערערת השגה, לה צורפה חוות דעת שמאית ערוכה על ידי מר דותן דרעי.

השגת המערערת נדחתה בהחלטה מיום 4.3.2013. על החלטת הדחיה הגישה המערערת ביום 3.4.2013 ערר לוועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית עכו (להלן: "ועדת הערר"). בערר העלתה המערערת טענות שונות שחלקן אינן רלבנטיות להליך הנוכחי ולכן לא אתייחס אליהן.

3.לעניינו חשוב להדגיש, כי המערערת העלתה שתי טענות מרכזיות: האחת, שטחים שונים המצויים במתחם, מחוץ לשטח הבנוי, אינם "נכסים" שבגינם עליה לשלם ארנונה. נטען, כי חלק מהשטחים הם "דרך" או רחוב" שהם שטחים הפטורים מחיוב; השנייה, כי אין לחייבה בארנונה בגין שטחים במבנה המוחזקים למעשה על ידי השוכרים במתחם. בעניין זה הפנתה המערערת להסכמי השכירות שנחתמו עם בעלי העסקים השונים שבמסגרתם נקבע כי לכל שוכר חלק יחסי גם בשטחים המשותפים במבנים.

4.במהלך דיוני ועדת הערר הוסכם על עריכת ביקור בנכס. ביום 26/3/15 ערכה ועדת הערר סיור במתחם (פרוטוקול הסיור סומן נספח 1-5 להודעת הערעור). לקראת הסיור הכינו הצדדים רשימה מוסכמות ופלוגתאות. הרשימה הוגשה לוועדת הערר (הרשימה סומנה נספח ה' להודעת הערעור).

ברשימה המוסכמת והפלוגתאות ציינו הצדדים את המחלוקות הדרושות להכרעה בערר ואת תמצית טענותיו של כל צד. כדי להבהיר את המחלוקת בעניין חיוב הקרקע ,ערכו הצדדים תשריט ובו סימנו שטחי קרקע בשני צבעים - ורוד וכחול. נרשם כי המערערת טוענת שהשטח הצבוע ורוד הינו שטח המהווה "רחוב" או "דרך". שטחי דרך אלו הם שטחים פטורים מחיוב. נרשם גם כי המשיב טוען שהשטח הצבוע בוורוד הוא שטח הכרחי לשימוש במבנה ולכן יש לראותו כקרקע תפוסה.

לגבי השטח הצבוע כחול, טענה המערערת כי כלל לא מדובר בקרקע תפוסה ולחילופין יש לסווגו "כשטח קרקע תפוסה במפעל עתיר שטח" (סיווג 4-ד לצו הארנונה). לעומתה טען המשיב כי מדובר בקרקע תפוסה שיש לסווגה בסיווג "קרקע תפוסה" (סיווג 4-א לצו הארנונה).

5.הצדדים הסכימו כי השטחים המשותפים במבנה מוחזקים על ידי השוכרים וחלקו רק על אופן החיוב; המערערת טענה כי יש לצרף לשטחו של כל שוכר 15% "בגין העמסת השטחים המשותפים" וזאת בהתאם להוראות ההסכמים עם השוכרים בהם הוסכם על תוספת של 15% לשטח המושכר לצורך חיוב בדמי שכירות. לעומתה, טען המשיב כי יש לחייב את השוכרים השונים במבנה בגין ההחזקה בשטחים המשותפים לפי חלקם היחסי בשטחי המבנה (סעיף 4 לרשימה המוסכמת).

החלטות ועדת הערר

6.ביום 10/12/15 ניתנה החלטתה הראשונה של ועדת הערר. בהחלטתה דחתה ועדת הערר את טענות המערערת בנוגע לשטחי הקרקע התפוסה. הוועדה קבעה, כי השטח שסומן בתשריט בוורוד, אינו מהווה "רחוב" או "דרך" וכי הוא מובחן מהכביש הסמוך. הוועדה ציינה כי השטח אינו משמש את הציבור כולו אלא "[...] את באי המתחם באופן ספציפי" (פסקה 19 להחלטה).

הוועדה קבעה גם כי המערערת היא "בעלת הזיקה הקרובה ביותר" לשטחי הקרקע התפוסה במתחם. הוועדה הדגישה כי אין להבחין בין השטח שסומן בוורוד לשטח שסומן בכחול בתשריט וכי שניהם משמשים את באי המתחם. גם השטח הכחול, כך קבעה, מהווה חלק אינטגרלי מהמתחם ויש לסווגו כקרקע תפוסה. הוועדה לא מצאה מקום לסווג את השטח הכחול כ"קרקע תפוסה במפעל עתיר שטח".

הוועדה דחתה גם את טענת המערערת לגבי העמסת השטחים המשותפים בשיעור קבוע על השוכרים. הוועדה קבעה כי יש לבחון את השטחים המשותפים. ככל שחלק מהשטחים המשותפים מוחזק באופן ייחודי על ידי שוכר זה או אחר, יש לחייב רק את אותו שוכר. בגין השטחים שאינם מוחזקים באופן ייחודי; יש לחייב את כלל השוכרים, כל אחד לפי חלקו היחסי. הוועדה ציינה "כי יש לבצע את חיוב השטחים המשותפים על בסיס חלוקה אמיתית ויחסית של סך השטחים המשותפים במתחם [...]" (ההדגשה במקור – ר' ס').

7.עם קבלת החלטת ועדת הערר התעוררו בין הצדדים חילוקי דעות לגבי משמעות הקביעה בנוגע לחיוב השוכרים בחלק יחסי מהשטחים המשותפים וביום 31.12.2015 פנתה העירייה אל הוועדה בבקשה דחופה להבהרה. במוקד המחלוקת עמדה השאלה האם הוראת הוועדה בדבר חיוב השטחים המשותפים על בסיס חלוקה אמיתית ויחסית, חלה גם על שטחי הקרקע התפוסה במתחם, לגביהם נדחתה הטענה כי הם בגדר "רחוב" או "דרך".

בהחלטתה מאותו היום קבעה הוועדה כי אין מקום להבהרת ההחלטה, מאחר ו"ההחלטה מדברת בעד עצמה וניתנה בהתאם לפלוגתאות והמוסכמות שהוצגו ע"י הצדדים" וכן כי "המחלוקת בין הצדדים המפורטת בסעיף 4 לבקשה הנה מחלוקת שהצדדים צריכים לפתור אותה בעצמם לפי האופציות החוקיות העומדות לרשותם בהתחשב בהחלטה כמובן" (נספח ב'2 לערעור).