ה"פ 288-07 עז' סלים ח'ליל נ' מ"י

רקע והשתלשלות ההליך

1.המבקשים הינם יורשיהם של בעלי שלוש חלקות קרקע בתחומי הכפר ריינה, שבשנת 1976 הופקעו בגדרה של פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 ("פקודת הקרקעות" או "הפקודה"). לימים נבנתה שכונת "הר־יונה" שבנצרת עילית, בין היתר על החלקות המופקעות. בהמרצת פתיחה שהגישו עתרו המבקשים לפצותם בעקבות ההפקעה. בתובענתם הם עתרו לקרקע חליפית, לחילופין לפיצוי כספי בגובה שווי המקרקעין היום, ולחילופי חילופין לפיצויים שיחושבו על פי הוראת סעיף 13 לפקודה.

2.בכתב תשובתה לא חלקה המשיבה על חובתה לפצות את המבקשים. היא טענה, עם זאת, כי אין בידיהם זכות לקבלת קרקע חליפית, כי אם פיצוי כספי, אותו יש לחשב על פי הוראת סעיף 13 לפקודה.

3.ככל הנוגע לפיצוי הכספי תמך כל אחד מבעלי הדין את עמדתו בחוות דעת של שמאי מטעמו.

במהלך ההתדיינות ביקשוני בעלי הדין להמתין עם בירורה של המחלוקת, עד כי יינתנו פסקי דין בבית המשפט העליון בשני עניינים, שלשיטתם נוגעים לאופן בו יש לעשות את חשבון הפיצויים (ע"א 8937/08 מדינת ישראל נ' סלים מוחמד חביב אללה (1.12.2011) [להלן: "חביב אללה"] וע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (04.07.2012) [להלן: "הייטנר"]). נעניתי לפניית בעלי הדין ודחיתי את ההכרעה, עד כי ניתנו פסקי דין בתיקים הללו, שאז הגישו בעלי הדין חוות דעת משלימות של המומחים מטעמם.

4.בשל הפער בין חוות הדעת, וחרף התנגדותה של המשיבה, בחרתי למנות מומחה מטעמי, השמאי עו"ד שלמה יפה, וזה חיווה את דעתו. אחר כך השיב המומחה לשאלות הבהרה שהופנו אליו, ונחקר – לפי בקשתה של המשיבה – על חוות דעתו.

5.לשם השלמת התמונה אומר עוד, כי במהלך ההתדיינות הסכימו בעלי הדין, כי הפיצוי שיקבלו המבקשים יהא כספי בלבד, בגדרו של סעיף 13 לפקודה. נוסף על כך ניתן, לבקשת בעלי הדין, פסק דין חלקי, המחייב את המשיבה בתשלום הסכום שאיננו שנוי במחלוקת (ראו נא פרוטוקול ישיבת יום 23.9.2012).

המחלוקת

6.בסיכומיהם עותרים המבקשים לאמץ את מסקנותיו של המומחה מטעם בית המשפט, כשהם זונחים את חוות הדעת שנתן המומחה מטעמם. המשיבה מבקשת, בתורה, שלא לאמץ את חוות הדעת של המומחה שמינה בית המשפט, כי אם לבכר על פניה את חוות הדעת של השמאי מטעמה, ולכל הפחות להפחית מן הפיצוי עליו המליץ המומחה מטעם בית המשפט.

זוהי, בתמצית רבה, המחלוקת שנפלה בין בעלי הדין. על מנת להכריע בה נפנה תחילה לשרטט את המסגרת הנורמטיבית הצריכה לנו לשם הכרעה.

המסגרת הנורמטיבית

7.המסגרת הנורמטיבית נפרשה בהרחבה בעניין הייטנר, מפי כב' השופט י' עמית (פסקאות 10-12 לפסק הדין). להלן אביא את תמציתם של הדברים.

8.ובכן, את חשבון הפיצויים להם זכאי בעליה של קרקע שהופקעה יש לקבוע על פי שווי הקרקע המופקעת, לפי התמורה שהיתה משתלמת ממוכר מרצון לקונה מרצון במועד ההפקעה (ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ, פ"ד נא(5) 23 (1997)). על סכום זה מיתוספת ריבית שנתית לא צמודה בשיעור של 6% (ע"א 212/59 רשות הפיתוח נ' אל־דיב, ב"ד יד 2141 (1960)), או שווי דמי חכירה שהיו משתלמים לבעליה של הקרקע אם היה מחכירה בתקופה שעד ליום תשלום הפיצויים, בחינת פיצוי על העיכוב בתשלום הפיצויים (סעיף 13(1) לפקודה). בעניין הורוביץ זכה החלק הבסיסי של הפיצויים (שווי הקרקע וגו') לכינוי "פיצויי קרן" או "פיצויי הון".

9.ועוד נפסק בעניין הורוביץ, כי בידי בעליה של הקרקע לבחור בין שלושה מסלולים חלופיים: האחד – פיצויי קרן נומינליים (ס' 12 לפקודה) בצירוף דמי חכירה אבודים (ס' 13(1) לפקודה); השני – פיצויי קרן נומינליים בצירוף ריבית שנתית של 6%; והשלישי – פיצויי קרן בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (על היותם של מסלולים אלה חילופיים ראו נא גם: עניין חביבאללה הנזכר מעלה; ע"א 457/64 מנטל נ' עיריית פתח תקוה, פ"ד יט(1) 540 (1965); וע"א 7210/00 דנה נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(6) 478 (2003)).

10.ככל הנוגע למסלול הראשון מבין השלושה עולה השאלה כיצד יחושבו דמי החכירה האבודים, אם כתשואה הנגזרת משוויה המשתנה של הקרקע משנה לשנה ("דמי שכירות רעיוניים", כפי שמכנה אותם השופט עמית בעניין הייטנר), או כדמי שכירות שניתן היה לקבל בפועל ("דמי שכירות קונקרטיים"). לשאלה זו משיב בית המשפט העליון, כי "אין הפיצוי על פי סעיף 13 לפקודה משקף בהכרח את ההפסד בפועל של דמי השכירות של משכיר מרצון לשוכר מרצון" (הייטנר, פסקה 20). "...תשלום דמי החכירה נתפס כתחליף הצמדה וריבית כאחד, ... יש לגזור את הפיצוי משווי המקרקעין המשוערך משנה לשנה" (שם, פסקה 22). בהמשך מסכם בית המשפט העליון את הדברים כך (פסקה 25):

"... מטרתו של סעיף 13 היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי בו היה עומד אלמלא ההפקעה. מכאן הרציונל מדוע חישוב דמי החכירה האבודים צריך להיעשות על פי שווי הנכס משנה לשנה על פי ייעוד הנכס והשימושים שניתן היה לעשות בנכס על פי התוכניות התקפות עובר להפקעתו, מה שמתיישב עם "הדרך הקניינית, המבטאת המשך רעיוני של הקשר בין בעל הקרקע לבין הפירות המופקים ממנה..."

11.עניין חביבאללה עסק בתובענה לפיצויים על קרקע, שהופקעה בשנת 1976 – כמו הקרקע מושא דיוננו – לשם הרחבתה של שכונת הר־יונה שבנצרת עילית. וכך פוסק בית המשפט העליון (פסקה 21):-

"ערכם של המקרקעין נבחן לפי מבחן "שווי השוק", הבוחן את הסכום שהיה עשוי להתקבל בין מוכר מרצון לקונה מרצון, בעסקה של מכירת המקרקעין בשוק החופשי...

מאחר שהמועד הקובע הוא יום ההפקעה, מידע אודות מצבה של הקרקע לאחר ההפקעה אינו רלוונטי לקביעת מחירה. אולם, כפי שנפסק לא פעם, בעת עריכת השומה יש להתחשב גם בשינויים מאוחרים להפקעה, ובתנאי שהשינויים היו וודאיים בעת ההפקעה או שניתן היה לצפות למימושם "בעתיד הנראה לעין"...