שלום נ' סמהדאן ואח'

תביעה לפינוי מושכר.

רקע כללי וטענות הצדדים

מדובר בהסכם שכירות שנחתם ביום 11.03.26 לפיו תקופת השכירות אמורה הייתה להתחיל ביום 01.05.26 ולהסתיים ביום 30.04.27.

אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעים קיבלו מפתח של הבית כבר בחודש מרץ 2026, על מנת לשפץ את המושכר. התובעת טוענת כי הנתבעים ניצלו זאת ועברו להתגורר במושכר כבר במרץ וראתה בכך פלישה והסגת גבול.

התובעת העלתה טענות רבות בגינן היא מבקשת לפנות את הנתבעים, כשכבר ביום 20.04.26 (כלומר עוד לפני שתקופת השכירות על פי ההסכם החלה), שלחה להם מכתב ביטול של ההסכם בשל הפרתו היסודית. התביעה הוגשה ביום 26.05.26, כלומר פחות מחודש לאחר תחילת תקופת השכירות.

עילות הפינוי שנזכרו בכתב התביעה מעבר לפלישה והסגת גבול הן אי המצאת בטוחות וערבויות, ניסיון גרירה לדבר עבירה ורמיסת "חוק המזומן", העברת שיק עם תאריך שגוי וסירוב להחליפו ויצירת מטרד קשה ליחיד ולציבור בניגוד להוראות סעיף 12 להסכם השכירות.

סעיף 12 להסכם קובע:

"השוכר מתחייב לשמור על ניקיון הדירה וסביבותיה, על השקט ועל יחסי שכנות טובה עם השכנים בבית".

לכתב התביעה צורפו מלבד תצהיר התובעת גם ארבעה תצהירים של שכנים שטענו לעניין התנהלות הנתבעים. לדיון שהתקיים בפניי, התייצבו רק שניים מהם והעידו על רעש וצעקות בלתי פוסקים ומטרדים שונים נוספים שגורמים להם הנתבעים, כשלטענתם, למרות הגשת התביעה, התנהלות הנתבעים לא השתנתה.

הנתבעים מצידם מכחישים את הטענות האמורות וטוענים כי העילה האמיתית בגינה מבקשת התובעת את פינויים היא היותם ערבים, ודרישת השכנים מן התובעת לעשות כן (התובעת עצמה אינה מתגוררת בלהבים).

במישור הדיוני אציין כי ביום 06.09.26 התקיים דיון ראשון בהליך זה ובו הצדדים ביקשו שלא לברר את התביעה לגופה מאחר שהיה בכוונתם לנסות ולהגיע להסכמה לסיום ההליך תוך קביעת מועד מוסכם לפינוי, בכפוף לכך שהנתבעים ימצאו בית חלופי. לאחר שהתברר כי לא עלה בידי הנתבעים למצוא בית חלופי, התקיים דיון נוסף ביום 11.10.26.

בדיון זה נחקרה התובעת וכן העידו שני עדים המתגוררים בסמוך למושכר, בנוסף העידה הנתבעת והעיד המתווך שעשה את העסקה בין התובעת לבין הנתבעים. בתום הדיון סיכמו הצדדים את טענותיהם בעל פה.

דיון והכרעה

מבין עילות הפינוי שנטענו על ידי התובעת בכתב התביעה, היחידה שראוי לבררה היא הטענה להפרת סעיף 12 להסכם השכירות. על מנת שלא יצא הנייר חסר, אתייחס בקצרה לעילות הנוספות שנטענו על ידי התובעת.

כאמור לעיל, התובעת טענה כי נתנה לנתבעים מפתח למושכר כבר במרץ 2026 על מנת שישפצו אותו, אולם הם לטענתה, עברו להתגורר במושכר מיד עם קבלת המפתח ועל כן היא טענה לעילת פינוי של פלישה והסגת גבול. אני סבורה כי אין בטענה זו כדי לאפשר פינוי המושכר כעת לאחר שההסכם נכנס לתוקף ולכל היותר טענה זו יכולה להיות עילה לתביעה כספית.

התובעת טענה כי הנתבעים לא העבירו לה שיק ביטחון כפי שנדרשו לעשות על פי ההסכם ולמעשה אין מחלוקת כי הנתבעים לא העבירו שיק ביטחון לתובעת. למרות זאת, מקובלת עלי טענת הנתבעים כי אין בכך עילת פינוי. הנתבעים הבהירו שאינם מתנגדים להעביר שיק ביטחון והיו עושים כן אילו פנתה אליהם התובעת בדרישה בעניין זה, דבר שלא נעשה עד להגשת התביעה.

התובעת ציינה כי אחד מהשיקים שנמסרו לה על ידי הנתבעים היה שגוי. אפשר שכך. הנתבעת בעדותה טענה כי מי שמילא את השיקים היה המתווך (ע' 60 ש' 21-26 לתמלול) ובכל מקרה נראה כי מדובר בתקלה שניתנת לתיקון ואינה מצדיקה פינוי של המושכר.

התובעת טענה כי הנתבעים גרמו לה לפעול שלא כדין ולהפר את "חוק המזומן". מדובר בטענה תמוהה, בהתחשב בכך שככל שכך היה, איש לא הכריח את התובעת לקבל דמי שכירות של ארבעה חודשים במזומן. מבלי לבחון טענה זו לגופה, וודאי אין בה עילה לפינוי המושכר.

נותרה הטענה בדבר הפרת סעיף 12 להסכם השכירות שתיבחן להלן.

סעיף 12 להסכם השכירות

בכל הנוגע לטענה בנוגע לסעיף 12 האמור, יש לבחון אם הנתבעים הפרו את סעיף 12 להסכם השכירות וככל שכן, אם מדובר בהפרה המזכה את התובעת בסעד של פינוי המושכר.

ייאמר כי הסכם השכירות אינו כולל סעיף של הפרות ואינו קובע כי הפרה כזו או אחרת מהוות הפרה יסודית של ההסכם בגינה זכאי המשכיר לפנות את השוכרים. יחד עם זאת, אין בכך כדי לשלול את האפשרות כי מדובר בהפרה שעל פי הדין ניתן לבטל את ההסכם בגינה. אף אם אין מדובר בהפרה יסודית, הרי שככל שניתנת התראה ודרישה לתיקון ההפרה וזו אינה נענית, דינה כדין הפרה יסודית בהתאם לסעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א 1970.

אני סבורה כי בעת שנשלח מכתב הביטול ביום 20.04.26, לא היה לו יסוד, שכן כל הטענות שנטענו בו לא היוו עילת פינוי. ייאמר כי במכתב זה נטענה טענה נוספת לפיה הנתבעים לא העבירו את רישום החשבונות על שמם, אולם אף זו אינה עילת פינוי שכן אין דרישה בהסכם כי הנתבעים יעשו כן בטרם החלה תקופת השכירות.

לגבי סעיף 12 להסכם, ייאמר כי בעת שנשלח מכתב זה, היו מספר תלונות בודדות של שכנים בעניין הנתבעים שספק אם הצדיקו את ביטול ההסכם, אולם גם אם כך, היה מקום ליתן לנתבעים התראה כי עליהם לקיים את סעיף 12 ולאפשר להם זמן לעשות כן, כשלא היה מקום להודיע מידית (בתוך 36 שעות) על ביטול הסכם השכירות.

כתב התביעה הוגש כחודש לאחר שנשלח מכתב הביטול וכאמור לעיל, פחות מחודש לאחר התחלת תקופת השכירות.

אילו כל שהיה בפניי הוא כתב התביעה כפי שהוגש ובעת שהוגש, אפשר שהיה מקום לדחות את התביעה, שכן כאמור לעיל, הפרת סעיף 12 להסכם לא נקבעה בו כהפרה יסודית ואף לגופו של עניין אין מדובר בסעיף הקובע תנאי שהוא מיסודות ההסכם כמו דמי השכירות או תקופת השכירות ועל כן, גם אם התובעת טענה להפרתו, היה עליה לאפשר לנתבעים לתקן את הדברים ולא לדרוש את פינויים המידי.

אלא שבשל המועד בו התקיים הדיון בסופו של יום, בהתחשב בפגרה שהייתה בין מועד הגשת כתב ההגנה לבין מועד הדיון הראשון ובהתחשב בבקשה המשותפת של הצדדים שלא לקיים דיון ענייני באותו דיון, חלפו כארבעה חודשים בין מועד הגשת התביעה לבין מועד הדיון.

לחלוף הזמן היו שתי השלכות. האחת, לגופו של עניין כשניתן להתייחס לפרק זמן משמעותי יותר ולבחון אם אכן "כצעקתה", כלומר האם התנהלות הנתבעים מפרה את סעיף 12 להסכם. ניתן היה לטעון כי עילת התביעה מתגבשת במועד הגשת התביעה ועל כן יש להכריע בתיק רק לפי מצב הדברים בעת הגשת התביעה, אולם סברתי שהדבר אינו צודק ואינו יעיל, בהתחשב בכך שהטענה בעניין סעיף 12 נטענה כבר בכתב התביעה, כלומר אין מדובר במצב בו לאחר הגשת התביעה נולדה עילת תביעה חדשה. השאלה היא של מידה והצטברות ולא של עצם ההפרה של סעיף 12. ראה בהקשר זה בע"א 448/88 בן יאיר השרון בע"מ נ. עיזבון יצחק חסדאי מורטנפלד פד מח(2) 36 בע' 44 שם נקבע:

"... אשר לטענתו הראשונה, כבר פסקנו בעבר, כי אף שבדרך כלל הכלל הוא שעילת התביעה מתגבשת במועד הגשת התובענה, הרי אין זה אלא כלל של נוהל ושל נוחיות אשר ניתן לסטות ממנו במקרה מתאים (ראה:ב ע"א 517/70 [4], בעמ' 179; ע"א 707/78, 713[5], בעמ' 799; ע"א 158/83 [6], בעמ' 25).

המקרה דנן הא המקרה המתאים. בכתב התביעה נתבקש הסעד עד למועד פסק הדין, והראיות היו ממילא לפני בית המשפט. לו נהג בית המשפט אחרת, היה הדבר רק גורם להתדיינות נוספת מיותרת...".

ההשלכה השנייה של חלוף הזמן היא על מתן האפשרות לתיקון. אומנם לא היה בענייננו מהלך פורמלי בו הובהר לנתבעים כי הם מפרים את ההסכם והועמד לרשותם פרק זמן סביר לתיקון ההפרה, אולם יש לראות בהגשת כתב התביעה התראה כזו, כשכאמור לעיל, ניתנו להם לאחר מכן מספר חודשים לתקן את הדברים וכפי שעלה בדיון שהתקיים בפניי, הדבר לא קרה.

כאמור לעיל, שני שכנים של הנתבעים העידו בפניי והתרשמתי מעדויותיהם כי אכן שלוותם מופרת בשל התנהלות הנתבעים. מדובר בשני השכנים שבתיהם גובלים במושכר משני הצדדים. הגב' קציר שהעידה בפניי, ציינה כי עשתה ניסיון לקיים יחסי שכנות טובים עם הנתבעים ופנתה לנתבעת בבקשה שתשגיח כי ילדיה לא ישליכו פסולת לגינתה ולא יצעקו, אולם על אף שהנתבעת גילתה נכונות לשתף פעולה בפועל דבר לא השתנה (כך בע' 52 ש' 27-38, ע' 53 ש' 1-4 וש' 15-26). אף מר צורי העיד עדות דומה (ע' 45 ש' 16-29 וע' 46 ש' 28-30).

ב"כ הנתבעים טענה בסיכומים כי העדים העידו למעשה רק על התנהלות ילדי הנתבעים ולא על התנהלות הנתבעים עצמם, אולם אני סבורה כי אין זה מדויק שכן בתצהירים התייחסו העדים לצעקות הבוקעות מן המושכר ולא רק לצעקות של הילדים. כמו כן, האחריות להתנהלות הילדים היא בסופו של דבר של הנתבעים.

ב"כ הנתבעים טענה כי מר צורי אישר כי לא ראה את הנתבעים או ילדיהם משליכים אשפה לחצר שלו וזה נכון, אולם הוא ציין כי אין מקום אחר ממנו ניתן להשליך פסולת זו לחצר שלו (ע' 41 ש' 35-37) ונראה כי אם נמצאה פסולת במקום שרק המושכר גובל בו, די בכך כדי לאשש את המסקנה כי הוא הושלך על ידי מישהו המתגורר או שוהה במושכר.

הנתבעים הפנו לפסק הדין בתפ"מ 16996-05-26 מייבום מורן נ. אמסלם (להלן: "עניין מייבום"), שם הוגשה תביעה לפינוי מושכר עקב סעיף דומה בהסכם השכירות ונדחתה מאחר שההסכם לא קבע כי הפרה של אותו סעיף תקנה זכות פינוי. אף בענייננו כפי שצוין לעיל, לא נקבע כי הפרה של סעיף 12 להסכם השכירות תקנה זכות לפינוי מיידי. יחד עם זאת אני סבורה כי יש להבחין בין הליכים אלה, שעה שבעניין מייבום, הטענה הייתה לשני אירועי הפרה ספציפיים, כשרק אחד מהם הופנה כלפי שכן, בעוד שבענייננו נטען להפרה מתמשכת כל העת.

סוף דבר

העולה מן המקובץ הוא כי בשל ההתנהלות המתמשכת של הנתבעים, מצאתי כי יש לראותם כמי שהפרו את הסכם השכירות הפרה המקנה לתובעת את הזכות לפנותם.

למרות האמור, אני מוצאת לנכון לקבוע מועד פינוי דחוי וזאת משום שהתנהלות התובעת הייתה שלא בתום לב.

כפי שציינתי לעיל, הנתבעים סברו כי הסיבה האמיתית לדרישת הפינוי היא מוצאם. התובעת הכחישה טענה זו וגם העדים מטעמה שללו זאת. המתווך שהעיד בפניי ציין כי התובעת ידעה היטב את מוצאם של הנתבעים כשהשכירה להם את הבית ולא הייתה לה כל בעיה עם זה. במצב זה, שעה שהתובעת וודאי השכירה במודע את הבית לנתבעים, אינני מוצאת לנכון לקבוע קביעה עובדתית לגבי המניעים שעמדו ביסוד דרישת הפינוי.

יחד עם זאת, ללא קשר לסיבות ולמניעים, לא הייתה הצדקה למשלוח מכתב הביטול בעת שנשלח ובאופן שנשלח, כשבאותה עת לא הייתה הצדקה לביטול ההסכם ורוב הטענות שהועלו במכתב לא יכלו לבסס את הביטול כלל, וודאי לא בתוך 36 שעות (סעיף 11 למכתב). אף התביעה הנוכחית הוגשה בחיפזון והיה מקום לפנות לנתבעים ולאפשר להם לתקן את ההפרות הנטענות. כפי שהובהר לעיל, מאז חלפו חודשים לא מעטים ועל כן מצאתי לנכון לקבוע כפי שפורט לעיל.

לאור כל האמור לעיל, אני מוצאת לנכון להורות לנתבעים לפנות את המושכר לא יאוחר מיום 31.01.27. אין בכך כדי להתיר לנתבעים להפר את הסכם השכירות עד למועד הפינוי ועליהם לקיימו ככתבו וכלשונו.

בנסיבות העניין אינני עושה צו להוצאות.

ניתן היום, א' חשוון תשפ"ז, 12 אוקטובר 2026, בהעדר הצדדים.