נציגות הבית משותף ואח' נ' פסגות זיו השקעות ופיתוח (1993) בע"מ ואח'

לפניי בקשה למתן סעדים זמניים, שעיקרם צווים שיקפיאו את קידום פרויקט תמ"א בבית המשותף ברח' פתח תקווה 21, 23, 25, 27 בירושלים (להלן: "הבית המשותף").

רקע עובדתי והטענות בתמצית

1.על פי הבקשה, המבקשים הם חלק מבעלי הזכויות בבית המשותף (הידוע כחלק מגוש 30236, חלקה 87, תתי חלקות 128-89), אשר התקשרו בשנים 2016-17 עם המשיבה (להלן: "היזם") בהסכם לחיזוק המבנה.

נטען כי רק ביום 23.6.20 הגיש היזם את הבקשה להיתר בנייה לוועדה המקומית, הוגשו התנגדויות והתקיימו דיונים בהתנגדויות, הוגשו עררים שנדחו ביום 29.6.25, בכפוף להערות ותיקונים שהיזם נדרש לבצע.

2.בבקשה נטען כי ביום 23.12.24 נשלח ליזם מכתב מטעם הנציגות הדורש להקפיא את המצב הנוכחי ולא לקדם את הפרויקט בכל דרך. במכתב (נספח 2 לבקשה) נטען כי עד לשליחתו טרם התקבלו היתרי בנייה; כי הסכם התמ"א לא נחתם על ידי הרוב הנדרש (67% מכלל הדיירים); כי ההסכם הופר על ידי היזם, בעיקר כלפי דיירי רח' פתח תקווה 21 והנציגות רואה את עצמה ואת הדיירים כמי שפטורים מההתחייבויות מכוח הסכם התמ"א וכי יש לראות במכתב כהודעת ביטול של הסכם התמ"א.

3.בתשובת היזם לבקשה נטען כי פרוייקט התמ"א יצא לדרך מכח חתימתם של מעל 70% מבעלי הדירות ובאמצעות רוב זה הוגשה תביעה למפקח על המקרקעין נגד דיירים סרבנים (כ – 10 דירות); כי הטענה לאי עמידה במועדים הקבועים בהסכם הינה מקוממת ואינה נכונה; כי בעלי הדירות לא הוכיחו הפרה של הסכם התמ"א; כי הטענה לסטיות אסורות בבקשה להיתר, אינה עולה בקנה אחד עם הוראות הסכם התמ"א וכי יש לדחות את הבקשה, בין היתר, לאור הפרת החובה לגלות כי חלק מן הדיירים חתמו על הסכם עם יזם חדש שרשם לטובתו הערות וכן לאור השיהוי הניכר בהגשת הבקשה.

4.בתגובת המבקשים לתשובת היזם נטען כי התברר עובר לדיון במעמד הצדדים, כי היזם מנהל מו"מ מתקדם למסירת זכויותיו בפרויקט לצד ג'.

5.לכתב התביעה צורף משרד הבינוי והשיכון (להלן: "משרד השיכון"), מטעמו הוגשה תגובה לבקשה לסעד זמני ובקשה לסילוק התביעה על הסף. בתגובה נטען כי למשרד השיכון זכויות חכירה בשלוש דירות, המנוהלות על ידי חברת עמידר, מטעמה חתם עו"ד גדי דהן ביום 22.4.22 על אישור, המאשר כי כל הדרישות המקדימות, כולל הדרישה לחתימת רוב הדיירים, התקיימו טרם חתימת משרד השיכון על הסכם התמ"א (בהתאם לנוהל הרלבנטי, המדינה תצטרף לחתימה על הסכמי תמ"א ככל ששיעור בעלי הדירות שהתקשרו עם היזם, יחד עם בעלי הדירות הפרטיות יגיע ל – 60%). נטען בתגובה כי נדרש לפי הנוהל במקרה זה רוב של 24 מתוך 40 דירות כאשר בפועל הוצג רוב של לפחות 25 מתוך 40, בטרם חתמה עמידר על ההסכם.

6.הדיון במעמד הצדדים התקיים ביום 1.1.26 ובתחילתו הסכימו הצדדים להפנות את המחלוקת לבוררות וניתנה החלטה הנותנת תוקף להסכמה זו.

דיון והכרעה

7.כדי להצליח בבקשה לקבלת סעד זמני, על המבקש להראות כי סיכויי התובענה טובים וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו. בין שני השיקולים קיים יחס של "מקבילית כוחות", כפי שהוסבר, למשל, ברע"א 4086/18 קוטינה נ' נביל סיאם (25.6.18) בפסקה 12:

"כידוע, כאשר בית משפט נדרש להכריע בבקשה למתן סעד זמני, עליו לבחון קיומם של שני תנאים מצטברים: (א) סיכויי התביעה להתקבל הם גבוהים; (ב) מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש. בין שני התנאים הללו מתקיים יחס של מקבילית כוחות, לפיו ככל שסיכויי הערעור גבוהים יותר כך ניתן להקל בדרישת מאזן הנוחות, ולהיפך. עם זאת, מקובל לראות בשיקול מאזן הנוחות כבעל מעמד בכורה (ע"א 1881/14 שומרז חברה לביטוח ופתוח בע"מ נ' שמריז, [פורסם בנבו] פסקה 12 (13.4.2014); ע"א 5432/16 סמואל נ' אליהו, [פורסם בנבו] פסקה 13 (18.1.2017))... תכליתם הכללית של מבחנים אלה היא מזעור הנזקים העשויים להיגרם מהחלטה שתתברר בדיעבד, לאור ההכרעה הסופית בעניין, כמוטעית."

ראו בהקשר זה, למשל, גם את ע"א 8706/12 אוחנה נ' מנהל מקרקעי ישראל (6.1.13) ואת ע"א 3417/21 כלל חברה לביטוח בע"מ נ' בר (23.6.21).

בכל הנוגע לסיכויי התביעה, נזכיר את דבריו של פרופ' י' רוזן-צבי, הרפורמה בסדר הדין האזרחי: מורה נבוכים (2021):

"הפסיקה קבעה כי תובע המבקש סעד זמני צריך לעמוד בשני תנאים מצטברים. ראשית, עליו להראות כי עומדת לו "זכות לכאורה", היינו כי סיכויי תביעתו חוצים רף מינימלי של הסתברות אשר מתחת לו אין מקום ליתן סעד זמני. רף זה נמוך כמובן ממאזן ההסתברויות אותו נדרש התובע להוכיח במסגרת ההליך העיקרי" (עמוד 412).

...

"קיומה של עילת תביעה לכאורה: בפסיקה נקבע כי על המבקש סעד זמני לשכנע את בית המשפט כי התובענה מעוררת לכאורה שאלה רצינית שיש לדון בה ואיננה תביעת סרק. הפסיקה לא הסתפקה ב"עילת תביעה לכאורה" וקבעה שעל המבקש לשכנע את בית המשפט כי סיכוייו לזכות בהליך עדיפים על פני סיכויי המשיב. חשוב לציין, כי בתי המשפט מודעים לקושי לקבוע את סיכויי התביעה בשלב מוקדם של ההליך שבו מוגשת הבקשה לסעד זמני ולכן מקלים בעניין זה עם המבקש" (עמ' 413)."

8.כידוע, עצם השיהוי בהגשת בקשה לסעד זמני משמש כראיה לסתור את הטענה כי הסעד חיוני וכי הענקתו אינה סובלת דיחוי. מאחר שמטרת הסעד הזמני היא לתת מענה דחוף עוד בטרם בירור התביעה, השתהות המבקש מעידה על כך שאין דחיפות ממשית המצדיקה את התערבותו המוקדמת של בית המשפט (רע"א 1815/24 יעקב חן נ' יוני לייבל אפשטיין (28.5.25); ת"א (מחוזי ת"א) 67463-01-25 עיריית רעננה נ' נשי אמי"ת (18.5.25)). על בית המשפט לבחון מתי נודע למבקש על הנסיבות המחייבות את מתן הצו ומתי פעל בעקבותיהן (עניין עיריית רעננה, הנזכר לעיל).

שיהוי משמעותי עשוי להוות טעם מספיק לדחיית הבקשה, אף מבלי שנדרש להוכיח כי מצבו של המשיב השתנה לרעה עקב השיהוי (רע"א 5361/24 ייזום ואנרגיה בע"מ נ' א.צ. אבידן עדבודות עפר ופיתוח בע"מ (28.10.24)).

השיהוי משפיע אף על הערכת מאזן הנוחות, שכן הוא עשוי להעיד על כך שהנזק שיגרם למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני אינו כה חמור כפי שנטען.

9.כמו כן, בעל דין המגיש בקשה לסעד זמני במעמד צד אחד, נדרש לגלות בבקשתו עובדות מהותיות, כאשר כי גילוי עלול להכשיל את הבקשה (רע"א 5915/24 מירב פלד נ' אניעם מושב עובדים (12.8.24) פסקה 17; רע"א 7119/05 משה לבקוביץ נ' בנק הפועלים בע"מ (2015); ע"א 3906/04 אחים שמא שירותים בע"מ נ' עירית תמרה (7.6.04)).

אי גילוי עובדה מהותית, עולה כדי חוסר ניקיון כפיים, שדי בו כדי להביא לדחיית הבקשה.

10.סיכויי התובענה: לאחר עיון בטענות הצדדים בכתב ובעל פה, לא שוכנעתי כי סיכויי התביעה (שתידון בבוררות), הינם גבוהים, או כי סיכויי המבקשים לזכות בבוררות עדיפים על פני סיכויי היזם. להלן אפרט בקצרה את טעמיי למסקנה זו.

11.לטענת היזם, שיעור החתימות על הסכם התמ"א הוא כ – 73% (27 דירות מתוך 37 דירות, ללא ספירת שלושת דירות הדיור הציבורי) או 75% (30 דירות מתוך 40 דירות, כאשר לוקחים במניין את שלושת דירות הדיור הציבורי). בנוסף, נטען כי ישנם בעלי זכויות בשתי דירות נוספות (תתי חלקה 93, 103) שחתמו על הסכם התמ"א, אך מאחר ובעלותם בדירות הינה חלקית, הם לא נספרו בחישוב הרוב. לא מצאתי כי סיכויי הטענה לאי השגת הרוב הדרוש הינם גבוהים, במיוחד כאשר לוקחים בחשבון (וכך לדעתי צריך לעשות) את שלושת הדירות של הדיור הציבורי שבבעלות המדינה.

12.לטענת היזם, הוא פעל באופן רציף לקידום הפרויקט, אף קשיים אובייקטיביים, לרבות התנגדויות מצד חלק מבעלי הדירות ועברו מספר סבבים בפני גופי התכנון, לרבות עררים, כך שהתהליך התכנוני לקח שנים רבות, שלא מטעמים הקשורים ביזם (ראו פירוט בפסקאות 67-70 לתשובת היזם לבקשה). לאור טענות אלה, נראה לכאורה כי לטענת אי העמידה במועדי ההסכם אין סיכוי גבוה להתקבל.

13.בכל הנוגע לרישום הערות אזהרה על ידי היזם רק לאחר שנשלח אליו מכתב הביטול מטעם הנציגות, נראה כי רישום ההערות נועד לטובת היזם ולא שוכנעתי כי נגרם למבקשים נזק כתוצאה מהרישום המאוחר.

14.בכל הנוגע לטענה לסטיות האסורות על פי ההסכם, כך שצומצמו זכויות הבניה של חמש דירות בכניסה 21, הודה היזם כי מתקיימים לגביהם גריעה של יותר מ – 10%. קיימת מחלוקת בין הצדדים הנוגעת לפרשנות סעיף 2.25 להסכם התמ"א (הגדרת "סטיות מותרות"). לפי פרשנות המבקשים, סטייה במידות ההרחבות ביחס לכל דירה של בעלי הדירות מעל ל – 10%, תחייב קבלת הסכמת הרוב הנדרש של הדיירים לכך, וללא הסכמה כאמור, יבוטל ההסכם. לא שוכנעתי כי הסיכויים לקבלת פרשנות המבקשים עולים על סיכויי קבלת טענות היזם בהקשר זה. היזם הפנה לסיפא של ההגדרה, המתייחסת למצב שבו הסטייה לכלל הפרויקט לא תעלה על 10%, אולם ביחס לחלק מן הדירות תהיה סטייה העולה על 10% ונקבע מנגנון של פיצוי לבעלי אותן דירות. היזם אף הפנה להוראת סעיף 20.4 (סיפא) בהסכם התמ"א, שם נקבע כדלקמן:

"ככל ויתקבל היתר בניה בו יופחת היקף העבודות לדיירים בעד 10%, יחשב התנאי המתלה כמתקיים".

הוראה זו אינה מתיישבת עם הפרשנות הנטענת מצד המבקשים, לפיה די בכך שמדירה אחת בודדת תהיה גריעה של 11% (במקום 10%), כדי לחייב קבלת הסכמה של 67% מהדיירים, וללא הסכמה, יבוטל ההסכם. ההיגיון המסחרי של פרשנות זו נראה לי לכאורה כמוטל בספק, לנוכח מנגנון הפיצוי הקבוע בהסכם התמ"א.

15.בכל הנוגע לטענות ביחס למחסנים, נשמע מפי ב"כ היזם הסבר סביר, הנעוץ בעובדה כי חלק מן המחסנים משמשים כדירות (באופן בלתי חוקי) דבר שיצר קושי ואין בטענה זו מצד המבקשים כוח שכנוע רב.

16.בכל הנוגע למאזן הנוחות, סבורני כי הוא נוטה לטובת היזם, אשר השקיע מאמצים בקידום הפרויקט וממון רב (אותו העריך ב"כ המבקשים במהלך הדיון במספר מיליוני ₪), בעוד שהדיירים לא הוציאו אגורה אחת מכיסם, למימון הליכי התכנון, לרבות בנוגע לדיונים בהתנגדויות ובערר. הטענה כי מדובר בזכות קניינית של המבקשים אינה חזקה לכאורה, כאשר על כף המאזניים עומדת במקביל זכות קניינית של היזם בדירות החדשות.

17.בכל הנוגע לטענה, שהועלתה רק ביום 31.12.25, בדבר מו"מ בין היזם לבין צד שלישי, הפנה ב"כ היזם להוראת סעיף 21 להסכם התמ"א. הוראה זו קובעת כך:

"21 העברת זכויות/חובות היזם:

היזם לא יהיה רשאי להעביר ו/או להמחות את זכויותיו התחייבויותיו עפ"י הסכם זה לאחר או לאחרים או לכל גוף משפטי (להלן" "הנעבר") אלא אם ניתנה לכך הסכמת הרוב הנדרש ע"פ החוק, בכל מקרה של הסכמה מצד הרוב זאת תעשה באופן שלא יפגעו זכויות הדיירים לפי הסכם זה ושהנעבר יתחייב לעמוד בכל תנאי מתנאי הסכם זה, בתאום ב"כ הדיירים, עוד בטרם ביצוע ההעברה וכן בתנאי כי הנעבר ישתווה לכל הפחות למעביר מבחינת יכולותיו הכלכליות, הניסיון וכושר הארגון והמוניטין. היזם יהיה רשאי להעביר מניות עד 50% וכן להתקשר בהסכמי מימון ללא צורך בקבלת הסכמת הדיירים." [הדגשה לא במקור]

לטענת היזם, בדעתו לפעול על פי הסיפא של הוראה זו, ומדובר בפעולה שאינה דורשת את קבלת הסכמת הדיירים. מפי ב"כ היזם נשמעה הבהרה בדיון, לפיה ככל שהיזם יפעל בהתאם לרישת הסעיף (העברה או המחאה של זכויותיו לגוף משפטי אחר), הוא יפנה ויבקש את הסכמת הרוב הנדרש של בעלי הדירות. לנוכח הבהרה מפורשת וברורה זו, נחה דעתי כי אין לטענות המבקשים סיכוי רב להתקבל, בהקשר שבו אנו עוסקים כאן.

18.לדידי קיימים בפני המבקשים שני מכשולים משמעותיים, אשר מובילים לדחיית בקשתם לסעדים זמניים. המכשול הראשון נוגע לשיהוי בהגשת הבקשה והשני, נוגע לחובה לפעול בתום לב ולגלות עובדות מהותיות. ארחיב להלן ביחס לשני מכשולים אלה.

19.בכל הנוגע לטענת השיהוי: אין מחלוקת כי ביום 23.12.24 נשלח מטעם הנציגות מכתב ביטול, המבוסס הן על הטענה לאי השגת הרוב הנדרש של בעלי הדירות והן על הטענה של הפרת הסכם התמ"א (עיכובים בהליך התכנוני והסטיות משיעור הרחבת הדירות של למעלה מ – 10%). הבקשה הראשונה למתן סעדים זמניים הוגשה ביום 20.11.25,דהיינו, רק לאחר 11 חודשים. בנסח מיום 6.2.25 (נספח 11 לבקשה) רואים את רישום הערות האזהרה, כך שלפחות מיום הוצאת הנסח, חלפו שמונה וחצי חודשים עד להגשת הבקשה לסעדים זמניים.

ב"כ המבקשים ניסה להסביר בדיון כי בין הצדדים הוחלפו מכתבים והתקיימו מגעים, אולם אין בכך כדי להצדיק שיהוי כה כבד בהגשת הבקשה, בגדרה התבקשה הוצאת צווים ארעיים וזאת על מנת למנוע סיכול הבקשה למתן צו מניעה זמני על ידי המשיבים ובכך לרוקן מתוכן את הדיון בו". אם אי הוצאת הצווים ארעיים במעמד צד אחד ירוקן מתוכן את הדיון במעמד הצדדים, לא ניתן להסביר את השיהוי הממושך בהגשת הבקשה.

20.בכל הנוגע לטענה בדבר הפרת חובת הגילוי: נטען מטעם היזם כי המבקשים הפרו את חובת הגילוי של כל העובדות הרלוונטיות לבקשה, בכך שהסתירו את ההתקשרות עם היזם החדש (חברת י.כ. אלפא ניהול ויזמות בע"מ) ואת העובדה שכבר נרשמו הערות לפי סעיף 128 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 על זכויות שמונת בעלי הדירות המיוצגים ע"י ב"כ המבקשים (שמונה שחתמו על ייפוי כוח שהוצג). בדיון מיום 1.1.26 השיב ב"כ המבקשים לטענה זו, בכך שהפנה להתכתבות בינו לבין ב"כ היזם בחודשים מרץ ואפריל (2025), בהם נכתב כי חלק מהדיירים בחרו להתקשר עם יזם אחר (מב/1) וב"כ היזם השיב כי יש להודיע ליזם החדש על ההסכם התמ"א הקיים וכי בדעת היזם לתבוע אותו (מב/2). אין בתגובת ב"כ המבקשים משום מענה לטענת היזם, כפי שיוסבר להלן.

צד המגיש בקשה לסעד זמני אינו יכול להצדיק אי גילוי של עובדה מהותית בטענה שהיא הייתה ידועה למשיב. חובת הגילוי בהליכי סעד זמני היא חובה אקטיבית, אובייקטיבית ומוחלטת, המחייבת את המבקש להציג בפני בית המשפט את מלוא המידע הרלוונטי. הפרת חובה זו, גם אם נעשתה ללא כוונת זדון, מהווה חוסר ניקיון כפיים, העלול להוביל לדחיית הבקשה על הסף.

הפסיקה קבעה, כי קיומה של אפשרות מצד המשיב לגלות את העובדות בעצמו, או העובדה שהמידע נגיש לו, אינה פוטרת את המבקש מחובת הגילוי האקטיבית המוטלת עליו. חובה זו כוללת גילוי של עובדות חשובות גם אם הצד השני יכול היה לגלותן בכוחות עצמו, במיוחד כאשר מדובר במידע שעלול להשפיע על שיקול דעתו של בית המשפט במתן הסעד

(ת"א (מחוזי ת"א) 15794-12-13 יסעור פרו בע"מ נ' ioption group ltd (28.05.2019)).

כאשר בקשה לסעד זמני מוגשת במעמד צד אחד, חובת הגילוי וניקיון הכפיים היא מוגברת ("מוחלטת"). במצב זה, מאחר שאין צד שכנגד שיציג את העובדות המאזנות, המבקש אינו רשאי להפעיל שיקול דעת סלקטיבי לגבי מה לגלות, ועליו להביא בפני בית המשפט את מלוא התמונה העובדתית, כולל עובדות שעשויות לפעול לרעתו (רע"א 5826/11 אריאל טל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ (17.08.2011); ת"א (מחוזי ת"א) 69117-03-18 חנה עזרא נ' מועצה מקומית אזור (13.06.2019)).

במקרה זה, הייתה חובה לכלול בבקשה את העובדה כי חלק מן המבקשים התקשרו בהסכם עם היזם החדש ואת העובדה שעל זכויותיהם נרשמו לטובתו הערות, גם אם עובר להגשת הבקשה נודע ליזם (המשיבה) כי חלק מן הדיירים "בחרו להתקשר עם יזם אחר", בוודאי כאשר הבקשה הוגשה במעמד צד אחד, והתבקשו צווים ארעיים.

סיכום ומסקנות

21.לאור כל האמור לעיל, ניתן לסכם, כדלקמן:

א.לא שוכנעתי כי סיכויי התובענה שתתברר בבוררות גבוהים.

ב.מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המבקשים.

ג.הבקשה נגועה בשיהוי, המעיד על העדר דחיפות ממשית המצדיקה צו זמני.

ד.הבקשה הוגשה תוך הפרת חובת הגילוי של עובדות מהותיות.

22.אשר על כן, הבקשה לסעדים זמניים נדחית בזאת. על המבקשים לשלם ביחד ולחוד למשיבה 1 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.

סכום זה ישולם תוך 45 ימים מהיום ולאחר מועד זה יתווספו לסכום החיוב הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

המזכירות תמציא את ההחלטה לב"כ הצדדים.

ניתנה היום, ט"ז טבת תשפ"ו, 05 ינואר 2026, בהעדר הצדדים.