בעלי הדירות בבניין ברחוב ניסנבוים 36 בת-ים נ׳ רשות מקרקעי ישראל ואח׳

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופט א' צימרמן) מיום 4.6.2024 בת"א 4281-08-23, בגדרה נדחתה "בקשה לסעד זמני" המחייב את המשיבות 2-1, ולחלופין מסמיך את ב"כ המבקשים או צד ג' – לחתום על מסמכי ההסכמה הדרושים למימוש תכנית תמ"א 38 לשיפוץ הבניין שהמבקשים הם בעלי זכויות בו.

הרקע לבקשה

1.במוקד ההליך דנן, בניין המצוי ברחוב ניסנבוים 36 בבת ים, שהיה בעבר בבעלות המשיבה 2 (להלן בהתאמה: הבניין ו-קק"ל), ונרשם בשנת 1983 כבית משותף הידוע כחלקה 259 בגוש 7124. במרוצת השנים, הועברו הזכויות בדירות לידיים פרטיות. זהות בעליהן של 52 מתוך 56 הדירות בבית המשותף ידועה; ואילו ארבע הדירות הנותרות, הן חלקות משנה 1, 2, 4 ו-11 (להלן: דירות המחלוקת) רשומות עדיין על שם קק"ל. דא עקא, שהמשיבה 1 (להלן: רמ"י) מבהירה שחרף הרישום על שם קק"ל, הזכויות בדירות המחלוקת אינן בבעלות המדינה. להבהרה זו הוסיפה כי אין ברשותה "תיק נכס" ביחס לדירות אלה, כי לא אותרה החברה המשכנת שפעלה בעניינן ואף לא הפנייה של חברה משכנת לרישום בעלי הזכויות בדירות, ואין בידיה כל מידע אודות בעליהן. משסבורה רמ"י כי אין לה כל זכות בדירות המחלוקת – אין היא מוכנה לנהוג בהן מנהג בעלים ולחתום על מסמכים כבעלת הזכויות בדירות אלו. כפי שיפורט להלן, עמדתה זו היא העומדת במרכז הבקשה לסעד זמני שהוגשה לבית המשפט המחוזי.

2.מצבו של הבניין אינו מן המשופרים, ובעבר הוגדר הבניין כמסוכן על-ידי מחלקת ההנדסה של עיריית בת ים. עקב ההכרזה על מסוכנותו, ובהמשך להנחיית מהנדס העיר מיום 5.11.2012 לפעול לשיקומו, התקשרו בעלי הדירות הידועים, המבקשים 1 (להלן: המבקשים), עם המבקשת 2 (להלן: היזם), וסיכמו כי היזם יפעל להסרת מסוכנות הבניין, ולאחר מכן יקדם קבלת היתר לביצוע עבודות לשיפוצו, הכוללות, בין היתר, בניית חניה תת-קרקעית, חיזוק מפני רעידות אדמה ותוספות בנייה מכוח הוראות תמ"א 38 (להלן: הפרויקט). היזם ביצע את עבודות התיקון והשיקום בבניין, ובעקבות כך, ביום 12.1.2020, הכריז מהנדס העיר כי מסוכנותו הוסרה. בהמשך, בהחלטתה מיום 11.3.2021, אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים את הבקשה למתן היתר לפרויקט, אך הציבה מספר תנאים למימושו – ובהם, דרישה לאישור כלל בעלי הדירות בבניין (להלן: ההיתר המותנה). ההיתר המותנה שניתן בהחלטת הוועדה אמור היה לעמוד בתוקפו לשנתיים, ברם, על רקע מלחמת "חרבות ברזל" תוקפו הוארך פעמיים נוספות: תחילה, עד ליום 11.3.2024, ולאור החלטת בית המשפט המחוזי מיום 27.2.2024, בה הורה לעירייה לבחון את האפשרות להאריך את תוקף ההיתר המותנה, הודיעה העירייה ביום 7.3.2024 על הארכה נוספת עד ליום 11.10.2024.

3.לנוכח הדרישה לקבלת הסכמה מצד כלל בעלי הדירות, ומחמת סירובה של רמ"י לחתום על מסמכי הפרויקט בטענה שקק"ל אינה הבעלים של דירות המחלוקת, פעל היזם, כך לדברי המבקשים, לאיתור בעלי הזכויות בדירות אלה, ואולם מאמציו העלו חרס. על רקע זה הגישו המבקשים, בחודש אפריל 2023, תביעה נגד רמ"י למפקח על רישום המקרקעין, על מנת לכפות עליה לחתום על מסמכי הפרויקט מכוח סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: חוק החיזוק). לאחר דין ודברים עם הצדדים להליך, בהחלטה מיום 19.6.2023, הפנה המפקח על רישום מקרקעין את הצדדים לבית המשפט המחוזי, לשם הגשת תביעה למתן סעד הצהרתי לעניין הבעלות על דירות המחלוקת.

4.תביעת המבקשים והיזם הוגשה לבית המשפט המחוזי ביום 2.8.2023, ובה עתרו למתן סעד הצהרתי לפיו המחזיקים בדירות המחלוקת, הם המשיבים 7-4, הם בעלי הזכויות בהן או מי שזכאים להירשם כבעליהן. לחלופין, עתרו לצו עשה המחייב את המשיבות 3-1 לגלות את זהות החברה המשכנת המנהלת את רישום הבעלות בדירות. לחלופי חילופין, עתרו למתן צו עשה המורה למשיבות 2-1 לחתום, כבעלים הרשומים של דירות המחלוקת, על כלל המסמכים הנחוצים לשם הוצאתו לפועל של הפרויקט. בכתב התביעה נטען, בתמצית, כי סירוב המשיבות 2-1 לחתום על מסמכי הפרויקט הוא בלתי סביר, בהיותן הבעלים הרשומים של דירות המחלוקת, ובהינתן מועד פקיעתו של ההיתר המותנה.

הבקשה הראשונה למתן סעד זמני

5.בחלוף שבוע מהגשת כתב התביעה, ביום 9.8.2023, הגישו המבקשים והיזם בקשה למתן סעד זמני במעמד צד אחד, החופף בחלקו לסעד השלישי המבוקש בתביעה, ועניינו חיוב המשיבות 2-1, ולחלופין הסמכת בא-כוח המבקשים או צד ג', לחתום על המסמכים הדרושים לקידום הפרויקט, ולביצוע כל פעולה הנדרשת לשם כך (להלן: הבקשה הראשונה). בבקשתם טענו כי מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתם, זאת בשים לב לתאריך פקיעת ההיתר המותנה – ההולך וקרב. עוד נטען בהקשר זה, כי כבר בחודש נובמבר 2023 יפוג תוקפה של תכנית בי-538, היא התב"ע המקומית שהעניקה זכויות בנייה נוספות על תמ"א 38, והפכה את הפרויקט לכדאי עבור היזם; וכי בחודש פברואר 2024 צפוי לפקוע תוקפה של תמ"א 38 כליל. לפיכך, טענו המבקשים והיזם, יש להיעתר לסעד הזמני שביקשו, על מנת שלא ירד הפרויקט לטמיון – ועמו, תועלות דוגמת הגדלת הדירות, מיגונן וכן חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה; תועלות המיטיבות אף עם דירות המחלוקת. עוד נטען כי רמ"י אדישה לאפשרות ביטול הפרויקט, ומתנערת מחובתה כבעלים רשום וכגוף הסטטוטורי האמון על נכסי המדינה לאיתור בעליהן של דירות המחלוקת, שעה שמאמציהם הנשנים לאיתורם כשלו. לנוכח כל זאת, נטען שעילת תביעתם מוצקה.